Seksyon 37.2 Mga Kahulugan.
(a) Batayang Upa.
(1) Ang upa na sinisingil sa nangungupahan sa unang paninirahan kasama ang anumang pagtaas ng upa na pinahihintulutan at ipinataw sa ilalim ng kabanatang ito; gayunpaman, sa kondisyon na,
(A) Hindi kasama sa batayang renta ang mga pagtaas na ipinapataw alinsunod sa Seksyon 37.7.
(B) Hindi kasama sa base rent ang mga utility passthrough o water revenue bond passthrough o general obligation bond passthrough alinsunod sa Seksyon 37.2(q), 37.3(a)(5)(B), at 37.3(a)(6).
(C) Ang batayang renta para sa mga nangungupahan ng mga yunit na inuupahan ng RAP sa mga lugar na itinalaga noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977 ay ang renta na itinatag alinsunod sa Seksyon 32.73-1 ng Kodigo Administratif ng San Francisco. Ang mga pagtaas ng renta na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Opisyal Administratif ng isang pautang sa RAP sa isang lugar na itinalaga noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977 ay hindi isasama sa batayang renta.
(D) Katayuan ng Mabuting Samaritano. Simula Pebrero 8, 2011 at pagkatapos, ang katayuan ng paninirahan ng Mabuting Samaritano ay nangyayari kapag ang isang may-ari ng lupa at ang bagong nangungupahan ay sumang-ayon sa pamamagitan ng sulat na ang nangungupahan ay magsimula ng pansamantalang paninirahan kasunod ng isang emergency tulad ng sunog, lindol, pagguho ng lupa, o katulad na sitwasyon ng emergency, na nangailangan ng hindi inaasahang bakasyon sa dating unit ng nangungupahan, at ang kasunduan ay kinabibilangan ng isang pinababang rate ng upa para sa kapalit na unit sa loob ng isang tinukoy na tagal ng panahon hanggang labindalawang (12) buwan (“Orihinal na Panahon ng Katayuan ng Mabuting Samaritano”). Ang "Pinababang rate ng upa" ay nangangahulugang ang base na upa na binabayaran ng nangungupahan para sa dating unit noong panahon ng emergency o isang halagang hanggang sampung (10) porsyento na mas mataas sa halagang iyon, maliban kung ang may-ari ng dating unit ay kapareho ng may-ari ng kapalit na unit, ang "pinababang rate ng upa" ay nangangahulugang ang upa na binabayaran ng nangungupahan para sa dating unit noong panahon ng emergency. Para umiral ang Katayuan ng Mabuting Samaritano, ang nakasulat na kasunduan na tinutukoy sa Subseksyon na ito ay dapat magsama ng isang pahayag na ang kasunduan ay pansamantala lamang, dapat sumangguni sa Subseksyon na ito, at dapat magsaad na ang nangungupahan ay inilipat mula sa kanyang dating unit gaya ng sertipikado sa Subseksyon (iii), sa ibaba.
(i) Ang may-ari ng lupa at nangungupahan ay maaaring magkasundo, sa pamamagitan ng pagsulat, na palawigin ang pinababang halaga ng upa sa loob ng isang panahon na lampas sa Orihinal na Panahon ng Katayuan ng Mabuting Samaritano, hanggang sa kabuuang dalawampu't apat (24) na buwan mula sa simula hanggang sa katapusan ng lahat ng Katayuan ng Mabuting Samaritano (“Pinalawig na Panahon ng Katayuan ng Mabuting Samaritano”).
(ii) Sa pamamagitan ng pagtanggap ng paninirahan sa Katayuang Good Samaritan, hindi isinusuko ng isang nangungupahan ang anumang karapatan sa kabayaran o anumang karapatang bumalik sa dating unit ng nangungupahan na maaaring mayroon siya sa ilalim ng Kabanata 37 o iba pang pinagmumulan ng batas batay sa emergency vacation ng dating unit ng nangungupahan.
(iii) Ang Katayuan ng Mabuting Samaritano ay maaari lamang gamitin sa pamamagitan ng nakasulat na sertipikasyon ng isa sa mga sumusunod na opisyal, o ng kanyang itinalaga, na bilang resulta ng sunog, lindol, pagguho ng lupa, o katulad na sitwasyon ng emerhensiya, ang dating yunit ng nangungupahan ay nasa kondisyon na, bilang usapin ng kalusugan at kaligtasan ng publiko at bilang usapin ng kakayahang matirahan, ang nangungupahan ay hindi maaaring o hindi dapat manirahan doon hangga't hindi naaayos nang naaangkop ang yunit: Alkalde; Pinuno ng Bumbero; Direktor ng Kagawaran ng Inspeksyon sa Gusali; Direktor ng Kagawaran ng Kalusugan ng Publiko; o Iba Pang Opisyal ayon sa pinahihintulutan ng batas. Ang Rent Board ay maglalaan ng isang form na magagamit, na maaaring gamitin ng Opisyal para sa layuning ito.
