Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 2006

La Propuesta H aumenta los pagos de reubicación para desalojos sin culpa

Los votantes aprobaron la Proposición H el 7 de noviembre de 2006. La Proposición requiere que los propietarios paguen pagos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados por la mudanza del propietario o familiar según la Sección 37.9(a)(8), demolición o retiro permanente del uso de vivienda según la Sección 37.9(a)(10), desalojos temporales para realizar trabajos de mejora de capital según la Sección 37.9(a)(11) y rehabilitación sustancial según la Sección 37.9(a)(12). (Nota: Los pagos de reubicación por desalojos de Ellis según la Sección 37.9(a)(13) siguen sujetos a la Sección 37.9A(e)(3) de la Ordenanza y son similares pero no idénticos a las disposiciones de la Proposición H.) La Proposición H entra en vigencia el 22 de diciembre de 2006 y, según sus términos, se aplica a los avisos de desalojo entregados a partir del 10 de agosto de 2006.

Según la propuesta, cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya residido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un pago de $4,500.00, con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Además, cada inquilino de edad avanzada (60 años o más) o discapacitado, y cada hogar con uno o más niños menores, tiene derecho a un pago adicional de $3,000.00. Las cantidades anteriores también deben ajustarse por inflación anualmente a partir del 1 de marzo de 2007. El propietario debe dar a los inquilinos un aviso por escrito de sus derechos de reubicación antes o en el momento de la notificación de desalojo, y dentro de los 30 días de recibir la reclamación del inquilino por el pago adicional de $3,000.00, el propietario debe informar a la Junta de Alquileres por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario la impugna o no. Tenga en cuenta los siguientes cambios significativos con respecto a la ley actual: (1) las viviendas unifamiliares y los condominios ahora están sujetos al requisito de pagar la reubicación incluso en el caso de mudanzas de OMI/familiares, y (2) los pagos de reubicación también se aplican a subinquilinos e hijos menores siempre que sean ocupantes autorizados en residencia durante un año.

Enlace a la Prop. H (pdf) del Departamento de Elecciones.

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Una lista actualizada de los pagos de reubicación está disponible en el Centro de Formularios , Documento número 578.

Nuevas modificaciones a la ordenanza de transferencia de bonos

La Ordenanza 252-06, vigente desde el 10 de noviembre de 2006, modificó el Código Electoral para exigir que las propuestas de emisión de bonos incluyan una disposición que autorice un traspaso del 50% a los inquilinos del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario atribuible al pago de los bonos, según lo previsto en la Sección 37.3(a)(6) de la Ordenanza sobre Alquileres. Esto garantizará que los votantes sean informados del traspaso del 50% antes de aprobar una medida de emisión de bonos. La Ordenanza también modificó la Sección 37.3(a)(6) de la Ordenanza sobre Alquileres para incluir también los bonos emitidos por el Distrito Escolar Unificado de San Francisco o el Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco y aprobados por los votantes después del 1 de noviembre de 2006.

Avisos de 60 días para devoluciones por desalojos sin culpa.

La AB 1169 restableció las disposiciones anteriores de la Sección 1946.1 del Código Civil que exigían un aviso de 60 días para terminar un contrato de alquiler sin una buena causa por culpa del inquilino, con un cambio: la sección ahora permite un aviso de 30 días si "cualquier inquilino o residente ha residido en la vivienda por menos de un año", mientras que la sección anterior permitía un aviso de 30 días sólo si "el inquilino ha residido en la vivienda por menos de un año". La ley, que entró en vigencia el 1 de enero de 2007, estará vigente por tres años y expirará el 31 de diciembre de 2009, a menos que la Legislatura la extienda antes de esa fecha.

06/10

Nueva enmienda exige justa causa para eliminar determinados servicios de vivienda

La Ordenanza N° 178-06 fue aprobada por la Junta de Supervisores y se convertirá en ley sin la firma del alcalde el 8 de agosto de 2006. La enmienda a la Ordenanza requiere que el propietario tenga una causa justa para eliminar o cortar ciertos servicios de vivienda, como estacionamiento o almacenamiento, de un contrato de alquiler. En caso de disputa, el tribunal determinará si existe una causa justa en un caso determinado. Sin embargo, después de la eliminación o la interrupción de un servicio de vivienda, tanto el propietario como el inquilino pueden presentar una petición ante la Junta de Alquiler para determinar el monto de la reducción de alquiler correspondiente.

(También está disponible una versión imprimible de cuatro páginas en inglés)

Los votantes aprueban la Propuesta B sobre la divulgación por parte del vendedor de cierta información sobre desalojos

El 6 de junio de 2006, los votantes aprobaron la Proposición B, que agregó la sección 37.10A(i) a la Ordenanza de Alquileres. La sección exige que los propietarios de propiedades con dos o más unidades residenciales revelen a cualquier posible comprador los motivos legales para rescindir el arrendamiento de cada unidad que se entregue vacía al cierre del depósito en garantía y si la unidad estaba ocupada por un inquilino anciano o discapacitado en el momento en que se rescindió el arrendamiento. La sección también establece que la divulgación en un folleto disponible para los posibles compradores en jornadas de puertas abiertas y visitas a la propiedad es un requisito suficiente para el cumplimiento.

Nueva legislación que obliga a tener buzones de correo en hoteles residenciales

El 20 de abril de 2006, el alcalde firmó la Ordenanza 73-06, que agregó el Capítulo 41E al Código Administrativo para exigir que los propietarios de hoteles residenciales proporcionen receptáculos de correo aprobados por el Servicio Postal para cada unidad residencial dentro del año a partir de la fecha de vigencia de la ordenanza. Dado que la ordenanza entró en vigencia el 20 de mayo de 2006, los propietarios deben cumplir antes del 20 de mayo de 2007. La Ordenanza también modificó la Sección 37.14 de la Ordenanza de Alquiler para permitir que un residente permanente anterior o actual de un hotel residencial presente una petición de inquilino ante la Junta de Alquiler por violación de la ordenanza de buzones de correo y por una reducción correspondiente en el alquiler.

Audiencias de la Junta de Alquiler sobre la condición de ancianos o discapacitados de los inquilinos en los desalojos por mudanza de propietarios

En DeLaura v. Beckett (2006) Cal. App. 4th (No. A109948, First District), el Tribunal de Apelaciones sostuvo que una petición a la Junta de Alquileres era un procedimiento más apropiado que una acción de amparo declaratoria ante el tribunal para que un propietario impugnara la reclamación de un inquilino de estatus protegido por edad o discapacidad ante un desalojo por mudanza del propietario según la Sección 37.9(i) de la Ordenanza de Alquileres. Un propietario puede solicitar dicha determinación a la Junta de Alquileres completando el Formulario I de la petición del propietario para Gastos de Operación y Mantenimiento y marcando la casilla "otro" con una solicitud para determinar la reclamación del inquilino de estatus protegido. Alternativamente, el propietario puede pedir al tribunal que decida la reclamación del inquilino en el procedimiento de desalojo por retención ilegal.

Ligero aumento en los pagos por reubicación de Ellis a partir del 1 de marzo de 2006

De conformidad con la sección 37.9A(e)(3)(D) de la Ordenanza de Alquileres, el monto de los pagos de reubicación de Ellis aumenta debido a la inflación el 1 de marzo de cada año. El aumento se calcula sobre la tasa de aumento de la categoría de gastos de "alquiler de residencia principal" del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos en la Región de San Francisco-Oakland-San José para el año calendario anterior. Dado que la medida no aumentó en 2004, en 2005 los pagos de reubicación se mantuvieron en $4,500 por inquilino con un límite de $13,500 por unidad, con $3,000 adicionales para inquilinos de edad avanzada o discapacitados. La medida mostró un aumento neto de 0,00076 en 2005. Por lo tanto, para las notificaciones de Ellis presentadas entre el 1 de marzo de 2006 y el 28 de febrero de 2007, se deben pagar los siguientes montos de reubicación: $4.503,42 por inquilino con un límite de $13.510,26, con $3.002,28 adicionales para inquilinos de edad avanzada o discapacitados.

Tribunal de Apelaciones confirma pagos de reubicación de Ellis a todos los inquilinos

En una decisión emitida el 21 de febrero de 2006 en el caso de Pieri v. CCSF (Tribunal de Apelación N.º A110571, Caso del Tribunal Superior N.º 505059), el Tribunal de Apelación determinó que la reciente enmienda a la Ordenanza de Alquileres que ampliaba los pagos de reubicación a todos los inquilinos desalojados en virtud de la Ley Ellis no violaba dicha Ley. Por lo tanto, el Tribunal de Apelación revocó la decisión del tribunal de primera instancia de que la ordenanza de reubicación ampliada era inválida en apariencia. Las secciones 37.9A(e)(3)(A) y (B) de la Ordenanza de Alquileres exigen que los propietarios paguen a cada inquilino $4,500.00, con un pago máximo de $13,500.00 por unidad. Cada inquilino anciano o discapacitado también tiene derecho a un pago adicional de $3,000.00 de conformidad con la sección 37.9A(e)(3)(C).

El tribunal elimina el «requisito de creencia» para la reubicación en los desalojos de Ellis

La sección 37.9A(e)(4) de la Ordenanza sobre Alquileres exige que los propietarios que intenten desalojar a los inquilinos en virtud de la Ley Ellis notifiquen a los inquilinos sobre sus derechos a recibir pagos por reubicación y que indiquen "el monto del pago que el propietario cree que se debe", es decir, el requisito de creencia. En una decisión emitida el 31 de enero de 2006 en el caso de Johnson v. CCSF (Tribunal de Apelación N.º A111355, Caso del Tribunal Superior N.º 505273), el Tribunal de Apelación determinó que el requisito de creencia trasladaba de manera inadmisible la carga de demostrar la elegibilidad para el pago por reubicación del inquilino al propietario y, por lo tanto, no estaba autorizado ni suprimido por la Ley Ellis. En consecuencia, los propietarios ya no están obligados a indicar el monto del pago por reubicación que el propietario cree que se debe al inquilino. El Tribunal no abordó la impugnación separada del monto de la asistencia para la reubicación que debe pagarse a los inquilinos, que se decidirá en la apelación pendiente Pierri v. CCSF.

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