Luật mới liên quan đến việc trục xuất theo Đạo luật Ellis

Lý lịch

Đạo luật Ellis, được tìm thấy trong Bộ luật Chính quyền California, Mục 7060, v.v. , trao cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê quyền thoát khỏi hoạt động kinh doanh nhà cho thuê, nhưng cũng cho phép chính quyền địa phương đặt ra các điều kiện và hạn chế đối với chủ nhà đuổi người thuê nhà để rời khỏi thị trường. San Francisco đã ban hành các thủ tục trong Sắc lệnh Thuê nhà Mục 37.9A mà chủ sở hữu phải tuân theo nếu họ định đuổi người thuê nhà để thoát khỏi hoạt động kinh doanh nhà cho thuê. Vào ngày 1 tháng 1 năm 2020, Cơ quan Lập pháp California đã thông qua AB 1399 để làm rõ và sửa đổi một số phần nhất định của Đạo luật Ellis.

Bộ luật này thay đổi những gì?

1. Làm rõ rằng “ngày rút lui” đối với toàn bộ tài sản là ngày chấm dứt muộn nhất của bất kỳ đơn vị nào.

Mục 37.9A(f)(4) của Sắc lệnh Thuê nhà yêu cầu thời hạn thông báo là 120 ngày trước khi một đơn vị được "rút" khỏi thị trường theo Đạo luật Ellis. Tuy nhiên, một số người thuê nhà cao tuổi và khuyết tật được gia hạn thêm một năm, hoãn ngày rút khỏi đơn vị đó. Các sửa đổi đối với Mục 37.9A của Sắc lệnh làm rõ rằng "ngày rút khỏi" đối với toàn bộ bất động sản nói chung là ngày chấm dứt muộn nhất của bất kỳ đơn vị nào.

2. Yêu cầu rằng nếu bất kỳ đơn vị nào được trả lại cho thị trường cho thuê trong thời gian hạn chế 10 năm, toàn bộ tài sản phải được trả lại cho thị trường, ngoại trừ một số đơn vị do chủ sở hữu cư trú.

Vào năm 2020, AB 1399 đã sửa đổi luật của Tiểu bang để chỉ rõ rằng Đạo luật Ellis không nhằm mục đích cho phép chủ sở hữu trả lại ít hơn tất cả các đơn vị cho thị trường cho thuê. Nói cách khác, nó làm rõ rằng chính quyền địa phương có thể yêu cầu rằng nếu bất kỳ đơn vị nào được trả lại cho thị trường cho thuê trong thời gian hạn chế, toàn bộ tài sản phải được trả lại cho thị trường, ngoại trừ một số đơn vị do chủ sở hữu cư trú. Các sửa đổi mới đối với Mục 37.9A của Sắc lệnh hiện biến điều này thành yêu cầu của địa phương.

3. Khoản thanh toán di dời cho việc trục xuất theo Đạo luật Ellis đã được tăng lên.

Các khoản thanh toán di dời đã được tăng đối với các thông báo trục xuất theo Đạo luật Ellis được gửi vào hoặc sau ngày 1 tháng 9 năm 2022. Hiện tại, Sắc lệnh Tiền thuê nhà của San Francisco yêu cầu các chủ nhà đang trục xuất theo Đạo luật Ellis phải cung cấp các khoản thanh toán di dời khoảng 7.426 đô la cho mỗi người thuê đủ điều kiện, giới hạn ở mức 22.280 đô la cho mỗi hộ gia đình, cộng với thêm 4.951 đô la cho mỗi người thuê là người cao tuổi hoặc khuyết tật. Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 9 năm 2022, các số tiền này đã được tăng lên 10.000 đô la cho mỗi người thuê đủ điều kiện, giới hạn ở mức 30.000 đô la cho mỗi hộ gia đình, cộng với thêm 6.700 đô la cho mỗi người thuê là người cao tuổi hoặc khuyết tật. Các số tiền mới này sẽ tăng vào ngày 1 tháng 3 hàng năm. 

4. Làm rõ về thiệt hại trừng phạt và việc dọn dẹp theo Pháp lệnh.

Cuối cùng, các sửa đổi mới (a) làm rõ (theo AB 1399) rằng việc chủ sở hữu thanh toán tiền bồi thường thiệt hại trừng phạt sau khi chủ sở hữu cho thuê lại đơn vị bất hợp pháp không xóa bỏ nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc cung cấp lại đơn vị khi cho thuê lại cho những người thuê bị di dời, và (b) xóa bỏ một số điều khoản Bộ luật không còn hiệu lực liên quan đến các khoản thanh toán di dời, bao gồm cả Mục 37.9A(e)(3)(E) trước đây của Bộ luật Hành chính.