(iv) Ang petsa ng anibersaryo ng pagtaas ng upa ng nangungupahan para sa paninirahan ng isang Good Samaritan ay ang petsa kung kailan nagsimula ang pangungupahan; ang unang taunang pinapayagang pagtaas ay magkakabisa nang hindi bababa sa isang taon mula sa petsa ng anibersaryo, ngunit kapag ipinataw pagkatapos ng isang taon, ay magtatakda ng bagong petsa ng anibersaryo para sa pagpapataw ng mga pagtaas ng upa sa hinaharap. Ang batayang upa na gagamitin para sa pagkalkula ng taunang pinapayagang pagtaas alinsunod sa Seksyon 37.3(a)(1) sa panahon ng paninirahan ng Good Samaritan, ay ang pinababang rate ng upa na may bisa sa petsa kung kailan nagsimula ang paninirahan ng Good Samaritan.
(v) Maaaring maghain ang may-ari ng lupa ng abiso ng pagtatapos ng pag-upa sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(16) sa loob ng 60 araw pagkatapos ng pagtatapos ng Orihinal at anumang Pinalawig na Panahon ng Katayuan ng Good Samaritan. Bilang kahalili, sa loob ng animnapung (60) araw pagkatapos ng pagtatapos ng Orihinal at anumang Pinalawig na Panahon ng Katayuan ng Good Samaritan, kung nakasaad sa kasunduan sa pag-upa ng Good Samaritan ang halaga ng dolyar ng paunang base rent ng nangungupahan na maaaring ipataw pagkatapos ng pagtatapos ng Orihinal at anumang Pinalawig na Panahon ng Katayuan ng Good Samaritan, maaaring magbigay ang may-ari ng lupa ng legal na abiso ng pagtaas ng upa sa nangungupahan at pagkatapos ay taasan ang upa ng nangungupahan mula sa pansamantalang nabawasang rate ng upa patungo sa naunang napagkasunduang paunang base rent para sa unit.
(vi) Ang Rent Board ay maglalaan ng isang pormularyo na magpapaliwanag ng pansamantalang katangian ng paninirahan ng nangungupahan sa Katayuang Good Samaritan, at ilalarawan ang iba pang mga probisyon ng Seksyon 37.2(a)(1)(D)(v).
Dapat ibigay ng may-ari ng lupa na Mabuting Samaritano sa nangungupahan ang form na ito ng pagsisiwalat bago simulan ang pag-upa sa Mabuting Samaritano. Gayunpaman, ang hindi pagbibigay ng may-ari ng lupa sa nangungupahan ng naturang form ng pagsisiwalat ay:
(2) Mula at pagkatapos ng Agosto 30, 1998, ang batayang upa para sa mga nangungupahan na naninirahan sa mga paupahang yunit na nakatanggap ng ilang tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan o nakabatay sa proyekto ay ang mga sumusunod:
(A) Tungkol sa tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan:
(i) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan noong Agosto 30, 1998 sa ilalim ng isang programang hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa base rent bilang isang takdang porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Housing Choice Voucher Program o sa Over-FMR Tenancy program, at patuloy na tumatanggap ng naturang tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan pagkatapos noon, ang paunang base rent para sa bawat unit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang upa na babayaran para sa unit na iyon sa ilalim ng kontrata ng Housing Assistance Payments, na may susog, sa pagitan ng San Francisco Housing Authority o ng Human Services Agency at ng landlord (ang "HAP Contract") kaugnay ng unit na iyon bago ang Agosto 30, 1998 (ang "HAP Contract Rent").
(ii) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan sa ilalim ng isang programa na hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa base rent bilang isang takdang porsyento ng kita ng isang nangungupahan, tulad ng sa Housing Choice Voucher Program o sa Over-FMR Tenancy program, at nagsisimulang okupasyon sa isang paupahang yunit pagkatapos ng Agosto 30, 1998, ang paunang base rent para sa bawat yunit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa sa petsa na sinimulan ng nangungupahan ang okupasyon sa naturang yunit.
(iii) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa sa ilalim ng programang subsidiya sa pag-upa ng HOPWA noong Mayo 17, 2016, at patuloy na tumatanggap ng naturang tulong sa ilalim ng programang subsidiya sa pag-upa ng HOPWA pagkatapos nito, ang paunang base rent para sa bawat unit na tinitirhan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa noong Mayo 17, 2016.
(iv) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa sa ilalim ng programang subsidiya sa pag-upa ng HOPWA na nagsimulang tumira sa isang paupahang yunit pagkatapos ng Mayo 17, 2016, ang paunang base rent para sa bawat yunit na tinitirhan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa sa petsa na sinimulan ng nangungupahan ang pagtira sa naturang yunit.
(v) Para sa sinumang nangungupahan na ang tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan ay magwawakas o mawawalan ng bisa, sa anumang kadahilanan, pagkatapos ng Agosto 30, 1998, ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pagtatapos o pagtatapos ay ang HAP Contract Rent na may bisa para sa yunit na iyon bago ang pagtatapos o pagtatapos ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan.
(B) Para sa sinumang nangungupahan na naninirahan sa isang yunit sa pagtatapos o pagtatapos, sa anumang kadahilanan, ng isang Kontrata ng HAP na nakabatay sa proyekto sa ilalim ng Seksyon 8 ng Batas sa Pabahay ng Estados Unidos ng 1937 (42 USC §1437f, na may susog), ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pagtatapos o pagtatapos ay ang "upa sa kontrata" na may bisa para sa yunit na iyon bago pa man matapos o matapos ang Kontrata ng HAP na nakabatay sa proyekto.
(C) Para sa sinumang nangungupahan na naninirahan sa isang yunit sa oras ng paunang bayad o pagtatapos ng anumang mortgage na nakaseguro ng United States Department of Housing and Urban Development ("HUD"), kabilang ngunit hindi limitado sa mga mortgage na ibinigay sa ilalim ng mga seksyon 221(d)(3), 221(d)(4) at 236 ng National Housing Act (12 USC §1715z-1), ang base rent para sa bawat naturang yunit ay ang "basic rental charge" (inilarawan sa 12 USC 1715z-1(f), o kahaliling batas) na may bisa para sa yunit na iyon bago ang paunang bayad ng mortgage, na ang singil ay hindi kasama ang "interes na pagbabayad" na maiuugnay sa yunit na iyon bago ang paunang bayad o pagtatapos ng mortgage.
(b) Lupon. Ang Lupon ng Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Upa ng Residential.
(c) Mga Pagpapabuti ng Kapital. Ang mga pagpapabuting iyon na malaking idinaragdag sa halaga ng ari-arian, kapansin-pansing nagpapahaba sa kapaki-pakinabang na buhay nito, o iniaangkop ito sa mga bagong gamit, at maaaring bayaran sa kabuuan ng kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali.
(d) CPI. Indeks ng Presyo ng Mamimili para sa lahat ng Mamimili sa Lungsod para sa San Francisco-Oakland Metropolitan Area, Kagawaran ng Paggawa ng Estados Unidos.
(e) Mga Pagpapabuti sa Pagtitipid ng Enerhiya. Trabahong isinagawa alinsunod sa mga kinakailangan ng Kabanata 12 ng Kodigo sa Pabahay ng San Francisco.
(f) Hukom ng Batas Administratibo. Isang tao, na itinalaga ng lupon, na namamagitan at namamagitan sa mga hindi pagkakaunawaan sa pagtaas ng upa, at nagsasagawa ng iba pang mga tungkulin na kinakailangan alinsunod sa Kabanatang 37 na ito.
(g) Mga Serbisyo sa Pabahay. Mga serbisyong ibinibigay ng may-ari ng lupa na may kaugnayan sa paggamit o pagtira sa isang inuupahang yunit kabilang ang, ngunit hindi limitado sa: tahimik na kasiyahan sa lugar, nang walang panggigipit ng may-ari ng lupa gaya ng nakasaad sa Seksyon 37.10B; mga pagkukumpuni; pagpapalit; pagpapanatili; pagpipinta; ilaw; init; tubig; serbisyo ng elevator; mga pasilidad at pribilehiyo sa paglalaba; serbisyo ng janitor; pagtatapon ng basura; mga muwebles; telepono; paradahan; mga karapatang pinahihintulutan ng nangungupahan sa pamamagitan ng kasunduan, kabilang ang karapatang magkaroon ng isang tiyak na bilang ng mga nakatira, hayagan man o ipinahiwatig, at kung ipinagbabawal man o hindi ng kasunduan ang pagpapaupa at/o pagtatalaga; at anumang iba pang mga benepisyo, pribilehiyo o pasilidad.
(h) May-ari ng Lupa. Isang may-ari, nagpapaupa, sub-pinagpapaupahan, na tumatanggap o may karapatang tumanggap ng upa para sa paggamit at pagtira sa anumang residential rental unit o bahagi nito sa Lungsod at County ng San Francisco, at ang ahente, kinatawan o kahalili ng alinman sa mga nabanggit.
(i) Miyembro. Isang miyembro ng Lupon ng Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Renta ng Residential.
(j) Programa ng Pag-upa na Over FMR. Isang regular na programa ng pag-upa na may sertipiko kung saan ang batayang upa, kasama ang allowance ng utility sa halagang tinutukoy ng HUD, ay lumalampas sa limitasyon ng upa sa patas na merkado para sa isang partikular na laki ng unit na tinutukoy ng HUD.
