Trục xuất theo Đạo luật Ellis

Đạo luật Ellis được tìm thấy trong Mục 7060, v.v. của Bộ luật Chính phủ California. Đạo luật này được cơ quan lập pháp California ban hành năm 1986 nhằm yêu cầu các đô thị cho phép chủ sở hữu bất động sản ngừng kinh doanh cho thuê nhà ở.

Theo Đạo luật Ellis, San Francisco đã ban hành một thủ tục trong Quy định về Thuê nhà mà các chủ nhà phải tuân theo nếu họ muốn đuổi người thuê nhà để chấm dứt hoạt động kinh doanh cho thuê nhà. Các thủ tục sau đây là bắt buộc:

Bước 1: Chủ sở hữu phải gửi cho người thuê nhà thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà, yêu cầu người thuê nhà phải rời khỏi nhà vào ngày có hiệu lực của việc rút lui, tức là 120 ngày sau khi Thông báo về Ý định Rút các Căn hộ khỏi Thị trường Cho thuê được nộp cho Hội đồng Cho thuê theo yêu cầu tại Bước 2. Thông báo chấm dứt phải thông báo cho người thuê nhà về quyền được hỗ trợ chi phí tái định cư, một nửa số tiền hỗ trợ phải được thanh toán tại thời điểm gửi thông báo chấm dứt.

Bước 2: Chủ sở hữu phải nộp Thông báo về Ý định Rút các Căn hộ khỏi Thị trường Cho thuê (“Thông báo về Ý định”) cho Hội đồng Cho thuê.

Bước 3: Trong vòng mười lăm ngày kể từ khi nộp Thông báo Ý định, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà rằng Thông báo Ý định đã được nộp cho Hội đồng Thuê nhà, rằng người thuê nhà có một số quyền tái chiếm hữu nhất định, rằng người thuê nhà có quyền được hỗ trợ di dời, và rằng những người thuê nhà cao tuổi hoặc khuyết tật đã sống trong căn hộ ít nhất một năm có quyền gia hạn thời hạn rút lui từ 120 ngày lên một năm.

Bước 4: Trong vòng sáu mươi ngày kể từ ngày nộp Thông báo Ý định, người thuê nhà cao tuổi hoặc người khuyết tật phải gửi thông báo bằng văn bản cho chủ nhà về quyền được gia hạn thời hạn rút lui từ 120 ngày lên một năm.

Bước 5: Trong vòng ba mươi ngày kể từ khi nhận được yêu cầu gia hạn thời hạn rút lui của người thuê nhà, chủ nhà phải gửi thông báo bằng văn bản về yêu cầu đó cho Hội đồng Thuê nhà.

Bước 6: Trong vòng chín mươi ngày kể từ ngày nộp Thông báo Ý định, chủ sở hữu phải gửi thông báo bằng văn bản cho Hội đồng Thuê nhà và người thuê nhà về việc chủ sở hữu có tranh chấp yêu cầu gia hạn của người thuê nhà hay không và ngày rút lui khỏi bất động sản được điều chỉnh nếu chủ sở hữu không tranh chấp yêu cầu gia hạn của người thuê nhà. Thông báo cũng phải nêu rõ liệu chủ sở hữu có gia hạn hợp đồng thuê cho các căn hộ khác trong tòa nhà hay không.

Bước 7: Trước ngày rút lui có hiệu lực, chủ sở hữu phải lập Biên bản tóm tắt Thông báo Ý định và nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai của Quận. Người thuê nhà có thể viện dẫn việc chủ sở hữu không lập Biên bản này làm lý do bào chữa trong vụ kiện trục xuất. Hội đồng Thuê nhà sẽ lập Thông báo Hạn chế bất chấp việc chủ sở hữu không lập Biên bản.

Bước 8: Việc thu hồi tài sản có hiệu lực sau 120 ngày kể từ ngày nộp Thông báo Ý định, hoặc một năm nếu chủ sở hữu gia hạn ngày thu hồi tài sản. Nửa còn lại của khoản hỗ trợ di dời bắt buộc sẽ được thanh toán khi người thuê nhà rời khỏi căn hộ.

Bước 9: Trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày rút lại có hiệu lực, Hội đồng Thuê nhà sẽ ghi lại Thông báo Hạn chế với Văn phòng Lưu trữ Quận.

