A partir del 1 de marzo de 2016 y hasta el 28 de febrero de 2017, el monto de aumento anual permitido es del 1,6 %. De acuerdo con la Sección 1.12 de las Normas y Reglamentos, este monto se basa en el 60 % del aumento porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José durante el período de 12 meses que finalizó el 31 de octubre, que fue del 2,6 %, según lo publicado en noviembre de 2015 por la Oficina de Estadísticas Laborales.
Para calcular el monto en dólares del aumento anual del alquiler del 1,6 %, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,016. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $1500,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $1500 x 0,016 = $24,00. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $1524,00 ($1500,00 + $24,00 = $1524,00).
Junta de Alquiler modifica las normas y reglamentos sobre protecciones contra desalojos y ocupantes adicionales
Después de una audiencia pública el 3 de diciembre de 2015, la Comisión de la Junta de Alquileres aprobó las enmiendas propuestas a las Secciones de Reglas y Reglamentos. 6,15A, 6.15B y 6.15D y agregó la Sección 6.15ETodo ello entrará en vigor a partir del 4 de diciembre de 2015.
La Junta de Alquileres celebrará una audiencia pública el 3 de diciembre de 2015 sobre las modificaciones a sus normas y reglamentos en materia de protección contra desalojos y ocupantes adicionales
En su reunión regular del martes 10 de noviembre de 2015, los comisionados de la Junta de Alquileres consideraron posibles enmiendas a las secciones 6.15A, 6.15B y 6.15D de las Normas y Reglamentos y la nueva sección 6.15E del Reglamento propuesto. Las enmiendas responden a la aprobación de la Ordenanza N° 171-15 (PDF) por la Junta de Supervisores de San Francisco que entró en vigor el 9 de noviembre de 2015.
En su reunión del 10 de noviembre, los Comisionados enmendaron aún más las Secciones de Reglas y Reglamentos. 6.15A (PDF), 6.15B (PDF), 6.15D (PDF) y 6.15E (PDF)También votaron a favor de celebrar una audiencia pública sobre las reglamentaciones propuestas modificadas. La audiencia pública se llevará a cabo el 3 de diciembre de 2015 en la sala 70 del 25 de la Avenida Van Ness en San Francisco y comenzará a las 6:00 p. m.
Las partes interesadas pueden asistir a la audiencia pública para comentar las modificaciones propuestas a las regulaciones y/o presentar comentarios por escrito. Los comentarios por escrito deben recibirse en la oficina de la Junta de Alquileres a más tardar al mediodía del 30 de noviembre de 2015, para que los Comisionados tengan tiempo suficiente para revisarlos antes de la audiencia pública. Los comentarios por escrito (12 copias, por favor) también pueden presentarse en la audiencia.
Nuevos requisitos para la notificación de desalojo a partir del 9 de noviembre de 2015
A partir del 9 de noviembre de 2015, se modificó la Sección 37.9(c) de la Ordenanza de Alquiler para exigir que el propietario adjunte a cada aviso de desalojo una copia de la nueva Ordenanza de Alquiler. Formulario 1007 (Aviso al inquilino requerido por la Ordenanza de alquileres §37.9(c)). El formulario debe indicar que "la falta de respuesta oportuna del inquilino a un aviso de desalojo puede dar lugar a una demanda del propietario para desalojarlo" y que la Junta de alquileres puede ofrecer asesoramiento sobre el aviso de desalojo. El formulario de una sola página incluye el "Aviso al inquilino" en los 6 idiomas requeridos: inglés, español, chino, vietnamita, ruso y tagalo.
También vigente a partir del 9 de noviembre de 2015, y de conformidad con la Sección 37.9(c) de la Ordenanza con sus modificaciones, todos los avisos de desalojo según las siguientes Secciones de la Ordenanza de Alquiler deben indicar en el aviso de desalojo el alquiler legal de la unidad en el momento en que se emite el aviso de desalojo: 37.9(a)(8) (mudanza del propietario/familiar); 37.9(a)(9) (venta del condominio); 37.9(a)(10) (demolición/retiro permanente de la unidad del uso habitacional); 37.9(a)(11) (desalojo temporal para realizar mejoras de capital); y 37.9(a)(14) (desalojo temporal para realizar remediación de plomo).
Junta de Alquileres considera modificaciones a sus normas y reglamentos sobre protecciones contra desalojos y ocupantes adicionales
En su reunión regular del martes 10 de noviembre de 2015, los Comisionados de la Junta de Alquileres considerarán posibles modificaciones a la Sección de Normas y Reglamentos. 6.15A (PDF), 6.15B (PDF) y 6.15D (PDF) y nueva propuesta de Sección de Reglamento 6.15E (PDF) Las enmiendas responden a la aprobación de Ordenanza N° 171-15 (PDF) de la Junta de Supervisores de San Francisco que entrará en vigencia el 9 de noviembre de 2015. La reunión de la Junta de Alquiler del 10 de noviembre de 2015 se llevará a cabo en la sala 610 en 25 Van Ness Avenue en San Francisco y comenzará a las 6:00 p. m.