(k) Pamantayan sa Pagbabayad. Isang halagang tinutukoy ng San Francisco Housing Authority na ginagamit upang matukoy ang halaga ng tulong na ibinabayad ng San Francisco Housing Authority sa ngalan ng isang nangungupahan sa ilalim ng Housing Choice Voucher Program (24 CFR Part 982). Ang terminong "pamantayan sa pagbabayad" ay tumutukoy din sa pamantayan sa pagrenta na ginagamit upang matukoy ang halaga ng tulong na ibinabayad ng Human Services Agency sa ilalim ng programa ng subsidiya sa pagrenta ng HOPWA (24 CFR Part 574).
(l) Rap. Programa ng Pautang sa Rehabilitasyon ng Residensyal (Kabanata 32, Kodigo Administratibo ng San Francisco).
(m) Mga Yunit na Paupahan ng RAP. Mga yunit na tirahan na napapailalim sa mga pautang sa RAP alinsunod sa Kabanata 32, Kodigo Administratif ng San Francisco.
(n) Kagawaran ng Real Estate. Isang departamento ng lungsod sa Lungsod at County ng San Francisco.
(o) Gawaing Rehabilitasyon. Anumang gawaing rehabilitasyon o pagkukumpuni na ginawa ng may-ari ng lupa kaugnay ng isang inuupahang yunit, o sa mga karaniwang lugar ng istrukturang naglalaman ng inuupahang yunit, na ang gawaing ito ay ginawa upang sumunod sa batas ng Estado o lokal, o ginawa upang kumpunihin ang pinsalang dulot ng sunog, lindol o iba pang aksidente o natural na sakuna.
(p) Upa. Ang konsiderasyon, kabilang ang anumang bonus, benepisyo o pabuya, na hinihingi o natanggap ng isang may-ari ng lupa para sa o kaugnay ng paggamit o pagtira sa isang inuupahang yunit, o ang pagtatalaga ng isang pag-upa para sa naturang yunit, kabilang ngunit hindi limitado sa mga perang hinihingi o binayaran para sa paradahan, mga muwebles, serbisyo sa pagkain, mga serbisyo sa pabahay ng anumang uri, o pagpapaupa muli.
(q) Pagtaas ng Upa. Anumang karagdagang perang hinihingi o binayaran para sa upa gaya ng tinukoy sa item (p) sa itaas, o anumang pagbawas sa mga serbisyo sa pabahay nang walang katumbas na pagbawas sa mga perang hinihingi o binayaran para sa upa; gayunpaman, sa kondisyon na ang mga passthrough ng mga sumusunod na pagtaas ng gastos alinsunod sa Kabanatang 37 na ito ay hindi maituturing na pagtaas ng upa: (1) kung ang may-ari ng lupa ay nagbabayad ng mga utility ng nangungupahan at ang gastos ng mga utility na iyon ay tumataas; (2) kung ang may-ari ng lupa ay nagpapasa sa nangungupahan ng pagbabago sa buwis sa ari-arian ng may-ari ng lupa na maiuugnay sa isang general obligation bond alinsunod sa Seksyon 37.3(a)(6); at (3) kung ang may-ari ng lupa ay nagpapasa sa nangungupahan ng mga pagtaas ng singil sa tubig na nagreresulta mula sa pag-isyu ng mga water revenue bond na awtorisado sa eleksyon noong Nobyembre 5, 2002 alinsunod sa Seksyon 37.3(a)(5)(B).
(r) Mga Yunit na Paupahan. Lahat ng yunit ng tirahan sa Lungsod kasama ang lupa at mga kaugnay na gusali nito, at lahat ng serbisyo sa pabahay, mga pribilehiyo, mga kagamitan at mga pasilidad na ibinibigay kaugnay ng paggamit o pagtira rito, kabilang ang mga pasilidad ng garahe at paradahan.
Ang mga pasilidad ng garahe, mga pasilidad ng paradahan, mga daanan ng sasakyan, mga espasyo ng imbakan, mga silid-labahan, mga deck, mga patio, o mga hardin sa iisang lote, o mga pasilidad ng kusina o mga lobby sa mga hotel na may single room occupancy (SRO), na ibinibigay kaugnay ng paggamit o occupancy ng isang unit, ay hindi maaaring putulin mula sa pag-upa ng may-ari ng lupa nang walang makatwirang dahilan gaya ng hinihiling ng Seksyon 37.9(a). Anumang pagputol, malaking pagbawas o pag-alis ng isang serbisyo sa pabahay, kahit na pinahihintulutan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a), ay dapat na mabawi ng kaukulang pagbawas sa upa. Ang isang may-ari ng lupa o isang nangungupahan ay maaaring maghain ng petisyon sa Rent Board upang matukoy ang halaga ng pagbawas sa upa. Bilang karagdagan, ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon sa Rent Board para sa isang pagpapasya kung ang isang Accessory Dwelling Unit na iminungkahing itayo sa ilalim ng Planning Code Section 207(c)(4) ay maghihiwalay, magbabawas nang malaki, o mag-aalis ng isang serbisyo sa pabahay, alinsunod sa mga pamamaraang nakasaad sa subsection 207(c)(4)(C)(iii). Ang pag-isyu ng permit para sa pagtatayo ng isang Accessory Dwelling Unit ay hindi, sa ganang sarili nito, makatarungang dahilan para sa layunin ng pagputol ng serbisyo sa pabahay.
Sa kabila ng naunang talata, maaaring pansamantalang putulin ng isang may-ari ng lupa ang isa o higit pang mga serbisyo sa pabahay na nakalista sa talatang iyon upang maisagawa ang gawaing seismic na hinihiling ng Building Code Chapter 34B na “Mandatory Lindol Retrofit of Wood-Frame Buildings” (“mandatory seismic work”) kung: (1) nagbigay ang may-ari ng lupa ng abiso na pansamantalang putulin ayon sa hinihiling ng Administrative Code Section 65A.2; (2) nakuha na ng may-ari ng lupa ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa ng pagbibigay ng abiso na pansamantalang putulin; (3) ang serbisyo(mga serbisyo) sa pabahay ay putulin lamang sa pinakamababang oras na kinakailangan upang makumpleto ang mandatory seismic work at sa anumang pagkakataon ay hindi sa mas mahabang panahon kaysa sa itinakda ng Building Code Section 106A.4.4, Table B; at (4) ang pansamantalang putulin na serbisyo(mga serbisyo) sa pabahay ay ganap na maibabalik kaagad pagkatapos makumpleto ang mandatory seismic work. Para sa pansamantalang pagkaputol ng isa o higit pa sa mga tinukoy na serbisyo sa pabahay dahil sa mandatoryong gawaing seismic na iniaatas ng Building Code Chapter 34B, ang mga nangungupahan ay hindi karapat-dapat sa pagbawas ng upa, ngunit ang mga nangungupahan ay karapat-dapat sa alinman sa kabayaran o isang pamalit na serbisyo sa pabahay gaya ng nakasaad sa Administrative Code Chapter 65A.
Ang terminong "mga paupahang yunit" ay hindi kasama ang:
(1) Mga akomodasyon sa mga hotel, motel, inn, tourist house, rooming at boarding house, sa kondisyon na sa oras na ang isang akomodasyon ay tinirhan ng isang nangungupahan sa loob ng tatlumpu't dalawang (32) araw o higit pa, ang naturang akomodasyon ay magiging isang paupahang yunit na napapailalim sa mga probisyon ng kabanatang ito; sa kondisyon din na walang may-ari ng lupa ang magsampa ng aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari ng naturang yunit upang maiwasan ang pagpasok ng yunit sa loob ng mga probisyon ng kabanatang ito. Ang pagpapaalis para sa isang layunin na hindi pinahihintulutan sa ilalim ng Sec. 37.9(a) ay ituturing na isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari upang maiwasan ang pagpasok ng isang yunit sa loob ng mga probisyon ng Kabanatang ito;
(2) Mga yunit ng tirahan sa mga kooperatibang hindi pangkalakal na pagmamay-ari, inookupahan, at kontrolado ng mayorya ng mga residente o mga yunit ng tirahan na tanging pagmamay-ari ng isang korporasyon ng pampublikong benepisyo na hindi pangkalakal na pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor na ang karamihan ay mga residente ng mga yunit ng tirahan at kung saan kinakailangan sa mga batas ng korporasyon na ang pagtaas ng upa ay dapat aprubahan ng mayorya ng mga residente;
(3) Mga tuluyan sa anumang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, residential care o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda na dapat patakbuhin alinsunod sa isang lisensyang inisyu ng California Department of Social Services, ayon sa hinihingi ng California Health and Safety Chapters 3.2 at 3.3, o sa mga dormitoryo na pagmamay-ari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang hayskul, o isang elementarya;
(4) Maliban sa nakasaad sa Subseksyon (A)-(D), ang mga yunit ng tirahan na ang mga upa ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit, ahensya o awtoridad ng gobyerno, maliban sa mga yunit na walang subsidiya at/o walang tulong na nakaseguro ng Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Lungsod ng Estados Unidos; gayunpaman, sa kondisyon na ang mga yunit sa mga gusaling walang reinforced masonry na sumailalim sa seismic strengthening alinsunod sa Umiiral na Kodigo sa Gusali Kabanata 5B at 5C ay mananatiling sakop ng Ordinansa sa Pag-upa hangga't ang Ordinansa ay hindi sumasalungat sa programa ng bono para sa pagpapalakas ng seismic o sa mga kasunduan sa pautang ng programa o sa anumang mga regulasyong ipinatupad dito;
