Lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco: 2006

Đề xuất H Tăng Tiền Trả Di Dời Cho Các Vụ Trục Xuất Không Có Lỗi

Các cử tri đã chấp thuận Đề xuất H vào ngày 7 tháng 11 năm 2006. Đề xuất này yêu cầu chủ nhà phải trả tiền tái định cư cho những người thuê nhà bị đuổi vì chủ sở hữu/người thân chuyển đến theo Mục 37.9(a)(8), phá dỡ hoặc di dời vĩnh viễn khỏi nơi ở theo Mục 37.9(a)(10), trục xuất tạm thời để thực hiện công việc cải thiện cơ bản theo Mục 37.9(a)(11) và cải tạo đáng kể theo Mục 37.9(a)(12). (Lưu ý: Các khoản thanh toán tái định cư cho việc trục xuất Ellis theo Mục 37.9(a)(13) vẫn phải tuân theo Mục 37.9A(e)(3) của Pháp lệnh và tương tự nhưng không giống hệt với các điều khoản của Đề xuất H.) Đề xuất H có hiệu lực vào ngày 22 tháng 12 năm 2006 và theo các điều khoản của đề xuất này, áp dụng cho các thông báo chấm dứt hợp đồng được gửi vào hoặc sau ngày 10 tháng 8 năm 2006.

Theo đề xuất, mỗi người cư trú được ủy quyền, bất kể tuổi tác, đã cư trú tại đơn vị trong ít nhất một năm, có quyền được thanh toán 4.500,00 đô la, với mức thanh toán tối đa là 13.500,00 đô la cho mỗi đơn vị. Ngoài ra, mỗi người thuê nhà là người cao tuổi (60 tuổi trở lên) hoặc người khuyết tật, và mỗi hộ gia đình có một hoặc nhiều trẻ vị thành niên, có quyền được thanh toán thêm 3.000,00 đô la. Các số tiền trên cũng phải được điều chỉnh theo lạm phát hàng năm bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 2007. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà về quyền di dời vào hoặc trước khi gửi thông báo chấm dứt hợp đồng, và trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu của người thuê nhà về khoản thanh toán bổ sung 3.000,00 đô la, chủ nhà phải thông báo cho Ban Thuê nhà bằng văn bản về yêu cầu của người thuê nhà và liệu chủ nhà có tranh chấp yêu cầu đó hay không. Lưu ý những thay đổi quan trọng sau đây so với luật hiện hành: (1) nhà ở gia đình đơn lẻ và chung cư hiện phải tuân theo yêu cầu trả tiền tái định cư ngay cả đối với OMI/người thân chuyển đến, và (2) khoản thanh toán tái định cư cũng áp dụng cho người thuê phụ và trẻ vị thành niên miễn là họ là người cư trú được ủy quyền trong một năm.

Liên kết đến Dự luật H (pdf) từ Bộ Bầu cử.

---

Danh sách cập nhật các khoản thanh toán di dời có trong Trung tâm biểu mẫu , Tài liệu số 578.

Các sửa đổi của Sắc lệnh chuyển nhượng trái phiếu mới

Sắc lệnh 252-06, có hiệu lực từ ngày 10 tháng 11 năm 2006 đã sửa đổi Bộ luật Bầu cử để yêu cầu các đề xuất trái phiếu phải bao gồm một điều khoản cho phép chuyển nhượng 50% cho người thuê nhà về thay đổi trong thuế tài sản của chủ nhà liên quan đến việc hoàn trả trái phiếu theo quy định tại Mục 37.3(a)(6) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà. Điều này sẽ đảm bảo cử tri được thông báo về việc chuyển nhượng 50% trước khi phê duyệt biện pháp trái phiếu. Sắc lệnh này cũng đã sửa đổi Mục 37.3(a)(6) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà để bao gồm cả trái phiếu do Học khu Thống nhất San Francisco hoặc Học khu Cao đẳng Cộng đồng San Francisco phát hành và được cử tri chấp thuận sau ngày 1 tháng 11 năm 2006.

Thông báo 60 ngày về việc trục xuất không do lỗi.

