El tasador-registrador Joaquín Torres comparte datos sobre las solicitudes de exención de ejecución hipotecaria.

San Francisco, CA – Hoy, el tasador Joaquín Torres publicó los siguientes datos que ilustran un aumento significativo en el valor de las solicitudes de reducción del impuesto de transferencia de bienes inmuebles bajo la denominada “exención por ejecución hipotecaria”.

Desde 2023, los datos muestran que la gran mayoría de estas reclamaciones se han presentado para propiedades de alto valor, generadoras de ingresos y orientadas a la inversión, que cambiaron de propietario mediante escrituras en pago o escrituras fiduciarias. En los últimos tres ejercicios fiscales, se han reclamado como exentas transacciones de propiedades generadoras de ingresos y orientadas a la inversión que habrían generado más de 450 millones de dólares en impuestos, superando con creces los aproximadamente 50 millones de dólares en reclamaciones para transacciones similares durante los 15 años anteriores combinados.  

La categoría aquí descrita como “propiedades generadoras de ingresos y orientadas a la inversión” comprende propiedades que no son unifamiliares ni de tiempo compartido, incluyendo propiedades comerciales, multifamiliares, oficinas, de uso mixto, terrenos baldíos y tipos de propiedades similares. Esto incluye terrenos baldíos destinados a desarrollo o revalorización futura, así como propiedades comerciales cuyos propietarios las utilizan para actividades comerciales generadoras de ingresos.

"Como administrador del impuesto sobre transferencias, mi oficina está en posición de identificar e informar sobre las tendencias emergentes. Los datos publicados hoy muestran un Cambiar significativo en el comportamiento de esta exención de larga data", dijo el tasador-registrador Joaquín Torres . "Las exenciones son decisiones políticas, y cuando las circunstancias Cambiar, estas decisiones pueden requerir una revisión. Mi objetivo es siempre garantizar que los habitantes de San Francisco y sus representantes electos tengan la información que necesitan para orientar la política tributaria de San Francisco".

Antecedentes y nuevas tendencias
Los bienes inmuebles en San Francisco están sujetos al impuesto local sobre transferencias desde 1968. Las leyes estatales y locales que rigen los impuestos sobre transferencias en California y San Francisco han contemplado durante mucho tiempo una exención para ciertas transferencias por ejecución hipotecaria. Antes de 2023, los datos indican que la gran mayoría de las transacciones que solicitaban la exención correspondían a viviendas unifamiliares y propiedades valoradas en menos de 10 millones de dólares, y que a menudo involucraban a un banco o una institución crediticia como beneficiario.  

Desde el año fiscal 2007-08 hasta el año fiscal 2022-23, de las más de 4.000 solicitudes de exención de ejecución hipotecaria, aproximadamente: 

• Entre el 4% y el 5% correspondían a propiedades valoradas en más de 10 millones de dólares, lo que significa que aproximadamente el 96% se refería a bienes inmuebles de valor relativamente modesto. 
• El 65% de los casos parecen haber implicado que un banco o una entidad crediticia adquiriera la propiedad, el modelo convencional de ejecución hipotecaria, en el que el impuesto de transferencia se paga posteriormente cuando el Prestamista vende la propiedad. 
• Algo más del 80% correspondían a viviendas unifamiliares.
• Se identificaron 700 propiedades destinadas a la generación de ingresos o a la inversión. De estas, aproximadamente el 67% eran multifamiliares y el 4% oficinas. En términos de valor, aproximadamente el 40% eran multifamiliares y el 10% oficinas.

El desglose de los tres años pico de ejecuciones hipotecarias durante la Gran Recesión siguió el mismo patrón general que los datos de los años fiscales 2007-08 a 2022-23. A partir de 2023, la Oficina del Tasador - Registrador observó un cambio notable en el volumen, los valores y las características de las transacciones que reclamaban la exención de ejecución hipotecaria. Estas transacciones involucraron cada vez más propiedades de alto valor, generadoras de ingresos y orientadas a la inversión, que se transferían entre inversores inmobiliarios convencionales.  

Desde el año fiscal 2023-24 hasta el año fiscal 2025-2026, de las más de 600 solicitudes de exención de ejecución hipotecaria, aproximadamente:

• El 56% correspondían a propiedades valoradas en más de 10 millones de dólares, frente al 4% del período anterior. 
• El 10% parece haber involucrado a un banco o institución crediticia, una cifra inferior al 65% anterior.
• El 23% correspondía a viviendas unifamiliares, una cifra inferior al 80% anterior.
• Casi la mitad de las reclamaciones corresponden a propiedades generadoras de ingresos y orientadas a la inversión. De estas, aproximadamente el 59% eran multifamiliares y el 13% oficinas. En términos de valor, el 44,5% eran multifamiliares y el 30% oficinas.

Históricamente, las ejecuciones hipotecarias han seguido el siguiente proceso: 1) el Prestamista ejecuta la hipoteca sobre el prestatario (con exención del impuesto de transferencia), 2) el Prestamista vende la propiedad y 3) se paga el impuesto de transferencia. Sin embargo, en los últimos años, los observadores del mercado han visto surgir una nueva tendencia significativa en la que 1) los inversores inmobiliarios adquieren deuda en dificultades de los prestamistas, 2) ejecutan la hipoteca sobre la propiedad y 3) asumen la propiedad acogiéndose a la exención del impuesto de transferencia en virtud de la exención por ejecución hipotecaria. 

Las tendencias identificadas en estos datos se han compartido entre los asegurados y las partes interesadas. Una propuesta de referéndum para noviembre de 2026 permitiría a los votantes considerar si se deben tratamiento las exenciones del impuesto de transferencia relacionadas con las ejecuciones hipotecarias y, actualmente, propone mantener la exención intacta para las propiedades residenciales que cumplan los requisitos, generalmente definidas como viviendas unifamiliares y otras propiedades residenciales con menos de cinco unidades.