(A) Para sa mga layunin ng mga seksyon 37.2, 37.3(a)(10)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, at ang mga probisyon ng arbitrasyon ng mga seksyon 37.8 at 37.8A na naaangkop lamang sa mga probisyon ng seksyon 37.3(a)(10)(A), ang terminong "mga paupahang yunit" ay dapat kabilang ang mga yunit na tinitirhan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang programa ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan ay hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa base rent bilang isang takdang porsyento ng kita ng isang nangungupahan, tulad ng sa Housing Choice Voucher Program at sa Over-FMR Tenancy program, at dapat ding kabilang ang mga yunit na tinitirhan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan sa ilalim ng programang subsidiya sa pag-upa ng HOPWA;
(B) Para sa mga layunin ng mga seksyon 37.2, 37.3(a)(10)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, ang terminong "mga paupahang yunit" ay dapat kabilang ang mga yunit na tinitirhan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang upa na babayaran ng nangungupahan sa ilalim ng programa ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na Programa ng Sertipiko;
(C) Ang terminong "mga paupahang yunit" ay dapat kabilang ang mga yunit sa isang gusali kung saan ang alinman sa mga kredito sa buwis ay nakalaan o nakuha alinsunod sa pederal na programa ng Low-Income Housing Tax Credit sa ilalim ng Seksyon 42 ng Internal Revenue Code, 26 USC Section 42 ("LIHTC"), at/o mga bono sa kita ng multifamily na walang buwis ay inilalaan o nakuha alinsunod sa Seksyon 142(d) ng Internal Revenue Code, 26 USC Section 142(d} ("Mga Bono"), at mga inuupahan na at napapailalim sa Kabanata 37 na ito sa panahon na naitala ang naaangkop na kasunduan sa regulasyon ng LIHTC at/o kasunduan sa regulasyon ng Bond, tulad ng sumusunod:
(i) Kung ang paninirahan ng isang nangungupahan sa yunit ay nagsimula bago pa man maitala ang naaangkop na kasunduan sa regulasyon ng LIHTC at/o kasunduan sa regulasyon ng Bond, ang subsection (C) ay ilalapat sa yunit na iyon hangga't ang sinuman sa mga nakatira na naninirahan sa yunit noong panahon ng pagtatala ay permanente pa ring naninirahan doon. Kung ang naaangkop na kasunduan sa regulasyon ay naitala noong o pagkatapos ng Enero 1, 2018, ang base rent sa petsa ng pagiging epektibo ng ordinansa sa Board File No. 230770 ay magiging katumbas ng upa na may bisa sa petsa ng pagtatala kasama ang anumang taunang pagtaas ng upa na maaaring pinayagan sa ilalim ng Seksyon 37.3(a)(1)-(2).
(ii) Ang mga nangungupahan sa isang yunit na inilarawan sa subsection (C)(i) ay magkakaroon ng minsanang opsyon anumang oras na i-opt out ang yunit mula sa subsection (C), at sa gayon ay isailalim ang yunit sa mga kontrol sa renta at mga paghihigpit sa paggamit na maaaring ilapat sa ilalim ng naaangkop na kasunduan sa regulasyon ng LIHTC at/o Bond. Ang lahat ng nangungupahan na naninirahan sa yunit sa oras ng opt-out ay dapat sumang-ayon sa opt-out nang nakasulat, sa isang form na inihanda ng Rent Board, na nagpapaalam sa mga nangungupahan ng mga kinakailangan sa ilalim ng subsection (C) at na ang mga opt-out ay hindi maaaring bawiin. Kapag naganap na ang isang opt-out sa isang yunit, ang subsection (C) ay hindi na ilalapat sa yunit na iyon at ang yunit ay hindi sakop ng Kabanata 37 para sa natitirang tagal ng naaangkop na kasunduan sa regulasyon.
(iii) Ang eksepsiyon na ito para sa mga yunit na tinitirhan ng mga nangungupahan na napapailalim sa mga kasunduan sa regulasyon ng LIHTC at/o Bond ay hindi nilayon na makaapekto sa aplikasyon ng Seksyon 37.2(r)(4) kung saan ang upa ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang mga paghihigpit sa paggamit na ipinataw ng Lungsod at County ng San Francisco, ng Tanggapan ng Pamumuhunan at Imprastraktura ng Komunidad, ng Awtoridad ng Pabahay ng Lungsod at County ng San Francisco, ng Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Estado ng California, o ng Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Lungsod ng Estados Unidos.
(iv) Walang anumang nakasaad sa subsection 37.2(r)(4)(C) na ito ang pumipigil sa isang may-ari ng lupa na humingi ng eksepsiyon mula sa regulasyon ng upa batay sa malaking rehabilitasyon sa ilalim ng Section 37.3(g).