AB 1169 khôi phục lại các điều khoản trước đây của Bộ luật Dân sự Mục 1946.1 yêu cầu thông báo trước 60 ngày để chấm dứt hợp đồng thuê mà không có lỗi của người thuê nhà có lý do chính đáng với một thay đổi: mục này hiện cho phép thông báo trước 30 ngày nếu "bất kỳ người thuê nhà hoặc cư dân nào đã cư trú tại nơi ở đó dưới một năm", trong khi mục trước đó chỉ cho phép thông báo trước 30 ngày nếu "người thuê nhà đã cư trú tại nơi ở đó dưới một năm". Luật có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007, sẽ có hiệu lực trong ba năm và hết hiệu lực vào ngày 31 tháng 12 năm 2009, trừ khi được Cơ quan lập pháp gia hạn vào ngày đó.

10/06

Bản sửa đổi mới yêu cầu lý do chính đáng để xóa bỏ các dịch vụ nhà ở được chỉ định

Sắc lệnh số 178-06 đã được Hội đồng Giám sát chấp thuận và sẽ trở thành luật mà không cần chữ ký của thị trưởng vào ngày 8 tháng 8 năm 2006. Tu chính án Sắc lệnh yêu cầu chủ nhà phải có lý do chính đáng để loại bỏ hoặc cắt đứt một số dịch vụ nhà ở như bãi đậu xe hoặc kho chứa đồ khỏi hợp đồng thuê. Trong trường hợp có tranh chấp, tòa án sẽ xác định xem có lý do chính đáng trong bất kỳ trường hợp nào hay không. Tuy nhiên, sau khi loại bỏ hoặc cắt đứt một dịch vụ nhà ở, chủ nhà hoặc người thuê nhà có thể nộp đơn lên Hội đồng Thuê nhà để xác định số tiền giảm tiền thuê tương ứng.

(Cũng có phiên bản in bốn trang bằng tiếng Anh)

Người bỏ phiếu chấp thuận Đề xuất B Người bán lại tiết lộ thông tin trục xuất nhất định

Vào ngày 6 tháng 6 năm 2006, cử tri đã chấp thuận Đề xuất B bổ sung mục 37.10A(i) vào Sắc lệnh Thuê nhà. Mục này yêu cầu chủ sở hữu của các bất động sản có hai hoặc nhiều đơn vị nhà ở phải tiết lộ cho bất kỳ người mua tiềm năng nào về căn cứ pháp lý để chấm dứt quyền thuê của mỗi đơn vị được giao khi chưa có người thuê vào thời điểm kết thúc ký quỹ và liệu đơn vị đó có người thuê là người già hoặc người khuyết tật tại thời điểm chấm dứt quyền thuê hay không. Mục này cũng quy định rằng việc tiết lộ trên tờ rơi có sẵn cho người mua tiềm năng tại các buổi nhà mở và tham quan bất động sản là sự tuân thủ đầy đủ.

Luật mới yêu cầu phải có hộp thư trong khách sạn dân cư

Vào ngày 20 tháng 4 năm 2006, thị trưởng đã ký Sắc lệnh 73-06, trong đó bổ sung Chương 41E vào Bộ luật Hành chính để yêu cầu chủ sở hữu khách sạn dân cư phải cung cấp các thùng đựng thư được Bưu điện chấp thuận cho mỗi đơn vị dân cư trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của sắc lệnh. Vì sắc lệnh có hiệu lực vào ngày 20 tháng 5 năm 2006, chủ sở hữu phải tuân thủ trước ngày 20 tháng 5 năm 2007. Sắc lệnh này cũng đã sửa đổi Mục 37.14 của Sắc lệnh Tiền thuê nhà để cho phép cư dân thường trú trước đây hoặc hiện tại của khách sạn dân cư nộp đơn thỉnh cầu người thuê nhà tại Ban Tiền thuê nhà vì vi phạm sắc lệnh hộp thư và để được giảm tiền thuê nhà tương ứng.

Phiên điều trần của Hội đồng cho thuê về tình trạng người già hoặc người khuyết tật của người thuê nhà trong vụ trục xuất khi chủ nhà chuyển đến

Trong vụ DeLaura kiện Beckett (2006) Cal. App. 4th (Số A109948, Quận đầu tiên), Tòa Phúc thẩm đã phán quyết rằng đơn thỉnh cầu Hội đồng Thuê nhà là thủ tục phù hợp hơn so với hành động cứu trợ tuyên bố tại tòa án để chủ nhà phản đối yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ dựa trên độ tuổi hoặc khuyết tật đối với lệnh trục xuất khi chủ nhà chuyển đến theo Mục 37.9(i) của Sắc lệnh Thuê nhà. Chủ nhà có thể yêu cầu Hội đồng Thuê nhà xác định như vậy bằng cách hoàn thành Biểu mẫu I của đơn thỉnh cầu của chủ nhà về Chi phí Hoạt động và Bảo trì và đánh dấu vào ô "khác" với yêu cầu xác định yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ. Ngoài ra, chủ nhà có thể yêu cầu tòa án quyết định yêu cầu của người thuê nhà trong thủ tục trục xuất người chiếm giữ bất hợp pháp.

Tăng nhẹ khoản thanh toán di dời Ellis bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 2006

Theo Điều 37.9A(e)(3)(D) của Sắc lệnh Thuê nhà, số tiền thanh toán tái định cư Ellis tăng do lạm phát vào ngày 1 tháng 3 hàng năm. Mức tăng được tính theo tỷ lệ tăng trong hạng mục chi tiêu "tiền thuê nhà ở chính" của Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cho Tất cả Người tiêu dùng đô thị tại Khu vực San Francisco-Oakland-San Jose trong năm dương lịch trước đó. Vì biện pháp này không tăng vào năm 2004, nên vào năm 2005, các khoản thanh toán tái định cư vẫn là 4.500 đô la cho mỗi người thuê nhà với mức trần là 13.500 đô la cho mỗi đơn vị, với thêm 3.000 đô la cho người thuê nhà cao tuổi hoặc khuyết tật. Biện pháp này cho thấy mức tăng ròng là 0,00076 vào năm 2005. Đối với các thông báo của Ellis được nộp từ ngày 1 tháng 3 năm 2006 đến ngày 28 tháng 2 năm 2007, do đó, các số tiền di dời sau đây phải trả: 4.503,42 đô la cho mỗi người thuê nhà với mức tối đa là 13.510,26 đô la, với thêm 3.002,28 đô la cho người thuê nhà lớn tuổi hoặc khuyết tật.

Tòa Phúc thẩm duy trì khoản thanh toán di dời Ellis cho tất cả người thuê nhà

Trong một quyết định được ban hành vào ngày 21 tháng 2 năm 2006 trong vụ Pieri kiện CCSF (Tòa Phúc thẩm số A110571, Vụ án Tòa án cấp cao số 505059), Tòa Phúc thẩm nhận thấy rằng sửa đổi gần đây đối với Sắc lệnh Thuê nhà mở rộng khoản thanh toán tái định cư cho tất cả những người thuê nhà bị trục xuất theo Đạo luật Ellis không vi phạm Đạo luật Ellis. Do đó, Tòa Phúc thẩm đã đảo ngược phán quyết của tòa sơ thẩm rằng sắc lệnh tái định cư mở rộng về mặt hình thức là không hợp lệ. Các mục 37.9A(e)(3)(A) & (B) của Sắc lệnh Thuê nhà yêu cầu chủ nhà phải trả cho mỗi người thuê nhà 4.500,00 đô la, với mức thanh toán tối đa là 13.500,00 đô la cho mỗi đơn vị. Mỗi người thuê nhà cao tuổi hoặc khuyết tật cũng có quyền được thanh toán thêm 3.000,00 đô la theo mục 37.9A(e)(3)(C).

Tòa án bác bỏ 'Yêu cầu về niềm tin' trong vụ trục xuất Ellis

Điều 37.9A(e)(4) của Sắc lệnh Thuê nhà yêu cầu chủ nhà tìm cách trục xuất người thuê nhà theo Đạo luật Ellis phải thông báo cho người thuê nhà về quyền được nhận các khoản thanh toán tái định cư và nêu "số tiền mà chủ nhà cho là phải trả" tức là yêu cầu về niềm tin. Trong quyết định ban hành ngày 31 tháng 1 năm 2006 trong vụ án Johnson kiện CCSF (Tòa Phúc thẩm số A111355, Vụ án Tòa án cấp cao số 505273), Tòa Phúc thẩm nhận thấy rằng yêu cầu về niềm tin đã chuyển gánh nặng chứng minh đủ điều kiện để được thanh toán tái định cư từ người thuê nhà sang chủ nhà một cách không hợp lệ và do đó không được Đạo luật Ellis cho phép và ngăn chặn. Theo đó, chủ nhà không còn phải nêu số tiền thanh toán tái định cư mà chủ nhà cho là phải trả cho người thuê nhà. Tòa án đã không giải quyết khiếu nại riêng biệt về số tiền hỗ trợ tái định cư cần phải trả cho người thuê nhà, điều này sẽ được quyết định trong đơn kháng cáo Pierri kiện CCSF đang chờ xử lý.

Trở lại

Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .