TỪNG BƯỚC MỘT
Quy trình xây dựng nhà ở giá rẻ tại thành phố diễn ra như thế nào?
Theo dõi toàn bộ quy trình từ khâu mua lại và xin giấy phép đến xây dựng và cho thuê.
Mayor's Office of Housing and Community DevelopmentMOHCD hỗ trợ các nhà phát triển phi lợi nhuận trong việc xin phê duyệt quy hoạch và nộp đơn xin tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ.
Thu mua địa điểm
Để đủ điều kiện nhận tài trợ từ liên bang và tiểu bang, khu đất phải thuộc sở hữu của Thành phố hoặc một nhà phát triển nhà ở giá rẻ phi lợi nhuận. Có thể mua lại khu đất theo nhiều cách:
Hiến tặng đất: Luật thành phố yêu cầu các nhà phát triển tư nhân phải thực hiện một số cam kết về nhà ở giá rẻ. Nhà phát triển tư nhân có thể hiến tặng đất cho Thành phố để đáp ứng các yêu cầu đó. MOHCD quản lý việc sử dụng đất tạm thời.
Đất công: Một số khu đất đã thuộc sở hữu của cơ quan công cộng. Những khu đất này thường là các lô đất trống hoặc các tòa nhà bỏ hoang.
- Phòng Bất động sản sẽ thông báo cho MOHCD khi có địa điểm thuộc sở hữu của Thành phố được rao bán.
- Các khu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được liệt kê trên trang web của Sở Phát triển Nhà ở và Cộng đồng California (HCD).
Thỏa thuận phát triển: Thỏa thuận phát triển là hợp đồng giữa chủ đầu tư và Thành phố. Các thỏa thuận này thường phổ biến đối với các dự án lớn, kéo dài nhiều năm xây dựng. Chúng thường bao gồm các lợi ích công cộng như công viên mới hoặc nâng cấp đường phố và cơ sở hạ tầng.
Thị trưởng và Hội đồng Giám sát phải phê duyệt tất cả các thỏa thuận phát triển. Trong thỏa thuận, chủ đầu tư phải cam kết cung cấp nhà ở giá rẻ bằng một trong hai cách sau:
- Chỉ định một số căn hộ cụ thể trong dự án làm nhà ở giá rẻ (nhà ở hòa nhập), hoặc
- Chỉ định một hoặc nhiều lô đất trong dự án để phát triển 100% nhà ở giá rẻ.
Đối với các dự án nhà ở giá rẻ 100%, chủ đầu tư chính phải hợp tác với một tổ chức phi lợi nhuận chuyên phát triển nhà ở giá rẻ. Sự hợp tác này là cần thiết để đủ điều kiện nhận được nguồn tài trợ từ liên bang và tiểu bang.
Mua lại bởi nhà phát triển: Một nhà phát triển phi lợi nhuận cũng có thể mua trực tiếp một khu đất, thường là theo Thỏa thuận khung của Thành phố (City NOFA) để tài trợ cho các dự án mới. Các điều khoản hạn chế trong hợp đồng đảm bảo khu đất sẽ được sử dụng để xây dựng nhà ở giá rẻ.
Thông báo về nguồn kinh phí sẵn có và lựa chọn nhà phát triển.
Bộ Y tế và Phát triển Cộng đồng (MOHCD) phát hành thông báo công khai khi có kinh phí. Có ba loại thông báo chính:
- Thông báo về nguồn kinh phí sẵn có (NOFA)
- Yêu cầu cung cấp thông tin (RFI)
- Yêu cầu đề xuất (RFP)
Mỗi thông báo đều nêu chi tiết cơ hội phát triển và cách thức sử dụng nguồn vốn. Các mục đích sử dụng phổ biến bao gồm mua lại địa điểm, bảo tồn và chuẩn bị phát triển.
Các nhà phát triển sẽ phản hồi các thông báo được đăng tải bằng đề xuất dự án của họ. Đề xuất này nêu chi tiết kinh nghiệm, kế hoạch tài chính và tầm nhìn của họ đối với dự án.
