關於艾利斯法案驅逐的新立法

背景

《艾利斯法案》，見《加州政府法典》第 7060 條等。 ，賦予租賃業主退出租賃住房業務的權利，同時也允許地方政府對驅逐租戶以退出市場的房東設定條件和限制。舊金山已製定《租金條例》第 37.9A 條中的程序，如果業主要驅逐租戶以退出租賃住房業務，則必須遵守該程序。 2020 年 1 月 1 日，加州立法機關通過了AB 1399，以澄清和修訂《艾利斯法案》的某些部分。

這項立法改變了什麼？

1. 澄清整個財產的「撤出日期」是任何單位最晚的終止日期。

根據《艾利斯法案》，《租金條例》第 37.9A(f)(4) 條要求在單位從市場「撤回」之前有 120 天的通知期。然而，某些老年和殘疾租戶有權延長一年，這會推遲該單元的退出日期。條例第 37.9A 條的修正案澄清，整個財產的「撤回日期」是任何單元的最晚終止日期。

2. 要求如果任何單位在10年限制期內返回租賃市場，則整個房產必須返回市場，某些自住單位除外。

2020 年，AB 1399 修訂了州法律，明確《艾利斯法案》無意允許業主將少於全部單位返還至租賃市場。換句話說，它明確地方政府可以要求，如果任何單位在限制期間回歸租賃市場，則必須將整個房產回歸市場，但某些自住單位除外。條例第 37.9A 條的新修正案現已納入當地要求。

3. 增加了《艾利斯法案》驅逐的搬遷費。

對於2022 年9 月1 日或之後送達的《艾利斯法案》驅逐通知，搬遷金有所增加。資格的租戶提供約7,426 美元的搬遷費，每戶上限為22,280 美元，另加每位老人或殘疾人的額外 4,951 美元。自 2022 年 9 月 1 日起，這些金額已增加至每位符合資格的租戶 10,000 美元，每戶上限為 30,000 美元，此外，每位老年或殘疾人租戶還可額外獲得 6,700 美元。這些新金額將於每年 3 月 1 日增加。 

4. 澄清懲罰性賠償和條例清理。

最後，新修正案 (a) 澄清（根據 AB 1399），業主在非法重新出租單位後支付懲罰性賠償並不免除業主在重新出租給出租人後重新提供該單位的義務。 b) 刪除與搬遷付款相關的某些無效的《法典》條款，包括原《行政法典》第37.9A(e)(3)(E) 條。