Theo Đạo luật Ellis, Thông báo Hạn chế áp đặt thời hạn kiểm soát nhà trống 5 năm kể từ ngày có hiệu lực của việc thu hồi. Nếu hồ sơ Ellis bị hủy bỏ, thời hạn kiểm soát nhà trống 5 năm sẽ bắt đầu từ ngày nộp Thông báo Ý định cho Hội đồng Thuê nhà. Theo yêu cầu bằng văn bản gửi chủ sở hữu, người thuê nhà bị di dời có quyền ưu tiên thuê nếu căn hộ được đưa trở lại thị trường cho thuê trong vòng 10 năm kể từ ngày có hiệu lực của việc thu hồi – chủ sở hữu chỉ có thể tính giá thuê theo quy định trong 5 năm đầu tiên, nhưng có thể tính giá thuê theo thị trường trong 5 năm tiếp theo. Ngoài ra, vào ngày 18 tháng 7 năm 2022, Quy định về Thuê nhà đã được sửa đổi để quy định rằng nếu bất kỳ căn hộ nào được đưa trở lại thị trường cho thuê trong thời hạn hạn chế 10 năm, toàn bộ tài sản phải được đưa trở lại thị trường, ngoại trừ một số căn hộ do chủ sở hữu tự ở.

Ban Quản lý Cho thuê nhà duy trì danh sách các căn hộ cho thuê bị thu hồi và tên của những người thuê nhà bị mất chỗ ở. Nếu người thuê nhà muốn được thông báo nếu các căn hộ bị thu hồi được cho thuê lại trong vòng mười năm kể từ ngày thu hồi, người thuê nhà phải yêu cầu thông báo và cung cấp địa chỉ hiện tại cho chủ sở hữu và Ban Quản lý Cho thuê nhà. Người thuê nhà có thể điền vào mẫu Đơn bày tỏ nguyện vọng gia hạn chỗ ở và gửi lại cho chủ sở hữu và Ban Quản lý Cho thuê nhà. Mẫu Đơn bày tỏ nguyện vọng gia hạn chỗ ở có thể được tìm thấy trong Bộ tài liệu dành cho người thuê nhà Ellis tại Trung tâm Biểu mẫu trên trang web của chúng tôi.

Một số người thuê nhà nhận được thông báo vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2012 rằng chủ sở hữu dự định rút căn hộ cho thuê của họ khỏi thị trường cho thuê theo Đạo luật Ellis có thể được ưu tiên trong việc bố trí nhà ở hoặc nhận hỗ trợ theo các chương trình nhà ở do Thành phố quản lý. Để biết thêm thông tin về các hỗ trợ này, bạn có thể liên hệ với Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng. Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng và các nguồn lực khác có sẵn thông qua Danh sách Giới thiệu trên trang web của chúng tôi.

Ngoài ra, nếu chủ sở hữu nộp đơn xin phá dỡ và tái xây dựng bất động sản theo Điều 317.2 của Quy hoạch đô thị trong vòng năm năm sau khi người thuê nhà chuyển đi, người thuê nhà có thể được hưởng thêm các quyền theo luật của Thành phố ngoài những quyền được cung cấp tại thời điểm trục xuất theo Đạo luật Ellis. Những quyền này có thể bao gồm hỗ trợ tái định cư bổ sung và quyền được trở lại một căn hộ tương đương trong tòa nhà mới, với sự hỗ trợ và bảo vệ bổ sung dành cho người thuê nhà có thu nhập thấp.

Chủ sở hữu phải trả chi phí di dời cho những người thuê nhà đang bị trục xuất theo Đạo luật Ellis. Kiểm tra tại đây để biết số tiền thanh toán di dời hiện tại (danh sách các khoản thanh toán di dời cũng có tại văn phòng của chúng tôi). Theo Mục 37.9A của Sắc lệnh, mỗi người cư trú được ủy quyền, bất kể tuổi tác hay thời hạn thuê, đều có quyền được thanh toán di dời. Mỗi năm vào ngày 1 tháng 3, số tiền thanh toán di dời này, bao gồm cả chi phí di dời tối đa cho mỗi đơn vị, sẽ được điều chỉnh theo lạm phát. 

Vi phạm các điều khoản quản lý việc rút các đơn vị theo Đạo luật Ellis có thể khiến chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thực tế và thiệt hại mang tính trừng phạt. Vui lòng tham khảo Mục 37.9(a)(13) và 37.9A của Sắc lệnh để biết thêm thông tin.

Thẻ: Chủ đề 205