Một hội đồng độc lập sẽ xem xét các đề xuất về điều kiện đủ điều kiện cơ bản. Sau đó, hội đồng sẽ xếp hạng các đề xuất đủ điều kiện dựa trên các tiêu chí chấm điểm công khai. Nếu không đủ kinh phí cho tất cả các dự án, Bộ Y tế và Phát triển Cộng đồng (MOHCD) sẽ ưu tiên tài trợ cho các dự án được xếp hạng cao nhất trước.
Các nhà phát triển được lựa chọn sẽ ký kết thỏa thuận vay vốn hoặc thỏa thuận tài trợ với Thành phố. Thỏa thuận này nêu rõ trách nhiệm của nhà phát triển theo Hướng dẫn thẩm định của Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng (MOHCD). Tất cả các khoản vay đều phải được phê duyệt bởi:
- Ủy ban cho vay nhà ở giá rẻ toàn thành phố
- Thị trưởng
- Văn phòng Luật sư Thành phố
- Hội đồng Giám sát (nếu hơn 10 triệu đô la)
Thiết kế và lập kế hoạch
Chủ đầu tư tập hợp một nhóm dự án và lập ra các bản thiết kế chi tiết cho dự án. Điều này bao gồm bố cục tòa nhà, kiến trúc và các cải tiến trên khu đất.
Chủ đầu tư nộp bản thiết kế kèm theo Đơn xin phép xây dựng cho Sở Quy hoạch San Francisco . Họ cũng xin giấy phép xây dựng từ Sở Kiểm tra Xây dựng .
Một số dự án nhà ở giá rẻ 100% có quy trình xét duyệt và phê duyệt giấy phép được đơn giản hóa theo luật tiểu bang.
Đăng ký vay vốn
Hầu hết các dự án nhà ở giá rẻ cần nhiều hơn một nguồn vốn. Nguồn vốn từ thành phố thường là bước đầu tiên. Nó có thể giúp dự án xin và nhận tiền từ các nhà cho vay và các chương trình của tiểu bang và liên bang. Nguồn vốn hạn chế của thành phố sẽ giúp tận dụng các nguồn tài trợ khác để trang trải toàn bộ chi phí dự án.
Các nguồn tài trợ phổ biến nhất là:
- tín dụng thuế liên bang và trái phiếu hoạt động tư nhân
- Các khoản vay hoặc trợ cấp xây dựng của nhà nước
- Các khoản vay dài hạn lãi suất thấp từ các tổ chức tài chính tư nhân
Nếu một dự án không nhận được tiền tài trợ từ chính phủ liên bang hoặc tiểu bang, nhà phát triển phi lợi nhuận có thể thay đổi thiết kế hoặc kế hoạch. Những thay đổi này có thể giúp dự án cạnh tranh tốt hơn trong các đơn xin tài trợ trong tương lai. Nhưng nếu kế hoạch thay đổi, nhà phát triển phải quay lại một bước và nộp lại kế hoạch và giấy phép mới để được phê duyệt.
Đôi khi vẫn còn thiếu hụt kinh phí cần thiết cho một dự án. MOHCD có thể cấp các khoản vay để bù đắp những thiếu hụt này. Các khoản vay này phải được Ủy ban Cho vay Nhà ở Giá rẻ Toàn thành phố phê duyệt. Nếu khoản vay vượt quá 10 triệu đô la, nó cũng cần sự phê duyệt của Hội đồng Giám sát và Thị trưởng.
Thông báo bắt đầu
Các dự án có những yêu cầu nghiêm ngặt về lao động, tuân thủ quy định về tiền lương và tuyển dụng lao động địa phương trong quá trình xây dựng. Các yêu cầu này được quy định bởi luật pháp địa phương, tiểu bang và liên bang cũng như bởi từng nguồn tài trợ. Thông báo cho phép tiến hành dự án là sự chấp thuận từ Thành phố rằng dự án sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn này. Nhóm dự án phải gặp gỡ các cơ quan Thành phố và tất cả các nhà thầu trước khi thông báo được ban hành.