(D) Ang terminong "mga paupahang yunit" ay dapat kabilang ang (i) Mga Accessory Dwelling Unit na itinayo alinsunod sa Seksyon 207(c)(4) ng Planning Code at nakatanggap ng waiver sa mga limitasyon ng densidad at/o sa mga pamantayan ng paradahan, bakuran sa likod, at bukas na espasyo mula sa Zoning Administrator alinsunod sa Planning Code Seksyon 307(l), at (ii) Mga Bagong Yunit na itinayo at pinondohan alinsunod sa Administrative Code Chapter 85; (iii) mga bagong yunit ng tirahan na nilikha alinsunod sa density exception na nakasaad sa Seksyon 207(c)(8) ng Planning Code; (iv) mga bagong yunit ng tirahan na nilikha alinsunod sa HOME-SF Program na nakasaad sa Seksyon 206.3(c)(1)(B) ng Planning Code; (v) mga bagong yunit ng tirahan na nilikha alinsunod sa density exception na nakasaad sa Seksyon 249.94(d)(1) ng Planning Code; (vi) mga yunit ng tirahan na nakakuha ng exemption mula sa conditional use authorization na nakasaad sa Seksyon 317(c)(10) ng Planning Code; at (vii) anumang yunit na napapailalim sa isang Kasunduan sa Regulasyon na nagpapataw ng mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Kabanatang 37 na ito, kabilang ang mga Replacement Unit na nilikha sa ilalim ng Mga Seksyon 317.2(d)(1)(B) o (d)(2)(D)(ii) ng Planning Code.
(s) Malaking Rehabilitasyon. Ang renobasyon, pagbabago, o pagsasaayos ng mga residential unit na 50 taong gulang o higit pa na na-condemn na o hindi kwalipikado para sa mga certificate of occupancy o nangangailangan ng malaking renobasyon upang maiayon ang gusali sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas, at malinis na pabahay. Ang malaking rehabilitasyon ay maaaring mag-iba sa antas mula sa pag-alis ng gutter at malawakang rekonstruksyon hanggang sa malawakang pagpapabuti na nagpapagaling sa malaking ipinagpaliban na pagpapanatili. Ang mga kosmetikong pagpapabuti lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon, at maliliit na pagkukumpuni, o iba pang trabaho na maaaring ligtas na maisagawa nang hindi inaalis ang unit ay hindi maituturing na malaking rehabilitasyon.
(t) Nangungupahan. Isang taong may karapatan sa pamamagitan ng nakasulat o pasalitang kasunduan, sub-tenancy na inaprubahan ng may-ari ng lupa, o sa pamamagitan ng pagpapaubaya, na tumira sa isang residential dwelling unit nang hindi kasama ang iba.
(u) Tulong sa Pag-upa batay sa Nangungupahan. Tulong sa pag-upa na direktang ibinibigay sa isang nangungupahan o direkta sa isang may-ari ng lupa sa ngalan ng isang partikular na nangungupahan, na kinabibilangan ngunit hindi limitado sa mga sertipiko, voucher, at subsidyo na inisyu alinsunod sa Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937, ayon sa susog (42 USC Section 1437f), o sa programang HOPWA (24 CFR Part 574).
(v) Mga Utility. Ang terminong "mga utility" ay tumutukoy lamang sa gas at kuryente.
(w) Mga Biktima ng Karahasan sa Tahanan, Sekswal na Pag-atake, o Paniniktik.
(1) Ang "Biktima ng karahasan sa tahanan o sekswal na panghahalay o paniniktik" ay nangangahulugang sinumang tao na naranasan, o kasalukuyang napapailalim, sa isa o higit pa sa mga sumusunod:
(A) “Karahasan sa tahanan,” gaya ng tinukoy sa Seksyon 13700 ng Kodigo Penal o Seksyon 6211 ng Kodigo ng Pamilya;
(B) “Sekswal na panghahalay,” gaya ng tinukoy sa Seksyon 261, 261.5, 262, 286, 288a, o 289 ng Kodigo Penal; o
(C) “Panunuhol,” gaya ng binibigyang kahulugan sa Seksyon 646.9 ng Kodigo Penal o Seksyon 1708.7 ng Kodigo Sibil.
(2) Ang "protective order" ay nangangahulugang isang pansamantalang restraining order o emergency protective order na inisyu alinsunod sa Bahagi 3 (simula sa Seksyon 6240) o Bahagi 4 (simula sa Seksyon 6300) o Bahagi 5 (simula sa Seksyon 6400) ng Family Code, Seksyon 136.2 ng Penal Code, Seksyon 527.6 ng Code of Civil Procedure, o Seksyon 213.5 ng Welfare and Institutions Code, na nagpoprotekta sa nangungupahan o miyembro ng sambahayan mula sa karagdagang karahasan sa tahanan, sekswal na pag-atake, o paniniktik.
