Mga Pagpapalayas Alinsunod sa Ellis Act

Ang Ellis Act ay matatagpuan sa California Government Code Section 7060, et seq. Ito ay ipinatupad ng lehislatura ng California noong 1986 upang atasan ang mga munisipalidad na payagan ang mga may-ari ng ari-arian na umalis sa negosyo ng paupahang pabahay.

Alinsunod sa Ellis Act, nagpatupad ang San Francisco ng isang pamamaraan sa Rent Ordinance na dapat sundin ng mga may-ari kung papaalisin nila ang mga nangungupahan upang makaalis na sila sa negosyo ng paupahang pabahay. Kinakailangan ang mga sumusunod na pamamaraan:

Hakbang 1: Dapat bigyan ng may-ari ang mga nangungupahan ng mga abiso ng pagtatapos ng pag-upa na nag-aatas sa mga nangungupahan na umalis sa lugar sa petsa ng pagiging epektibo ng pag-atras, na 120 araw pagkatapos maihain sa Rent Board ang Abiso ng Layuning Pag-alis ng mga Residential Unit mula sa Rental Market gaya ng hinihiling sa Hakbang 2. Dapat ipaalam ng abiso ng pagtatapos sa mga nangungupahan ang karapatan sa tulong sa paglipat, na kalahati nito ay dapat bayaran sa oras ng paghahatid ng abiso ng pagtatapos.

Hakbang 2: Ang may-ari ay dapat maghain ng Paunawa ng Layunin na Bawiin ang mga Residential Unit mula sa Rental Market (“Paunawa ng Layunin”) sa Rent Board.

Hakbang 3: Sa loob ng labinlimang araw mula sa paghahain ng Abiso ng Layunin, dapat ipaalam ng may-ari sa mga nangungupahan na ang Abiso ng Layunin ay naihain na sa Rent Board, na ang mga nangungupahan ay may ilang karapatan sa muling paninirahan, na ang mga nangungupahan ay may karapatan sa tulong sa paglipat, at na ang mga nangungupahan na matatanda o may kapansanan na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon ay may karapatang palawigin ang petsa ng pag-alis mula 120 araw patungong isang taon.

Hakbang 4: Sa loob ng animnapung araw mula sa paghahain ng Paunawa ng Layunin, ang mga nangungupahan na matatanda o may kapansanan ay dapat magbigay ng nakasulat na abiso sa may-ari ng kanilang karapatan sa pagpapalawig ng petsa ng pagbawi mula 120 araw hanggang isang taon.

Hakbang 5: Sa loob ng tatlumpung araw mula sa pagtanggap ng kahilingan ng nangungupahan para sa pagpapalawig ng petsa ng pagbawi, ang may-ari ay dapat magbigay ng nakasulat na abiso ng kahilingan sa Rent Board.

Hakbang 6: Sa loob ng siyamnapung araw mula sa paghahain ng Abiso ng Layunin, ang may-ari ay dapat magbigay ng nakasulat na abiso sa Rent Board at sa mga nangungupahan kung tinututulan ba ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan para sa isang palugit at ang binagong petsa ng pagbawi ng ari-arian kung hindi tinututulan ng may-ari ang kahilingan ng nangungupahan para sa palugit. Dapat ding isaad ng abiso kung palalawigin ba ng may-ari ang mga pag-upa para sa iba pang mga yunit sa gusali.

Hakbang 7: Bago ang petsa ng pagiging epektibo ng pagbawi, dapat magtala ang may-ari ng isang Memorandum na nagbubuod ng Paunawa ng Layunin sa County Recorder. Maaaring igiit ng nangungupahan ang pagkabigo ng may-ari na itala ang Memorandum bilang depensa sa isang aksyon ng pagpapaalis. Magtatala ang Rent Board ng isang Paunawa ng mga Paghihigpit sa kabila ng pagkabigo ng may-ari na itala ang Memorandum.

Hakbang 8: Ang pag-alis ng ari-arian ay magkakabisa 120 araw pagkatapos ng paghahain ng Notice of Intent, o isang taon kung ang petsa ng pag-alis ng ari-arian ay pinalawig ng may-ari. Ang ikalawang kalahati ng kinakailangang tulong sa paglipat ay babayaran kapag umalis ang nangungupahan sa unit.

Hakbang 9: Sa loob ng tatlumpung araw pagkatapos ng petsa ng pagiging epektibo ng pagbawi, magtatala ang Rent Board ng isang Abiso ng mga Paghihigpit sa County Recorder.