Sự thi công
Trong quá trình xây dựng, nhóm dự án phải nộp các yêu cầu giải ngân vốn. Dự án phải đạt được một số mốc tiến độ nhất định để được phê duyệt các yêu cầu giải ngân tiếp theo. Nhóm dự án cũng phải thường xuyên kiểm tra việc tuân thủ quy định về tiền lương.
Tiếp thị, thủ tục vay vốn và "TCO"
Một cột mốc quan trọng là khi dự án nhận được Giấy chứng nhận tạm thời về quyền sử dụng (Temporary Certificate of Occupancy - TCO). Điều này có nghĩa là tất cả các công việc quan trọng đã hoàn thành và người thuê nhà có thể bắt đầu chuyển vào. Nó cũng đặt ra thời hạn cho chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ phạm vi công việc.
Đây là thời điểm các nhà quản lý bất động sản có thể bắt đầu tiếp thị và liên hệ với những người đăng ký tiềm năng. Các nhà phát triển công bố thông tin như hạn nộp đơn hoặc thời gian diễn ra các đợt bốc thăm. Điều này khuyến khích những người thuê nhà tiềm năng đảm bảo thông tin thu nhập và liên lạc của họ được cập nhật.
Cho thuê và hoàn tất hợp đồng
Các căn hộ thường được cho thuê thông qua Cổng thông tin Nhà ở DAHLIA San Francisco. Người đăng ký nộp thông tin sơ bộ về thu nhập và hộ gia đình thông qua DAHLIA cho một dự án cụ thể. Sau đó, người đăng ký sẽ được xếp hạng theo thứ tự bốc thăm. Chủ đầu tư phải tuân theo thứ tự bốc thăm để cho thuê tất cả các căn hộ còn trống.
Một số căn hộ chỉ dành cho người được giới thiệu. Những căn hộ này không được cho thuê thông qua DAHLIA. Thay vào đó, người thuê nhà được giới thiệu từ các chương trình hoặc cơ quan nhất định. Ví dụ bao gồm các căn hộ dành riêng cho những người thoát khỏi tình trạng vô gia cư và các căn hộ được cấp phiếu hỗ trợ theo dự án.
Sau khi cho thuê hết các căn hộ, chủ đầu tư tiến hành quy trình hoàn tất dự án. Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng (MOHCD) xác minh việc sử dụng vốn đúng cách và các hạn chế về giá cả phải chăng được tuân thủ. Chủ đầu tư nộp báo cáo kiểm toán cuối cùng, chứng nhận chi phí, bằng chứng bảo hiểm và các tài liệu khác.
Quản lý việc sử dụng, giám sát và tài sản
Hàng năm, chủ đầu tư phải nộp báo cáo về thu nhập hộ gia đình của người thuê nhà. Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng (MOHCD) xem xét và xác minh các báo cáo này cũng như việc tuân thủ các quy định về nhà ở giá rẻ. Các chủ đầu tư không tuân thủ sẽ phải đối mặt với các hình phạt bao gồm tiền phạt và hành động pháp lý. MOHCD cũng hợp tác với các chủ đầu tư để gia hạn các quy định về nhà ở giá rẻ khi chúng hết hạn.
Nếu người thuê nhà trả lại căn hộ, chủ đầu tư phải cho thuê lại căn hộ đó thông qua DAHLIA. Nếu có danh sách chờ, những người đăng ký trong danh sách đó sẽ được ưu tiên thuê trước. Nếu không có danh sách chờ, người quản lý bất động sản sẽ mở lại đợt nhận đơn đăng ký.
Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng (MOHCD) cũng thường xuyên kiểm tra một số dự án nhà ở giá rẻ. Những cuộc kiểm tra này nhằm đảm bảo các ngôi nhà an toàn, được bảo trì tốt và đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng nhà ở.