San Francisco Rent Board News Archive: 2006

Ang Proposisyon H ay Nagtataas ng Mga Pagbabayad sa Relokasyon Para sa Mga Pagpapalayas na Walang Kasalanan

Inaprubahan ng mga botante ang Proposisyon H noong Nobyembre 7, 2006. Ang proposisyon ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na magbayad ng mga pagbabayad sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis dahil sa paglipat ng may-ari/kamag-anak sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8), demolisyon o permanenteng pagtanggal mula sa paggamit ng pabahay sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(10), pansamantalang pagpapalayas para gumawa ng gawaing pagpapabuti ng kapital sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(11), at makabuluhang rehabilitasyon sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(12). (Tandaan: Ang mga pagbabayad sa relokasyon para sa mga pagpapalayas sa Ellis sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(13) ay nananatiling napapailalim sa Ordinansa Seksyon 37.9A(e)(3), at pareho ngunit hindi magkapareho sa mga probisyon ng Proposisyon H.) Ang Proposisyon H ay magkakabisa noong Disyembre 22, 2006, at ayon sa mga tuntunin nito ay nalalapat sa mga abiso na huminto sa paghahatid sa o pagkatapos ng Agosto 10, 2006.

Sa ilalim ng proposisyon, ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, ay may karapatan sa pagbabayad na $4,500.00, na may pinakamataas na bayad na $13,500.00 bawat yunit. Bilang karagdagan, ang bawat matanda (60 taong gulang o mas matanda) o may kapansanan na nangungupahan, at bawat sambahayan na may isa o higit pang mga menor de edad na bata, ay may karapatan sa karagdagang bayad na $3,000.00. Ang mga halaga sa itaas ay kinakailangan ding iakma para sa inflation taun-taon simula sa Marso 1, 2007. Ang may-ari ay kinakailangang magbigay sa mga nangungupahan ng nakasulat na paunawa ng mga karapatan sa relokasyon sa o bago ibigay ang abiso na huminto, at sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang paghahabol ng isang nangungupahan para sa ang karagdagang $3,000.00 na bayad, dapat ipaalam ng landlord sa Rent Board nang nakasulat ang claim ng nangungupahan at kung ang landlord o hindi dini-dispute ang claim. Pansinin ang mga sumusunod na makabuluhang pagbabago mula sa kasalukuyang batas: (1) ang mga single family na tirahan at condominium ay napapailalim na ngayon sa pangangailangang magbayad ng relokasyon kahit na para sa OMI/relative move-in, at (2) nalalapat din ang mga pagbabayad sa relokasyon sa mga subtenant at menor de edad na bata hangga't dahil sila ay mga awtorisadong nakatira sa paninirahan sa loob ng isang taon.

Link sa Prop. H (pdf) mula sa Department of Elections.

---

Isang na-update na listahan ng mga pagbabayad sa relokasyon sa available sa Forms Center , Document number 578.

Bagong Bond Passthrough Ordinance Amendments

Ang Ordinansa 252-06, na epektibo noong Nobyembre 10, 2006 ay nag-amyendahan sa Elections Code upang hilingin sa mga panukala ng bono na isama ang isang probisyon na nagpapahintulot sa isang 50% passthrough sa mga nangungupahan ng pagbabago sa buwis sa ari-arian ng landlord na maiuugnay sa pagbabayad ng bono gaya ng itinatadhana sa Rent Ordinance Section 37.3 (a)(6). Titiyakin nito na ang mga botante ay ipaalam sa 50% passthrough bago aprubahan ang isang panukalang bono. Sinusog din ng Ordinansa ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.3(a)(6) upang isama rin ang mga bono na inisyu ng San Francisco Unified School District o San Francisco Communitly College District at inaprubahan ng mga botante pagkatapos ng Nobyembre 1, 2006.

60 Araw na Mga Paunawa para sa Walang Pagbabalik na Pagpapalayas ng Kasalanan.

Ibinalik ng AB 1169 ang mga naunang probisyon ng Civil Code Section 1946.1 na nangangailangan ng 60 araw na abiso upang wakasan ang isang pangungupahan nang walang kasalanan sa nangungupahan na may isang pagbabago: pinapayagan na ngayon ng seksyon ang isang 30 araw na abiso kung "naninirahan ang sinumang nangungupahan o residente sa tirahan para sa wala pang isang taon", habang ang nakaraang seksyon ay nagpapahintulot lamang ng 30 araw na paunawa kung "ang nangungupahan ay nanirahan sa tirahan nang mas mababa sa isang taon". Ang batas, na magkakabisa sa Enero 1, 2007, ay magkakabisa sa loob ng tatlong taon at paglubog ng araw sa Disyembre 31, 2009, maliban kung pinalawig ng Lehislatura sa petsang iyon.