(3) Ang "Kwalipikadong ikatlong partido" ay nangangahulugang isang opisyal ng kapayapaan o tagapagtaguyod ng biktima na nagtatrabaho sa isang ahensya ng pagpapatupad ng batas ng estado o lokal, o Lisensyadong Klinikal na Social Worker (LCSW) o Marriage and Family Therapist (MFT), na kumikilos sa kanyang opisyal na kapasidad;
(4) Ang "nakasulat na dokumentasyon mula sa isang kwalipikadong ikatlong partido" ay nangangahulugang isang dokumentong nilagdaan at may petsa sa loob ng nakaraang 60 araw ng isang kwalipikadong ikatlong partido na nagsasaad ng lahat ng mga sumusunod:
(A) Na ipinaalam ng nangungupahan sa kwalipikadong ikatlong partido na siya ay biktima ng karahasan sa tahanan o sekswal na panghahalay o paniniktik;
(B) Ang oras, petsa, at lokasyon ng kilos o mga kilos na bumubuo sa karahasan sa tahanan o sekswal na pag-atake o paniniktik; at
(C) Na ipinaalam ng nangungupahan sa kwalipikadong ikatlong partido ang pangalan ng umano'y may sala ng karahasan sa tahanan o sekswal na panghahalay o paniniktik, kung alam ng biktima.
[Sinusugan ng Ord. Blg. 197-80, epektibo noong Hunyo 8, 1980; Ord. Blg. 77-82, epektibo noong Abril 1, 1982; Ord. Blg. 268-82, epektibo noong Hulyo 10, 1982; Ord. Blg. 421-82, epektibo noong Oktubre 1, 1982; Ord. Blg. 111-83, epektibo noong Abril 10, 1983; Ord. Blg. 438-83, epektibo noong Oktubre 2, 1983; Ord. Blg. 20-84, epektibo noong Pebrero 18, 1984; Ord. Blg. 193-86, epektibo noong Hulyo 1, 1986; Ord. Blg. 233-93, epektibo noong Agosto 22, 1993; Resolusyon Blg. 1004-94, epektibo noong Disyembre 22, 1994; Ord. Blg. 446-94, epektibo noong Enero 30, 1995; Ord. Blg. 179-98, epektibo noong Hunyo 28, 1998; Ord. Blg. 250-98, epektibo noong Agosto 30, 1998; Ord. Blg. 237-99, epektibo noong Setyembre 29, 1999; Ord. Blg. 347-99 epektibo noong Enero 29, 2000; Ord. Blg. 116-00, epektibo noong Hulyo 2, 2000; Ord. Blg. 02-03, epektibo noong Pebrero 21, 2003; Ord. Blg. 107-03, epektibo noong Hulyo 22, 2003; Ord. Blg. 178-06, epektibo noong Setyembre 7, 2006; Ord. Blg. 252-06, epektibo noong Nobyembre 10, 2006; Ord. Blg. 281-06, epektibo noong Enero 19, 2007; Ord. Blg. 92-07, epektibo noong Mayo 27, 2007; inamyendahan ng Proposisyon M, epektibo noong Disyembre 19, 2008; Ord. Blg. 28-09, epektibo noong Marso 22, 2009; Ord. Blg. 60-10, epektibo noong Abril 25, 2010; Ord. Blg. 72-11, epektibo noong Mayo 27, 2011; Ord. Blg. 49-14, epektibo noong Mayo 17, 2014; Ord. Blg. 173-14, epektibo noong Agosto 30, 2014; Ord. Blg. 161-15 at 162-15, epektibo noong Oktubre 18, 2015; Ord. Blg. 119-16, epektibo noong Hulyo 31, 2016; Ord. Blg. 162-16, epektibo noong Setyembre 4, 2016; Ord. Blg. 296-19, epektibo noong Enero 20, 2020; Ord. Blg. 213-20, epektibo noong Nobyembre 30, 2020; Ord. Blg. 208-21, epektibo noong Disyembre 12, 2021; Ord. Blg. 172-22, epektibo noong Setyembre 4, 2022; Ord. Blg. 210-22, epektibo noong Nobyembre 28, 2022; Ord. Blg. 91-23, epektibo noong Hunyo 26, 2023; Ord. Blg. 160-23, epektibo noong Agosto 28, 2023; Ord. Blg. 195-23, epektibo noong Oktubre 16, 2023; Ord. Blg. 64-24, epektibo noong Abril 28, 2024; Ord. Blg. 92-24, epektibo noong Hunyo 10, 2024, epektibo noong Hulyo 1, 2024; Ord. Blg. 3-26, epektibo noong Pebrero 9, 2026]
Pagbabalik
Bumalik sa pahina ng Ordinansa sa Pag-upa .