Câu hỏi thường gặp về Thu nhập trung vị khu vực (AMI)

AMI là gì?

AMI là viết tắt của Area Median Income (Thu nhập trung vị khu vực). AMI là thu nhập trung bình của các hộ gia đình trong khu vực đô thị San Francisco, bao gồm các quận San Francisco, San Mateo và Marin. Mức AMI của bạn sẽ quyết định liệu bạn có đủ điều kiện để đăng ký các dịch vụ dựa trên thu nhập hay không.

Xác định mức độ AMI của bạn .

Ai là người xác định chỉ số AMI cho San Francisco?

Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) đặt ra giới hạn thu nhập cho các khu vực trên cả nước để xác định điều kiện tham gia các chương trình hỗ trợ nhà ở. Các giới hạn thu nhập này dựa trên ước tính Thu nhập Trung bình của Gia đình và định nghĩa về Giá thuê Thị trường Hợp lý của khu vực.

Văn phòng Phát triển Nhà ở và Cộng đồng của Thị trưởng San Francisco (MOHCD) sử dụng Thu nhập Trung bình Khu vực chưa điều chỉnh do HUD công bố hàng năm để thiết lập giới hạn thu nhập và mức thuê tối đa mỗi năm.

Tại sao chỉ số AMI và giới hạn giá thuê/giá bán lại được điều chỉnh hàng năm?

Chỉ số thu nhập trung bình hàng năm (AMI) và giới hạn tăng giá thuê nhà liên quan được cập nhật mỗi năm để giúp duy trì sự ổn định của nguồn nhà ở giá rẻ tại San Francisco. Điều này được thực hiện bằng cách giới hạn mức tăng giá thuê và giá bán ở mức 4%, đồng thời duy trì giá thuê và giá bán nếu AMI giảm. Chính sách này nhằm mục đích:

Bảo vệ người thuê nhà khỏi nguy cơ bị đuổi khỏi nhà do giá thuê tăng cao hàng năm.

Bằng cách giới hạn mức tăng giá thuê nhà hàng năm ở mức 4%, Thành phố San Francisco có thể giảm thiểu những biến động tiềm tàng về giá thuê nhà ở giá rẻ, vốn được xác định dựa trên định nghĩa về Giá thuê thị trường hợp lý.

Đảm bảo chủ sở hữu/người vận hành tòa nhà có thể trang trải chi phí vận hành.

Tiền thuê nhà dùng để trang trải chi phí vận hành và quản lý bất động sản. Việc tăng tiền thuê hàng năm nhằm bù đắp chi phí vận hành và bảo trì tăng cao, đồng thời đảm bảo mức độ bảo trì ổn định cho các khu nhà ở giá rẻ hiện có và mới.

Điều này ảnh hưởng đến tiền thuê nhà như thế nào?

Đối với các căn hộ có giới hạn thu nhập, chẳng hạn như nhà ở giá rẻ chuyên dụng và các căn hộ có giá dưới mức thị trường, mức thuê tối đa được tính theo tỷ lệ phần trăm của thu nhập trung bình khu vực (AMI).

Đối với nhiều dự án phát triển, việc tăng giá thuê nhà bị giới hạn bởi AMI (Thu nhập trung bình khu vực). Tại San Francisco, MOHCD (Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng) giới hạn mức tăng giá thuê ở mức 4% mỗi năm.

Việc tăng tiền thuê nhà 4% sẽ dẫn đến hậu quả như thế nào?

Việc tăng tiền thuê nhà 4% sẽ dẫn đến mức tăng khác nhau tùy thuộc vào giá thuê hiện tại của căn hộ.

Ví dụ, mức thuê tối đa cho một căn hộ một phòng ngủ bị giới hạn ở mức 60% thu nhập trung bình khu vực (AMI) sẽ tăng khoảng 69 đô la. Tiền thuê thực tế mà người thuê trả cho chủ nhà có thể tăng lên đến 4% so với tiền thuê hiện tại của căn hộ, hoặc một khoản nhỏ hơn tùy thuộc vào chi phí tiện ích cơ bản mà người thuê phải trả.

