Mga Madalas Itanong (Area Median Income (AMI)

Ano ang AMI?

Ang AMI ay nangangahulugang Area Median Income. Ang AMI ay ang pinagsamang average na kita ng kabahayan para sa metropolitan area ng San Francisco , na kinabibilangan ng mga county ng San Francisco, San Mateo at Marin . Ang iyong antas ng AMI ang nagtatakda kung maaari kang mag-aplay para sa mga serbisyong nakabatay sa kita.

Hanapin ang iyong antas ng AMI .

Sino ang nagtatakda ng AMI para sa San Francisco?

Ang Departamento of Housing and Urban Development (HUD) ay nagtatakda ng mga limitasyon sa kita para sa mga rehiyon sa buong bansa na tumutukoy sa pagiging karapat-dapat para sa mga programang tinutulungan sa pabahay. Ang mga limitasyon sa kita na ito ay batay sa mga pagtatantya ng Median Family Income at mga kahulugan ng lugar na sakop ng Fair Market Renta .

Ginagamit ng Opisina ng Meyor para sa Pabahay at Pag-unlad ng Komunidad ng San Francisco para sa Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad (MOHCD) ang hindi naayos na Area Median Income na inilalathala taun-taon ng HUD upang magtakda ng mga limitasyon sa kita at pinakamataas na upa bawat taon.

Bakit inaayos ang mga AMI at mga limitasyon sa Renta/presyo ng pagbebenta bawat taon?

Ang mga AMI at mga kaugnay na limitasyon sa pagtaas ng Renta ay ina-update bawat taon upang makatulong na mapanatili ang katatagan ng Abot-kayang pabahay sa San Francisco. Ginagawa nito ito sa pamamagitan ng paglilimita sa mga pagtaas ng upa at presyo ng pagbebenta sa 4% habang pinapanatili ang mga upa at presyo ng pagbebenta kung bumaba ang AMI. Ang patakarang ito ay nagsisilbi upang:

Protektahan ang mga nangungupahan mula sa paglipat ng tirahan na dulot ng malalaking taunang pagtaas ng Renta

Sa pamamagitan ng paglimita sa taunang pagtaas ng Renta sa 4%, maaaring mabawasan ng Lungsod ng San Francisco ang mga potensyal na pagbabago-bago sa mga upa sa Abot-kayang pabahay , na batay sa mga kahulugan ng Fair Market Renta .

Tiyaking masasagot ng mga may-ari/operator ng gusali ang kanilang mga gastusin sa pagpapatakbo

Sakop ng mga bayad sa Renta ang mga gastos sa operasyon at pamamahala ng mga ari-arian. Ang taunang pagtaas ng Renta ay nagsisilbing pambawi sa pagtaas ng mga gastos sa operasyon at pagpapanatili at tinitiyak ang pare-parehong antas ng pagpapanatili para sa mga kasalukuyan at bagong Abot-kayang pabahay .

Paano ito epekto; impakt (do NOT use: impakto) sa Renta?

Para sa mga yunit na may restriksyon sa kita, tulad ng nakalaang Abot-kayang pabahay at mga yunit na may Below-Market Rate, ang pinakamataas Renta ay kinakalkula bilang porsyento ng AMI.

Para sa maraming mga proyekto, ang pagtaas ng Renta ay nililimitahan ng AMI. Sa San Francisco, nililimitahan ng MOHCD ang pagtaas ng Renta sa 4% bawat taon.

Ano ang hitsura ng 4% na pagtaas ng Renta ?

Ang 4% na pagtaas ng Renta ay magdudulot ng ibang halaga ng dolyar depende sa kasalukuyang Renta para sa isang Yunit.

Halimbawa, ang pinakamataas Renta para sa isang apartment na may isang silid-tulugan na nililimitahan sa 60% ng AMI ay tataas ng humigit-kumulang $69. Ang aktwal Renta na binabayaran ng isang Nangungupahan sa kanilang kasero ay maaaring tumaas ng hanggang 4% ng kasalukuyang Renta para sa kanilang Yunit, o mas maliit na halaga batay sa mga pangunahing bayarin na binabayaran ng Nangungupahan .