Alinsunod sa Ellis Act, ang Notice of Constraints ay nagpapataw ng 5-taong panahon ng pagkontrol sa bakante mula sa petsa ng pagiging epektibo ng pagbawi. Kung ang paghahain ng Ellis ay mapawalang-bisa, ang 5-taong panahon ng pagkontrol sa bakante ay tatakbo mula sa petsa ng paghahain ng Notice of Intent sa Rent Board. Sa pamamagitan ng nakasulat na kahilingan sa may-ari, ang nangungupahan na nawalan ng tirahan ay may karapatan sa unang pagtanggi kung ang unit ay ibabalik sa rental market sa loob ng 10 taon mula sa petsa ng pagiging epektibo ng pagbawi – ang may-ari ay maaari lamang singilin ang rent-controlled rent sa loob ng unang limang taon, ngunit maaaring singilin ang market rent sa susunod na limang taon. Bukod pa rito, noong Hulyo 18, 2022, ang Rent Ordinance ay inamyendahan upang sabihin na kung ang anumang unit ay ibabalik sa rental market sa loob ng 10-taong panahon ng mga limitasyon, ang buong ari-arian ay dapat ibalik sa market, na may mga eksepsiyon para sa ilang mga unit na inookupahan ng may-ari.

Ang Rent Board ay nagpapanatili ng listahan ng mga paupahang yunit na binawi mula sa upa o pag-upa at ang mga pangalan ng mga nangungupahang nawalan ng tirahan. Kung nais ng mga nangungupahan na maabisuhan kung ang mga nabawing yunit ay muling ialok para sa renta sa loob ng sampung taon mula sa pag-alis, ang mga nangungupahan ay dapat humiling ng abiso at magbigay ng kasalukuyang mga address sa may-ari at sa Rent Board. Maaaring kumpletuhin ng mga nangungupahan ang isang form na Notice of Interest in Renewed Accommodations at ibalik ito sa may-ari at sa Rent Board. Ang form na Notice of Interest in Renewed Accommodations ay matatagpuan sa Ellis Tenant Packet sa Forms Center sa aming website.

Ang ilang mga nangungupahan na nakatanggap ng abiso noong o pagkatapos ng Enero 1, 2012 na nagpaplano ang may-ari na bawiin ang paupahang yunit ng nangungupahan mula sa pamilihan ng paupahan sa ilalim ng Ellis Act ay maaaring may karapatan sa kagustuhang okupado ang mga yunit o makatanggap ng tulong sa ilalim ng mga programa sa pabahay na pinangangasiwaan ng Lungsod. Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa naturang tulong, maaari kang makipag-ugnayan sa Tanggapan ng Pabahay ng Alkalde. Ang Tanggapan ng Pabahay ng Alkalde at iba pang mga mapagkukunan ay makukuha sa pamamagitan ng Referral Listing sa aming website.

Bukod pa rito, kung ang may-ari ay magsumite ng aplikasyon upang gibain at muling paunlarin ang ari-arian alinsunod sa Planning Code Section 317.2 sa loob ng limang taon pagkatapos lumipat ang mga nangungupahan, ang mga nangungupahan ay maaaring magkaroon ng karagdagang karapatan sa ilalim ng batas ng Lungsod na higit pa sa mga ibinigay noong panahon ng pagpapaalis sa ilalim ng Ellis Act. Ang mga karapatang ito ay maaaring kabilang ang karagdagang tulong sa paglipat at karapatang bumalik sa isang katulad na yunit sa bagong gusali, na may karagdagang tulong at proteksyon para sa mga nangungupahan na may mababang kita.

Ang mga may-ari ay kinakailangang magbayad ng mga gastos sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon (isang listahan ng mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa aming opisina). Alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9A, ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad o haba ng pangungupahan, ay may karapatan sa isang pagbabayad sa relokasyon. Bawat taon sa ika-1 ng Marso, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastos sa relokasyon bawat yunit, ay iniaakma para sa inflation. 

Ang paglabag sa mga probisyon na namamahala sa pag-withdraw ng mga yunit sa ilalim ng Ellis Act ay maaaring sumailalim sa may-ari ng pananagutan para sa aktuwal at parusa na mga pinsala. Mangyaring sumangguni sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(13) at 37.9A para sa karagdagang impormasyon.

Mga Tag: Paksa 205