Người thuê nhà có phải ký hợp đồng thuê nhà mới không?

Luật tiểu bang quy định chủ nhà phải thông báo trước ít nhất 30 ngày trước khi việc tăng tiền thuê nhà có hiệu lực. Tùy thuộc vào sở thích của chủ nhà hoặc yêu cầu của chương trình, bạn có thể cần phải ký hợp đồng thuê nhà mới. Tuy nhiên, một số người thuê nhà có thể chỉ nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà.

Những loại đơn vị nào bị ảnh hưởng?

Các bản cập nhật AMI áp dụng cho các dự án nhà ở cho thuê nhiều hộ gia đình giá rẻ do MOHCD quản lý, cũng như các đơn vị thuộc Chương trình Nhà ở Hòa nhập (các đơn vị BMR), nhà ở giá rẻ do SFRA và OCII phát triển trước đây, và bất kỳ dự án phát triển nhà ở giá rẻ nào theo Quy chế Quy hoạch và tuân theo Sổ tay Thủ tục.

Các căn hộ được trợ cấp thông qua chương trình Section 8, Shelter Plus Care, LOSP, v.v. sẽ không bị ảnh hưởng. Đối với những người thuê nhà này, tiền thuê nhà được tính bằng 30% thu nhập thực tế của hộ gia đình, chứ không phải thu nhập trung bình khu vực (AMI). Số tiền thuê nhà mà các hộ gia đình được trợ cấp thuê nhà phải trả sẽ chỉ thay đổi khi thu nhập hộ gia đình thay đổi.

Có bao nhiêu đơn vị bị ảnh hưởng?

Văn phòng Phát triển Nhà ở và Cộng đồng của Thị trưởng (MOHCD) quản lý khoảng 34.000 căn hộ cho thuê và bán. Hầu hết các căn hộ này đều phải tuân thủ các quy định về thu nhập, tiền thuê và giá bán do MOHCD ban hành, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Điều này ảnh hưởng như thế nào đến điều kiện được hưởng nhà ở giá rẻ?

Khi mức trần tiền thuê nhà tăng 4%, mức trần thu nhập cũng sẽ tăng 4%. Khi đăng ký nhà ở giá rẻ, dù là thuê hay mua, thu nhập hộ gia đình phải nằm trong giới hạn thu nhập đã được xác định trước.

Ví dụ:

• Một hộ gia đình bốn người đăng ký thuê một căn hộ có mức giá thuê giới hạn ở mức 60% thu nhập trung bình khu vực (AMI) sẽ cần có thu nhập 97.250 đô la/năm trở xuống.
• Một hộ gia đình hai người đăng ký mua một căn hộ đang bán, với điều kiện thu nhập tối đa bằng 80% thu nhập trung bình khu vực (AMI), cần có thu nhập hàng năm không quá 103.750 đô la.

Tại sao giới hạn thu nhập không phản ánh lợi nhuận (hoặc thua lỗ) gần đây?

Mặc dù HUD sử dụng dữ liệu mới nhất hiện có về thu nhập khu vực địa phương, vẫn có độ trễ giữa thời điểm thu thập dữ liệu và thời điểm dữ liệu có thể sử dụng được. Ví dụ, giới hạn thu nhập năm 2026 được tính toán bằng cách sử dụng bảng thống kê đặc biệt về ước tính thu nhập trung bình hộ gia đình (MFI) từ Khảo sát Cộng đồng Hoa Kỳ (ACS) 5 năm 2020-2024 do Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ chuẩn bị. Điều này dẫn đến độ trễ hai năm, do đó các xu hướng hiện tại hơn về mức thu nhập không có sẵn.

Hãy truy cập trang web của MOHCD để biết thêm thông tin về giới hạn thu nhập đối với các chương trình của MOHCD.