Kailangan bang pumirma ng bagong kontrata ang mga nangungupahan?

Kinakailangan ng batas ng estado na magbigay ang mga may-ari ng lupa ng kahit man lang 30 araw na abiso bago magkabisa ang pagtaas ng Renta . Depende sa kagustuhan ng may-ari ng lupa o sa kinakailangan ng programa, maaaring kailanganin mong pumirma ng bagong kontrata sa pag-upa. Gayunpaman, maaaring makatanggap lamang ng abiso sa pagtaas ng Renta ang ilang nangungupahan.

Anong mga uri ng yunit ang naapektuhan?

Ang mga update sa AMI ay naaangkop sa mga abot-kayang proyekto ng Pag-renta pabahay para sa maraming pamilya na pinamamahalaan ng MOHCD, pati na rin sa mga yunit na sakop ng Inclusionary Housing Program (BMR units), mga dating Abot-kayang pabahay na binuo ng SFRA at OCII, at anumang pagpapaunlad ng Abot-kayang pabahay sa pamamagitan ng Planning Code at sakop ng Procedures Manual.

Ang mga yunit na sinasagot ng subsidiya sa pamamagitan ng Seksyon 8, Silungan Plus Care, LOSP, atbp. ay hindi maaapektuhan. Para sa mga nangungupahang ito, ang Renta ay kinakalkula bilang 30% ng aktwal na kita ng kabahayan ng nangungupahan, hindi AMI. Ang halaga ng Renta na dapat bayaran mula sa mga sambahayang may subsidiya sa Pag-renta ay Pagbabago lamang kapag nagbago ang kita ng kabahayan .

Ilang unit ang naapektuhan?

Ang portfolio ng Tanggapan ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde ay binubuo ng humigit-kumulang 34,000 na mga yunit Pag-renta at ipinagbibili. Karamihan sa mga yunit na ito ay napapailalim sa mga paghihigpit sa kita, Renta, at pagbebenta na inilathala ng MOHCD, na may limitadong eksepsiyon.

Paano ito epekto; impakt (do NOT use: impakto) sa pagiging kwalipikado Abot-kayang pabahay ?

Habang tumataas ang mga limitasyon sa Renta ng 4%, tataas din ang mga limitasyon sa kita ng 4%. Kapag nag-aaplay para sa Abot-kayang pabahay, para man sa Renta o pagbili, ang kita ng kabahayan ay dapat nasa loob ng paunang natukoy na limitasyon sa kita.

Mga Halimbawa:

• Ang isang kabahayan may apat na miyembro na nag-aaplay para sa isang Pag-renta Yunit na limitado sa 60% ng AMI ay kailangang kumita ng $97,250/taon o mas mababa pa.
• Ang isang kabahayan may dalawang miyembro na nag-aaplay para sa isang Yunit na ipinagbibili, na limitado sa 80% ng AMI, ay kailangang kumita ng $103,750/taon o mas mababa pa.

Bakit hindi ipinapakita ng mga limitasyon sa kita ang mga kamakailang kita (o pagkalugi)?

Bagama't ginagamit ng HUD ang pinakabagong datos na makukuha tungkol sa mga kita sa lokal na lugar, mayroon pa ring pagkaantala sa pagitan ng kung kailan kinokolekta ang datos at kung kailan magagamit ang datos. Halimbawa, ang 2026 Income Limits ay kinakalkula gamit ang isang espesyal na tabulation ng mga pagtatantya ng Median Family Income (MFI) mula sa 2020-2024 5-year American Community Survey (ACS) na inihanda ng US Census Bureau. Ito ay dalawang taong pagkaantala, kaya walang mas maraming kasalukuyang trend sa mga antas ng kita na makukuha.

Pagbisita ang website ng MOHCD para sa karagdagang impormasyon tungkol sa mga limitasyon sa kita para sa mga programa ng MOHCD.