Bagong Lehislasyon Tungkol sa Ellis Act Evictions

Background

Ang Ellis Act, na matatagpuan sa California Government Code Section 7060, et seq. , ay nagbibigay sa mga may-ari ng paupahang ari-arian ng karapatan na lumabas sa negosyo ng paupahang pabahay, ngunit pinapayagan din ang mga lokal na pamahalaan na maglagay ng mga kondisyon at paghihigpit sa mga panginoong maylupa na nagpapaalis ng mga nangungupahan upang makalabas sa merkado. Ang San Francisco ay nagpatupad ng mga pamamaraan sa Rent Ordinance Section 37.9A na dapat sundin ng mga may-ari kung papaalisin nila ang mga nangungupahan upang umalis sa negosyong paupahang pabahay. Noong Enero 1, 2020, pinagtibay ng Lehislatura ng California ang AB 1399 upang linawin at amyendahan ang ilang partikular na bahagi ng Ellis Act.

Ano ang binabago ng batas na ito?

1. Nililinaw na ang "petsa ng pag-withdraw" para sa buong property sa kabuuan ay ang pinakahuling petsa ng pagwawakas ng anumang unit.

Ang Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.9A(f)(4) ay nangangailangan ng 120-araw na panahon ng paunawa bago ang isang yunit ay "bawiin" mula sa merkado sa ilalim ng Ellis Act. Gayunpaman, ang ilang nakatatanda at may kapansanan na nangungupahan ay may karapatan sa pagpapalawig ng isang taon, na nagpapaliban sa petsa ng pag-withdraw para sa yunit na iyon. Ang mga pag-amyenda sa Ordinansa Seksyon 37.9A ay nilinaw na ang “petsa ng pag-withdraw” para sa buong ari-arian sa kabuuan ay ang pinakahuling petsa ng pagtatapos ng anumang unit.

2. Nangangailangan na kung ang anumang unit ay ibabalik sa rental market sa loob ng 10-taong panahon ng mga hadlang, ang buong ari-arian ay dapat ibalik sa merkado, na may mga pagbubukod para sa ilang partikular na unit na inookupahan ng may-ari.

Noong 2020, binago ng AB 1399 ang batas ng Estado upang tukuyin na ang Ellis Act ay hindi nilayon na payagan ang isang may-ari na magbalik ng mas mababa kaysa sa lahat ng mga unit sa rental market. Sa madaling salita, nilinaw nito na maaaring hilingin ng mga lokal na pamahalaan na kung ang anumang unit ay ibabalik sa rental market sa panahon ng mga hadlang, ang buong ari-arian ay dapat ibalik sa merkado, na may mga pagbubukod para sa ilang partikular na unit na inookupahan ng may-ari. Ang mga bagong susog sa Ordinansa Seksyon 37.9A ngayon ay ginagawa itong lokal na pangangailangan.

3. Ang mga pagbabayad sa relokasyon para sa mga pagpapaalis sa Ellis Act ay nadagdagan.

Ang mga pagbabayad sa relokasyon ay nadagdagan para sa mga abiso sa pagpapaalis sa Ellis Act na inihatid noong o pagkatapos ng Setyembre 1, 2022. Sa kasalukuyan, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ng San Francisco ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapaalis sa ilalim ng Ellis Act na magbigay ng mga pagbabayad sa relokasyon na humigit-kumulang $7,426 bawat karapat-dapat na nangungupahan, na nilimitahan sa $22,280 bawat sambahayan , kasama ang karagdagang $4,951 para sa bawat nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan. Epektibo noong Setyembre 1, 2022, ang mga halagang ito ay itinaas sa $10,000 bawat karapat-dapat na nangungupahan, na nilimitahan sa $30,000 bawat sambahayan, kasama ang karagdagang $6,700 para sa bawat nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan. Ang mga bagong halagang ito ay tataas tuwing Marso 1. 

4. Paglilinaw sa mga pinsala sa parusa at paglilinis ng Ordinansa.

Sa wakas, nililinaw ng mga bagong susog (a) (alinsunod sa AB 1399) na ang pagbabayad ng may-ari ng mga parusang pinsala kasunod ng labag sa batas na muling pagrenta ng isang unit ng may-ari ay hindi pumapatay sa obligasyon ng may-ari na muling ialok ang unit sa muling pagrenta sa mga lumikas na nangungupahan, at (b) nagtatanggal ng ilang hindi gumaganang mga probisyon ng Kodigo na may kaugnayan sa mga pagbabayad sa relokasyon, kabilang ang dating Administrative Code Section 37.9A(e)(3)(E).