Paano itinatayo ang Abot-kayang pabahay sa Lungsod

Naglalabas ang MOHCD ng mga pampublikong abiso kapag may magagamit na pondo. May tatlong pangunahing uri ng mga abiso:

• Paunawa ng Pagkakaroon ng Pondo (NOFA)
• Kahilingan para sa Impormasyon (RFI)
• Kahilingan para sa mga Panukala (RFP)

Nakadetalye sa bawat abiso ang pagkakataon sa pagpapaunlad at kung paano maaaring gastusin ang pondo. Ang mga karaniwang gamit ay ang pagkuha ng lugar, pangangalaga, at paghahanda para sa pagpapaunlad.

Tumutugon ang mga developer sa mga nakapaskil na abiso kasama ng kanilang panukalang proyekto. Nakadedetalye sa panukala ang kanilang karanasan, plano sa pagpopondo, at pananaw para sa proyekto.

Isang independiyenteng panel ang sumusuri sa mga panukala para sa mga pangunahing kwalipikasyon. Pagkatapos, niraranggo ng panel ang mga kwalipikadong panukala batay sa pamantayan ng pampublikong pagmamarka. Kung walang sapat na pera para sa bawat proyekto, unang popondohan ng MOHCD ang mga proyektong may pinakamataas na ranggo.

Ang mga napiling developer(s) ay papasok sa isang kasunduan sa pautang o grant kasama ang Lungsod. Ipinapaliwanag ng kasunduang ito ang mga responsibilidad ng developer ayon sa Mga Alituntunin sa Underwriting ng MOHCD. Ang lahat ng mga pautang ay napapailalim sa pag-apruba ng:

• Komite sa Pautang sa Abot-kayang pabahay sa Buong Lungsod
• Alkalde
• Tanggapan ng Abogado ng Lungsod
• Board of Supervisors (kung higit sa $10M)

Ang developer ay bubuo ng isang pangkat ng proyekto at lilikha ng detalyadong mga disenyo para sa proyekto. Kabilang dito ang layout ng gusali, arkitektura, at mga pagpapabuti sa lugar.

Isinusumite ng developer ang mga disenyo kasama ng isang Aplikasyon sa Proyekto sa San Francisco Planning . Nag-aaplay din sila para sa isang permit sa site mula sa Departamento ng Inspeksyon ng mga Gusali .

Ang ilang partikular na proyekto na 100% abot-kayang ay may pinasimpleng mga pagsusuri at pag-apruba ng permit alinsunod sa batas ng estado.

Karamihan sa mga proyekto sa Abot-kayang pabahay ay nangangailangan ng higit sa isang mapagkukunan ng pera. Ang pondo ng lungsod ay kadalasang ang unang hakbang. Makakatulong ito sa isang proyekto na mag-aplay at makatanggap ng pera mula sa mga nagpapautang at mga programa ng estado at pederal . Ginagamit ng mga pondo ng Limited City ang iba pang mga mapagkukunan ng pondo na sumasaklaw sa lahat ng gastos ng proyekto.

Ang pinakakaraniwang pinagmumulan ng pondo ay:

• Mga kredito sa buwis sa pederal at mga bono ng pribadong aktibidad
• Mga pautang o gawad ng estado para sa konstruksyon
• Mga pautang na mababa ang interes at pangmatagalang mula sa mga pribadong institusyong pinansyal

Kung ang isang proyekto ay hindi makakakuha ng pederal o pang-estadong pondo, maaaring Pagbabago ng non-profit na developer ang disenyo o plano. Ang mga pagbabagong ito ay makakatulong sa proyekto na mas mahusay na makipagkumpitensya sa mga aplikasyon sa hinaharap. Ngunit kung Pagbabago ang mga plano, dapat umatras ang developer nang isang hakbang at isumite ang mga bagong plano at permit para sa pag-apruba.

Minsan mayroon pa ring kakulangan sa pondong kailangan para sa isang proyekto. Maaaring mag-isyu ang MOHCD ng mga pautang upang mapunan ang mga kakulangang ito. Ang mga pautang na ito ay kailangang kumuha ng pag-apruba mula sa Citywide Abot-kayang pabahay Loan Committee. Kung ang pautang ay higit sa $10 milyon, kailangan din nito ng pag-apruba mula sa Board of Supervisors at sa Mayor.

Ang mga proyekto ay may mahigpit na mga kinakailangan para sa paggawa, pagsunod sa sahod, at lokal na pagkuha ng mga empleyado habang nasa konstruksyon. Ang mga kinakailangan ay itinatakda ng lokal, estado, at pederal na batas at ng bawat pinagmumulan ng pondo. Ang isang abiso para magpatuloy ay ang pag-apruba mula sa Lungsod na matutugunan ng proyekto ang mga pamantayang ito. Ang pangkat ng proyekto ay kailangang makipagpulong sa mga ahensya ng Lungsod at lahat ng mga kontratista bago mag-isyu ng abiso.

Sa panahon ng konstruksyon, kailangang magsumite ang project team ng mga kahilingan para sa pondo. Dapat matugunan ng proyekto ang ilang mahahalagang hakbang upang maaprubahan ang mga kahilingan para sa susunod na draw. Kailangan ding regular na beripikahin ng project team ang pagsunod sa sahod.

Isang mahalagang milestone ang kapag natanggap na ng isang proyekto ang Temporary Certificate of Occupancy (TCO). Nangangahulugan ito na tapos na ang lahat ng kritikal na trabaho at maaari nang magsimulang lumipat ang mga nangungupahan. Nagtatakda rin ito ng limitasyon sa oras para matapos ng developer ang buong saklaw ng trabaho.

Dito maaaring simulan ng mga tagapamahala ng ari-arian ang pagmemerkado at pakikipag-ugnayan sa mga potensyal na aplikante. Ipinapaalam ng mga developer ang mga impormasyon tulad ng kung kailan dapat isumite ang mga aplikasyon o kung kailan magaganap ang mga lotto. Hinihikayat nito ang mga prospective na nangungupahan na tiyaking napapanahon ang impormasyon sa kita at pakikipag-ugnayan.

Karaniwang inuupahan ang mga yunit sa pamamagitan ng DAHLIA San Francisco Housing Portal. Isinusumite ng mga aplikante ang paunang impormasyon tungkol sa kita at sambahayan sa pamamagitan ng DAHLIA para sa isang partikular na proyekto. Pagkatapos ay niraranggo ang mga aplikante ayon sa kagustuhan sa Lottery o Palabunutan . Dapat sundin ng developer ang utos ng Lottery o Palabunutan para sa pagpapaupa ng lahat ng Makukuhang mga yunit.

Ang ilang mga yunit ay para lamang sa rekomendasyon. Ang mga yunit na ito ay hindi inuupahan sa pamamagitan ng DAHLIA. Sa halip, ang mga nangungupahan ay nirerekomenda mula sa ilang partikular na programa o ahensya. Kabilang sa mga halimbawa ang mga yunit na inilaan para sa mga taong nawawalan ng pagkawalan ng tirahan at mga yunit ng voucher na nakabatay sa proyekto.

Pagkatapos ng lease-up, dadaan ang developer sa proseso ng closeout. Bineberipika ng MOHCD ang wastong paggastos ng mga pondo at may mga paghihigpit sa kakayahang bayaran. Magsusumite ang developer ng mga pangwakas na audit, sertipikasyon ng gastos, ebidensya ng insurance, at iba pang mga dokumento.