10/06

Ang Bagong Pagbabago ay Nangangailangan ng Makatarungang Dahilan upang Alisin ang Mga Tinukoy na Serbisyo sa Pabahay

Ang Ordinansa Blg. 178-06 ay inaprubahan ng Lupon ng mga Superbisor at magiging batas nang walang pirma ng alkalde noong Agosto 8, 2006. Ang pag-amyenda ng Ordinansa ay nangangailangan ng isang kasero na magkaroon ng makatarungang dahilan upang tanggalin o putulin ang ilang mga serbisyo sa pabahay tulad ng paradahan o imbakan mula sa isang pangungupahan. Kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan, tutukuyin ng hukuman kung may makatarungang dahilan sa anumang partikular na kaso. Gayunpaman, kasunod ng pagtanggal o pagtanggal ng serbisyo sa pabahay, maaaring ang may-ari o ang nangungupahan ay maaaring maghain ng petisyon sa Rent Board upang matukoy ang halaga ng kaukulang pagbawas sa upa.

(Ang apat na pahinang napi-print na bersyon sa Ingles ay magagamit din)

Inaprubahan ng mga Botante ang Proposisyon B Pagbubunyag ng Muling Nagbebenta ng Ilang Impormasyon sa Pagpapalayas

Noong Hunyo 6, 2006 inaprubahan ng mga botante ang Proposisyon B na nagdagdag ng seksyon 37.10A(i) sa Ordinansa sa Pagpapaupa. Ang seksyon ay nag-aatas sa mga may-ari ng mga ari-arian na may dalawa o higit pang residential units na ibunyag sa sinumang prospective na bumili ng mga legal na batayan para sa pagtatapos ng pangungupahan ng bawat unit na ihahatid nang bakante sa pagsasara ng escrow at kung ang unit ay inookupahan ng isang matanda o may kapansanan na nangungupahan sa ang oras na natapos ang pangungupahan. Ibinigay pa ng seksyon na ang pagsisiwalat sa isang flier na magagamit ng mga prospective na mamimili sa mga bukas na bahay at mga paglilibot sa ari-arian ay sapat na pagsunod.

Bagong Lehislasyon na Nangangailangan ng Mga Mailbox Sa Residential Hotel

Noong Abril 20, 2006, nilagdaan ng alkalde ang Ordinansa 73-06, na idinagdag ang Kabanata 41E sa Administrative Code upang hilingin sa mga may-ari ng residential hotel na magbigay ng mga receptacles ng mail na inaprubahan ng Serbisyong Postal para sa bawat yunit ng tirahan sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagkakabisa ng ordinansa. Dahil ang ordinansa ay naging epektibo noong Mayo 20, 2006, ang mga may-ari ay dapat sumunod sa Mayo 20, 2007. Ang Ordinansa ay nag-amyenda rin sa Rent Ordinance Section 37.14 upang payagan ang isang dati o kasalukuyang permanenteng residente ng isang residential hotel na maghain ng petisyon ng nangungupahan sa Rent Board para sa paglabag ng ordinansa sa mailbox at para sa kaukulang pagbawas sa upa.

Mga Pagdinig ng Lupon sa Pagrenta Sa Katayuan ng Matatanda o May Kapansanan Ng Mga Nangungupahan Sa Mga Pagpapalayas sa May-ari

Sa DeLaura v. Beckett (2006) Cal. App. Ika-4 (No. A109948, Unang Distrito), pinaniniwalaan ng Court of Appeal na ang petisyon ng Rent Board ay isang mas naaangkop na pamamaraan kaysa sa isang deklaratoryong aksyong pagluwag sa korte para sa isang landlord na hamunin ang claim ng isang nangungupahan ng protektadong katayuan batay sa edad o kapansanan sa isang pagpapalayas sa paglipat ng may-ari sa ilalim ng Rent Ordinance Section 37.9(i). Ang isang may-ari ay maaaring humiling ng ganoong pagpapasiya sa Rent Board sa pamamagitan ng pagkumpleto ng Form I ng petisyon ng landlord para sa Operating and Maintenance Expenses at paglalagay ng check sa "other" box na may kahilingan upang matukoy ang claim ng nangungupahan ng protektadong katayuan. Bilang kahalili, maaaring hilingin ng may-ari ng lupa ang korte na magpasya sa paghahabol ng nangungupahan sa labag sa batas na paglilitis sa pagpapaalis sa detainer.

