Nueva legislación sobre los desalojos en virtud de la Ley Ellis

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La Ley Ellis, que se encuentra en la Sección 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California , otorga a los propietarios de propiedades en alquiler el derecho a salir del negocio de viviendas en alquiler, pero también permite a los gobiernos locales imponer condiciones y restricciones a los propietarios que desalojen a los inquilinos para salir del mercado. San Francisco ha promulgado procedimientos en la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquileres que los propietarios deben seguir si van a desalojar a los inquilinos para salir del negocio de viviendas en alquiler. El 1 de enero de 2020, la Legislatura de California adoptó la AB 1399 para aclarar y modificar ciertas partes de la Ley Ellis.

¿Qué cambia esta legislación?

1. Aclara que la “fecha de retiro” para toda la propiedad en su conjunto es la última fecha de terminación de cualquier unidad.

La Sección 37.9A(f)(4) de la Ordenanza sobre Alquileres exige un período de notificación de 120 días antes de que una unidad sea "retirada" del mercado según la Ley Ellis. Sin embargo, ciertos inquilinos mayores y discapacitados tienen derecho a una extensión de un año, lo que posterga la fecha de retiro de esa unidad. Las modificaciones a la Sección 37.9A de la Ordenanza aclaran que la "fecha de retiro" para toda la propiedad en su conjunto es la última fecha de terminación de cualquier unidad.

2. Requiere que si alguna unidad se devuelve al mercado de alquiler durante el período de restricciones de 10 años, toda la propiedad debe devolverse al mercado, con excepciones para ciertas unidades ocupadas por sus propietarios.

En 2020, la AB 1399 modificó la ley estatal para especificar que la Ley Ellis no tiene por objeto permitir que un propietario devuelva menos de todas las unidades al mercado de alquiler. En otras palabras, aclaró que los gobiernos locales pueden exigir que, si alguna unidad se devuelve al mercado de alquiler durante el período de restricciones, se debe devolver toda la propiedad al mercado, con excepciones para ciertas unidades ocupadas por el propietario. Las nuevas modificaciones a la Sección 37.9A de la Ordenanza ahora hacen que esto sea un requisito local.

3. Se han incrementado los pagos de reubicación por desalojos en virtud de la Ley Ellis.

Los pagos de reubicación se han incrementado para los avisos de desalojo de la Ley Ellis entregados a partir del 1 de septiembre de 2022. Actualmente, la Ordenanza de Alquileres de San Francisco requiere que los propietarios que desalojen en virtud de la Ley Ellis proporcionen pagos de reubicación de aproximadamente $7,426 por inquilino elegible, con un límite de $22,280 por hogar, más $4,951 adicionales por cada inquilino que sea mayor de edad o discapacitado. A partir del 1 de septiembre de 2022, estos montos se han incrementado a $10,000 por inquilino elegible, con un límite de $30,000 por hogar, más $6,700 adicionales por cada inquilino que sea mayor de edad o discapacitado. Estos nuevos montos aumentarán cada 1 de marzo. 

4. Aclaración sobre daños punitivos y limpieza de la Ordenanza.

Finalmente, las nuevas enmiendas (a) aclaran (de conformidad con la AB 1399) que el pago de daños punitivos por parte de un propietario luego de un realquiler ilegal de una unidad no extingue la obligación del propietario de volver a ofrecer la unidad al realquilarla a los inquilinos desplazados, y (b) elimina ciertas disposiciones inoperantes del Código relacionadas con los pagos de reubicación, incluida la antigua Sección 37.9A(e)(3)(E) del Código Administrativo.