Ibinahagi ni Joaquín Torres, Assessor-Recorder, ang Datos tungkol sa mga Claim sa Exemption sa Foreclosure

San Francisco, CA – Ngayon, inilabas ni Assessor Joaquín Torres ang datos sa ibaba na nagpapakita ng malaking pagtaas sa halaga ng mga paghahabol para sa mga pagbawas ng real property transfer tax sa ilalim ng tinatawag na "foreclosure exemption."

Mula noong 2023, ipinapakita ng datos na ang karamihan sa mga paghahabol na ito ay ginawa para sa mga ari-ariang may mataas na halaga na nagbubunga ng kita at nakatuon sa pamumuhunan na nagpapalit ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng mga deed-in-lieu-of-foreclosure o mga deed ng trustee. Sa nakalipas na tatlong taon ng pananalapi, ang mga transaksyon sa ari-ariang nagbubunga ng kita at nakatuon sa pamumuhunan na maaaring makabuo ng higit sa $450 milyon na buwis ay inangkin bilang exempt, na higit na lumampas sa humigit-kumulang $50 milyon na mga paghahabol para sa mga katulad na transaksyon sa nakaraang 15 taon na pinagsama.  

Ang grupong inilalarawan dito bilang "mga ari-ariang nagbibigay ng kita at nakatuon sa pamumuhunan" ay binubuo ng mga ari-ariang hindi single-family at non-timeshare, kabilang ang mga komersyal, multifamily, opisina, mixed-use, bakanteng lupa, at mga katulad na uri ng ari-arian. Kabilang dito ang mga bakanteng lupa na hawak para sa hinaharap na pagpapaunlad o pagpapahalaga, pati na rin ang ari-ariang komersyal ng may-ari-user na ginagamit sa mga aktibidad sa negosyo na nagbibigay ng kita.

"Bilang administrador ng transfer tax, ang aking Tanggapan ay nasa posisyon upang tukuyin at iulat ang mga umuusbong na uso. Ang datos na inilabas ngayon ay nagpapakita ng isang makabuluhang Pagbabago sa pag-uugali ng matagal nang exemption na ito," sabi ni Assessor-Recorder Joaquín Torres . "Ang mga exemption ay mga pagpipilian sa patakaran, at kapag Pagbabago ang mga katotohanan, ang mga pagpipiliang ito ay maaaring mangailangan ng pangalawang pagsusuri. Ang aking layunin ay palaging tiyakin na ang mga taga-San Francisco at ang kanilang mga halal na tagagawa ng patakaran ay may impormasyong kailangan nila upang patnubayan ang patakaran sa buwis ng San Francisco."

Kaligiran at mga Bagong Uso
Ang mga ari-arian sa San Francisco ay napapailalim sa lokal na buwis sa paglilipat mula pa noong 1968. Ang mga batas ng estado at lokal na namamahala sa mga buwis sa paglilipat sa California at San Francisco ay matagal nang nagbibigay ng eksemsyon mula sa buwis sa paglilipat para sa ilang partikular na paglilipat ng foreclosure. Bago ang 2023, ipinapahiwatig ng datos na ang karamihan sa mga transaksyon na naghahabol ng eksemsyon ay kinasasangkutan ng mga single-family residential property at mga ari-arian na nagkakahalaga ng mas mababa sa $10 milyon, na kadalasang kinasasangkutan ng isang bangko o institusyong nagpapautang bilang grantee.  

Mula FY2007-08 hanggang FY2022-23, sa mahigit 4,000 na paghahabol para sa eksepsiyon sa foreclosure, humigit-kumulang: 

• 4-5% ay para sa mga ari-ariang nagkakahalaga ng higit sa $10 milyon, ibig sabihin ay humigit-kumulang 96% ay kasangkot sa mga real estate na may medyo katamtamang halaga. 
• 65% ang tila kinasangkutan ng isang bangko o institusyong nagpapautang na kumukuha ng titulo, ang kumbensyonal na pattern ng foreclosure, kung saan ang transfer tax ay binabayaran kalaunan kapag naibenta na ng Tagapag-pautang ang ari-arian. 
• Mahigit 80% lamang ang para sa mga single-family residential property.
• 700 na ari-arian ang mga ari-ariang nagbibigay ng kita o nakatuon sa pamumuhunan. Sa mga ito, humigit-kumulang 67% ay multifamily at 4% ay office. Sa usapin ng halaga, humigit-kumulang 40% ay multifamily at 10% office.

Ang pagkasira para sa tatlong taon ng pinakamataas na foreclosure noong Great Recession ay sumunod sa parehong pangkalahatang pattern gaya ng datos para sa FY2007-08 hanggang FY2022-23. Simula noong 2023, naobserbahan ng Opisina ng Taga-Tasa/Taga-Pagtala ang isang kapansin-pansing pagbabago sa dami, halaga, at katangian ng mga transaksyong naghahabol ng exemption sa foreclosure. Ang mga transaksyong ito ay lalong nagsasangkot ng mga ari-ariang may mataas na halaga na nagbubunga ng kita at nakatuon sa pamumuhunan na inililipat sa pagitan ng mga kumbensyonal na mamumuhunan sa real property.  

Mula FY2023-24 hanggang FY2025-2026, sa mahigit 600 na paghahabol para sa eksepsiyon sa foreclosure, humigit-kumulang:

• 56% ay para sa mga ari-ariang nagkakahalaga ng higit sa $10 milyon, mula sa humigit-kumulang 4% noong nakaraang panahon. 
• 10% ang tila kinasangkutan ng isang bangko o institusyong nagpapautang, mas mababa mula sa 65%.
• 23% ay para sa mga single-family residential property, mas mababa mula sa mahigit 80%.
• Halos kalahati ng mga ari-ariang pinagkukunan ng kita at nakatuon sa pamumuhunan. Sa mga ito, humigit-kumulang 59% ay multi-family at 13% ay office. Sa usapin ng halaga, 44.5% ay multifamily at 30% ay office.

Sa kasaysayan, ang mga foreclosure ay sumusunod sa landas ng 1) pagforeclose ng Tagapag-pautang sa nanghihiram (napapailalim sa transfer tax exemption), 2) pagbebenta ng ari-arian ng Tagapag-pautang , at 3) pagbabayad ng transfer tax. Ngunit sa mga nakaraang taon, nakita ng mga tagamasid ng merkado ang isang makabuluhang bagong landas kung saan 1) ang mga namumuhunan sa real property ay kumukuha ng mga distressed debt mula sa mga nagpapautang, 2) pagforeclose ng ari-arian, at 3) pag-aari ang ari-arian na humihingi ng exemption mula sa transfer tax sa ilalim ng foreclosure exemption. 

Ang mga trend na natukoy sa datos na ito ay naibahagi na sa mga may hawak ng polisiya at mga stakeholder. Ang isang iminungkahing panukala sa balota noong Nobyembre 2026 ay magbibigay-daan sa mga botante na isaalang-alang kung dapat bang gumawa ng mga pagbabago sa paggamot sa ilang mga eksepsiyon sa buwis sa paglilipat na may kaugnayan sa foreclosure at kasalukuyang nagmumungkahi na panatilihing buo ang eksepsiyon sa mga susunod na panahon para sa mga kwalipikadong residential property na karaniwang tinutukoy bilang single-family at iba pang residential property na may mas kaunti sa limang residential unit.