Bahagyang Pagtaas sa Ellis Relocation Payments Simula Marso 1, 2006

Alinsunod sa Rent Ordinance section 37.9A(e)(3)(D), ang halaga ng Ellis relocation payments ay tinataasan dahil sa inflation sa Marso 1 ng bawat taon. Ang pagtaas ay kinakalkula sa rate ng pagtaas sa kategorya ng paggasta na "renta ng pangunahing paninirahan" ng Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lungsod sa Rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa naunang taon ng kalendaryo. Dahil hindi tumaas ang panukala noong 2004, noong 2005 ang mga pagbabayad sa relokasyon ay nanatiling $4,500 bawat nangungupahan na may limitasyon na $13,500 bawat yunit, na may karagdagang $3,000 para sa mga matatanda o may kapansanan na mga nangungupahan. Ang panukala ay nagpakita ng netong pagtaas ng 0.00076 noong 2005. Para sa mga paunawa ni Ellis na isinampa sa pagitan ng Marso 1, 2006 at Pebrero 28, 2007, ang mga sumusunod na halaga ng relokasyon ay dapat bayaran: $4,503.42 bawat nangungupahan na may takip na $13,510.26, na may karagdagang $3,002. mga nangungupahan na may kapansanan.

Pinagtibay ng Court of Appeal ang Mga Pagbabayad sa Relokasyon ng Ellis sa Lahat ng Nangungupahan

Sa isang desisyon na inilabas noong Pebrero 21, 2006 sa kaso ng Pieri v. CCSF (Court of Appeal No. A110571, Superior Court Case No. 505059), nalaman ng Court of Appeal na ang kamakailang pag-amyenda sa Rent Ordinance na nagpapalawak ng mga pagbabayad sa relokasyon sa lahat ng nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act ay hindi lumabag sa Ellis Act. Kaya naman binaligtad ng Court of Appeal ang desisyon ng trial court na ang pinalawak na relocation ordinance ay hindi wasto sa mukha. Ang mga seksyon ng Rent Ordinance 37.9A(e)(3)(A) & (B) ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na bayaran ang bawat nangungupahan ng $4,500.00, na may pinakamataas na bayad na $13,500.00 bawat unit. Ang bawat matanda o may kapansanan na nangungupahan ay may karapatan din sa karagdagang $3,000.00 na pagbabayad alinsunod sa seksyon 37.9A(e)(3)(C).

Inaaklas ng Hukuman ang Relokasyon na 'Kailangan sa Paniniwala' sa Ellis Evictions

Ang Rent Ordinance section 37.9A(e)(4) ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na naghahangad na paalisin ang mga nangungupahan sa ilalim ng Ellis Act na abisuhan ang mga nangungupahan tungkol sa kanilang mga karapatan na makatanggap ng mga pagbabayad sa relokasyon, at sabihin ang "halaga ng bayad na pinaniniwalaan ng may-ari na dapat bayaran" ie ang pangangailangan sa paniniwala. Sa isang desisyon na inilabas noong Enero 31, 2006 sa kaso ng Johnson v. CCSF (Court of Appeal No. A111355, Superior Court Case No. 505273), nalaman ng Court of Appeal na ang hinihiling sa paniniwala ay hindi pinahihintulutang inilipat ang pasanin ng pagpapatunay ng pagiging karapat-dapat para sa pagbabayad ng relokasyon mula sa nangungupahan patungo sa may-ari at samakatuwid ay hindi pinahintulutan at inunahan ng Ellis Act. Alinsunod dito, hindi na kinakailangan ng mga panginoong maylupa na sabihin ang halaga ng kabayaran sa relokasyon na pinaniniwalaan ng may-ari na dapat bayaran sa nangungupahan. Hindi tinugunan ng Korte ang hiwalay na hamon sa halaga ng tulong sa relokasyon na kailangang bayaran sa mga nangungupahan, na pagdedesisyonan sa nakabinbing apela sa Pierri v.CCSF.

Bumalik

Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .