Cán bộ định giá kiêm ghi nhận tài sản Joaquín Torres chia sẻ dữ liệu về các yêu cầu miễn trừ tịch thu tài sản thế chấp.

San Francisco, CA – Hôm nay, Giám định viên Joaquín Torres đã công bố dữ liệu dưới đây, cho thấy sự gia tăng đáng kể về giá trị các yêu cầu giảm thuế chuyển nhượng bất động sản theo cái gọi là “miễn trừ tịch thu tài sản”.

Kể từ năm 2023, dữ liệu cho thấy phần lớn các yêu cầu miễn thuế này được thực hiện đối với các bất động sản sinh lời và đầu tư có giá trị cao, chuyển quyền sở hữu thông qua hình thức chuyển nhượng thay thế tịch thu tài sản hoặc chuyển nhượng của người được ủy thác. Trong ba năm tài chính gần đây, các giao dịch bất động sản sinh lời và đầu tư lẽ ra sẽ tạo ra hơn 450 triệu đô la tiền thuế đã được yêu cầu miễn thuế, vượt xa con số khoảng 50 triệu đô la được yêu cầu miễn thuế đối với các giao dịch tương tự trong 15 năm trước đó cộng lại.  

Nhóm bất động sản được mô tả ở đây là “bất động sản tạo thu nhập và hướng đến đầu tư” bao gồm các bất động sản không phải nhà ở đơn lẻ và không phải sở hữu chung theo thời gian, bao gồm bất động sản thương mại, nhà ở nhiều gia đình, văn phòng, sử dụng hỗn hợp, đất trống và các loại bất động sản tương tự. Điều này bao gồm đất trống được giữ để phát triển hoặc tăng giá trị trong tương lai, cũng như bất động sản thương mại do chủ sở hữu sử dụng cho các hoạt động kinh doanh tạo thu nhập.

“Với tư cách là người quản lý thuế chuyển nhượng, Văn phòng của tôi có vị trí để xác định và báo cáo về các xu hướng mới nổi. Dữ liệu được công bố hôm nay cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi của khoản miễn thuế lâu đời này,” ông Joaquín Torres, Trưởng phòng Thuế và Ghi chép, cho biết . “Các khoản miễn thuế là những lựa chọn chính sách, và khi thực tế thay đổi, những lựa chọn này có thể cần được xem xét lại. Mục tiêu của tôi luôn là đảm bảo người dân San Francisco và các nhà hoạch định chính sách được bầu chọn của họ có thông tin cần thiết để định hướng chính sách thuế của San Francisco.”

Bối cảnh và xu hướng mới
Bất động sản tại San Francisco đã phải chịu thuế chuyển nhượng địa phương từ năm 1968. Luật tiểu bang và địa phương về thuế chuyển nhượng ở California và San Francisco từ lâu đã quy định miễn thuế chuyển nhượng đối với một số trường hợp chuyển nhượng tài sản thế chấp. Trước năm 2023, dữ liệu cho thấy phần lớn các giao dịch được miễn thuế liên quan đến nhà ở đơn lẻ và các bất động sản có giá trị dưới 10 triệu đô la, thường liên quan đến ngân hàng hoặc tổ chức cho vay với tư cách là người nhận chuyển nhượng.  

Từ năm tài chính 2007-08 đến năm tài chính 2022-23, trong số hơn 4.000 đơn xin miễn trừ tịch thu tài sản thế chấp, ước tính có khoảng: 

• Khoảng 4-5% là các bất động sản có giá trị trên 10 triệu đô la, nghĩa là khoảng 96% còn lại là bất động sản có giá trị tương đối khiêm tốn. 
• Có vẻ như 65% các trường hợp này liên quan đến việc ngân hàng hoặc tổ chức cho vay nắm giữ quyền sở hữu, theo mô hình tịch thu tài sản thế chấp thông thường, trong đó thuế chuyển nhượng được thanh toán sau khi người cho vay bán tài sản. 
• Hơn 80% là nhà ở dành cho một hộ gia đình.
• Có 700 bất động sản cho thuê hoặc đầu tư. Trong số đó, khoảng 67% là nhà ở nhiều gia đình và 4% là văn phòng. Về giá trị, khoảng 40% là nhà ở nhiều gia đình và 10% là văn phòng.

Sự phân bổ số liệu về ba năm có số vụ tịch thu nhà cao điểm nhất trong thời kỳ Đại suy thoái nhìn chung tuân theo cùng một mô hình như dữ liệu từ năm tài chính 2007-08 đến năm tài chính 2022-23. Bắt đầu từ năm 2023, Văn phòng Đánh giá-Ghi nhận đã quan sát thấy một sự thay đổi đáng kể về khối lượng, giá trị và đặc điểm của các giao dịch yêu cầu miễn trừ tịch thu nhà. Các giao dịch này ngày càng liên quan đến các bất động sản tạo ra thu nhập và định hướng đầu tư có giá trị cao được chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư bất động sản truyền thống.  

Từ năm tài chính 2023-2024 đến năm tài chính 2025-2026, trong số hơn 600 đơn xin miễn trừ tịch thu tài sản thế chấp, ước tính có khoảng:

• 56% trong số đó là các bất động sản có giá trị trên 10 triệu đô la, tăng so với mức khoảng 4% trong kỳ trước. 
• Có vẻ như 10% các vụ việc liên quan đến ngân hàng hoặc tổ chức cho vay, giảm so với mức 65%.
• Hiện nay, 23% là nhà ở dành cho một gia đình duy nhất, giảm so với mức hơn 80% trước đây.
• Gần một nửa số yêu cầu bồi thường là các bất động sản tạo ra thu nhập và hướng đến đầu tư. Trong số đó, khoảng 59% là nhà ở nhiều gia đình và 13% là văn phòng. Về giá trị, 44,5% là nhà ở nhiều gia đình và 30% là văn phòng.

Theo truyền thống, quá trình tịch thu tài sản thế chấp thường diễn ra theo trình tự 1) người cho vay tịch thu tài sản của người đi vay (được miễn thuế chuyển nhượng), 2) người cho vay bán tài sản, và 3) thuế chuyển nhượng được thanh toán. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, các nhà quan sát thị trường đã nhận thấy một hướng đi mới đáng kể xuất hiện, trong đó 1) các nhà đầu tư bất động sản mua lại các khoản nợ khó đòi từ người cho vay, 2) tịch thu tài sản, và 3) nắm quyền sở hữu tài sản và yêu cầu được miễn thuế chuyển nhượng theo quy định miễn thuế đối với việc tịch thu tài sản thế chấp. 

Các xu hướng được xác định trong dữ liệu này đã được chia sẻ giữa những người mua bảo hiểm và các bên liên quan. Một dự thảo trưng cầu dân ý vào tháng 11 năm 2026 sẽ cho phép cử tri xem xét liệu có nên thay đổi cách xử lý một số trường hợp miễn thuế chuyển nhượng liên quan đến việc tịch thu tài sản thế chấp hay không, và hiện tại đề xuất giữ nguyên mức miễn thuế này đối với các bất động sản nhà ở đủ điều kiện, thường được định nghĩa là nhà ở một gia đình và các bất động sản nhà ở khác có ít hơn năm đơn vị nhà ở.