Desalojos de conformidad con la Ley Ellis

La Ley Ellis se encuentra en la Sección 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California. Fue promulgada por la legislatura de California en 1986 para exigir a los municipios que permitieran a los propietarios abandonar el negocio de alquiler de viviendas residenciales.

De conformidad con la Ley Ellis, San Francisco ha promulgado un procedimiento en la Ordenanza de Alquileres que los propietarios deben seguir si van a desalojar a sus inquilinos para que puedan abandonar el negocio de alquiler de viviendas. Se requieren los siguientes procedimientos:

Paso 1: El propietario debe entregar a los inquilinos avisos de terminación del contrato de alquiler requiriendo que los inquilinos abandonen las instalaciones en la fecha efectiva de retiro, que es 120 días después de que se presente el Aviso de intención de retirar unidades residenciales del mercado de alquiler ante la Junta de alquiler como se requiere en el Paso 2. El aviso de terminación debe informar a los inquilinos sobre el derecho a la asistencia para la reubicación, la mitad de la cual debe pagarse al momento de la entrega del aviso de terminación.

Paso 2: El propietario debe presentar un Aviso de intención de retirar unidades residenciales del mercado de alquiler (“Aviso de intención”) ante la Junta de Alquiler.

Paso 3: Dentro de los quince días de presentar el Aviso de intención, el propietario debe informar a los inquilinos que el Aviso de intención se presentó ante la Junta de alquiler, que los inquilinos tienen ciertos derechos de reocupación, que los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación y que los inquilinos mayores o discapacitados que han vivido en la unidad durante al menos un año tienen derecho a extender la fecha de retiro de 120 días a un año.

Paso 4: Dentro de los sesenta días de presentar el Aviso de intención, los inquilinos ancianos o discapacitados deben notificar por escrito al propietario su derecho a una extensión de la fecha de retiro de 120 días a un año.

Paso 5: Dentro de los treinta días de recibir el reclamo de un inquilino para una extensión de la fecha de retiro, el propietario debe dar aviso por escrito del reclamo a la Junta de Alquileres.

Paso 6: Dentro de los noventa días siguientes a la presentación del Aviso de Intención, el propietario debe notificar por escrito a la Junta de Alquileres y a los inquilinos si impugna la solicitud de prórroga del inquilino y la fecha revisada de retiro de la propiedad si no impugna dicha solicitud. El aviso también debe indicar si el propietario está prorrogando los arrendamientos de otras unidades del edificio.

Paso 7: Antes de la fecha efectiva de retiro, el propietario deberá registrar un Memorándum que resuma el Aviso de Intención ante el Registrador del Condado. El inquilino podrá alegar la omisión del propietario de registrar el Memorándum como defensa ante una acción de desalojo. La Junta de Alquileres registrará un Aviso de Restricciones a pesar de la omisión del propietario de registrar el Memorándum.

Paso 8: El retiro de la propiedad entra en vigor 120 días después de la presentación del Aviso de Intención, o un año después si el propietario ha extendido la fecha de retiro. La segunda mitad de la asistencia para la reubicación requerida se pagará cuando el inquilino desocupe la unidad.

Paso 9: Dentro de los treinta días siguientes a la fecha efectiva de retiro, la Junta de Alquiler registrará un Aviso de Restricciones ante el Registrador del Condado.

De conformidad con la Ley Ellis, el Aviso de Restricciones impone un período de 5 años de control de vacantes a partir de la fecha efectiva de la retirada. Si se rescinde la solicitud de Ellis, el período de 5 años de control de vacantes comienza a contar desde la fecha de presentación del Aviso de Intención ante la Junta de Alquileres. Previa solicitud por escrito al propietario, el inquilino desplazado tiene derecho de preferencia si la unidad se vuelve a poner en el mercado de alquiler dentro de los 10 años posteriores a la fecha efectiva de la retirada. El propietario solo puede cobrar la renta regulada durante los primeros cinco años, pero puede cobrar la renta de mercado durante los cinco años siguientes. Además, el 18 de julio de 2022, se modificó la Ordenanza de Alquileres para establecer que, si alguna unidad se vuelve a poner en el mercado de alquiler durante el período de 10 años de restricciones, toda la propiedad debe volver a estar en el mercado, con la excepción de ciertas unidades ocupadas por sus propietarios.

La Junta de Alquileres mantiene una lista de las unidades de alquiler retiradas del contrato de alquiler o arrendamiento, junto con los nombres de los inquilinos desplazados. Si desean recibir una notificación si las unidades retiradas se ofrecen nuevamente en alquiler dentro de los diez años posteriores a la retirada, deben solicitarla y proporcionar sus direcciones actuales al propietario y a la Junta de Alquileres. Los inquilinos pueden completar un formulario de Notificación de Interés en la Renovación de Alojamientos y devolverlo al propietario y a la Junta de Alquileres. El formulario de Notificación de Interés en la Renovación de Alojamientos se encuentra en el Paquete para Inquilinos de Ellis, en el Centro de Formularios de nuestro sitio web.

Ciertos inquilinos que recibieron una notificación a partir del 1 de enero de 2012 indicando que el propietario planea retirar su vivienda del mercado de alquiler bajo la Ley Ellis podrían tener derecho a preferencia para ocupar las unidades o a recibir asistencia de los programas de vivienda administrados por la Ciudad. Para obtener más información sobre dicha asistencia, puede comunicarse con la Oficina de Vivienda de la Alcaldía. La Oficina de Vivienda de la Alcaldía y otros recursos están disponibles a través de la Lista de Referencias en nuestro sitio web.

Además, si el propietario presenta una solicitud para demoler y reurbanizar la propiedad de conformidad con el Artículo 317.2 del Código de Planificación dentro de los cinco años posteriores a la mudanza de los inquilinos, estos podrían tener derechos adicionales bajo la ley municipal, además de los que les otorgaba la Ley Ellis al momento del desalojo. Estos derechos pueden incluir asistencia adicional para la reubicación y el derecho a regresar a una unidad comparable en el nuevo edificio, con asistencia y protecciones adicionales para los inquilinos de bajos ingresos.

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados en virtud de la Ley Ellis. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los montos de pago de reubicación disponible en nuestra oficina). De conformidad con la Sección 37.9A de la Ordenanza, cada ocupante autorizado, independientemente de su edad o duración del arrendamiento, tiene derecho a un pago de reubicación. Cada año, el 1 de marzo, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación. 

La violación de las disposiciones que rigen el retiro de unidades en virtud de la Ley Ellis puede exponer al propietario a responsabilidad por daños reales y punitivos. Consulte las Secciones 37.9(a)(13) y 37.9A de la Ordenanza para obtener más información.

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