Nuevas modificaciones a la ordenanza sobre protección contra desalojos y autorización de ocupantes adicionales
La Junta de Supervisores aprobó recientemente modificaciones a la Ordenanza de Alquileres que entrarán en vigor el 9 de noviembre de 2015. Una copia de la legislación está disponible aquí [Ordenanza N° 171-15]. Para implementar la nueva legislación, los Comisionados de la Junta de Alquileres están llevando a cabo una reunión especial de la Junta de Alquileres a las 6:00 p. m. el lunes 26 de octubre de 2015 para considerar posibles modificaciones a las Secciones de las Normas y Reglamentos. 6.15A, 6.15B y 6.15D y nueva Sección de Reglamento 6.15ESe ha programado tentativamente una audiencia pública sobre los cambios propuestos a las Normas y Reglamentos para el martes 10 de noviembre de 2015 a las 6:30 p.m.
El Tribunal Superior de California anula la segunda enmienda a la ordenanza relativa al aumento de los pagos de reubicación a los inquilinos en los desalojos de Ellis - Actualización n.° 2 (2/10/15)
A partir del 14 de julio de 2015, la Junta de Supervisores modificó las Secciones 37.9A(e)(3)(E)-(H) de la Ordenanza sobre Alquileres para disponer que, a partir del 1 de junio de 2014, cada inquilino desplazado en virtud de la Ley Ellis tiene derecho a la cantidad mayor de (1) el pago de reubicación del alquiler existente o (2) la diferencia entre el alquiler actual del inquilino y la tasa de alquiler del mercado determinada por la Oficina del Contralor, multiplicada para cubrir un período de dos años. Se proporciona una copia de la Ordenanza N.° 68-15 que modifica la Sección 37.9A de la Ordenanza sobre Alquileres. aquí Para su conveniencia.
En una impugnación ante un tribunal estatal en Coyne v. CCSF, caso n.º CPF-15-514382 del Tribunal Superior de San Francisco, el juez Quidachay dictaminó el 2 de octubre de 2015 que la nueva enmienda a la Sección 37.9A "está sustituida por la Ley Ellis, y es inválida en su aplicación a los peticionarios individuales y en su forma, y no es ejecutable". El tribunal ordenó a la ciudad que no hiciera cumplir la nueva enmienda. La sentencia que concede la petición de orden judicial en Coyne v. CCSF está disponible aquí.
La posición de la Ciudad es que la orden judicial emitida por el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos en Levin v. CCSF (caso del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos n.º 3:14-ev-03352-CRB) también le prohíbe hacer cumplir la Ordenanza n.º 68-15 y, por lo tanto, la Ciudad nunca ha hecho cumplir la Ordenanza n.º 68-15. La Ciudad ha apelado la orden del Tribunal de Distrito ante el Tribunal de Apelaciones del Noveno Circuito.
El Beneficios de reubicación anteriores de Ellis establecidos en la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquileres siguen vigentes.
Ordenanza sobre aumento de los pagos por reubicación de Ellis – Actualización n.° 1 (19/6/15)
Como parte de la enmienda a la Sección 37.9A de la Ordenanza, vigente a partir del 14 de junio de 2015, el Contralor debe establecer un Informe de Diferencial de Pago de Alquiler de San Francisco y proporcionarlo a la Junta de Alquiler para su publicación. Los Informes del Contralor para 2014 y 2015 son aquí Sólo con fines informativosLa Ordenanza enmendada también autoriza a la Junta de Alquiler a preparar y poner a disposición un formulario de Declaración del Inquilino. El formulario de Declaración es aquí Sólo con fines informativos.
La posición de la Ciudad es que la enmienda a la Sección 37.9A está cubierta por la orden judicial anterior emitida por el Tribunal en Levin contra CCSF (Caso n.º 3:14-ev-03352-CRB del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos), por lo que la Ciudad no hará cumplir la ordenanza enmendada hasta que el Tribunal lo permita. La Ciudad ha apelado la orden del Tribunal de Distrito ante el Tribunal de Apelaciones del Noveno Circuito. La Junta de Alquileres proporcionará más actualizaciones sobre el estado de la Ordenanza enmendada a medida que estén disponibles.
Nueva enmienda a la ordenanza sobre el aumento de los pagos de reubicación de Ellis a los inquilinos (14/6/15)
A partir del 14 de junio de 2015, las Secciones 37.9A(e)(3)(E)-(H) de la Ordenanza de Alquiler se modificaron para establecer que a partir del 1 de junio de 2014, cada inquilino desplazado bajo la Ley Ellis tiene derecho al mayor de (1) el pago de reubicación del alquiler existente o (2) la diferencia entre el alquiler actual del inquilino y la tasa de alquiler del mercado según lo determine la Oficina del Contralor con base en datos de RealFacts u otro análisis del mercado de alquiler de SF para el año calendario anterior, multiplicado para cubrir un período de dos años, siempre que el inquilino presente una declaración jurada al propietario de que el inquilino usará el pago de reubicación bajo la subsección 37.9A(e)(3)(E)(i)b. únicamente para los costos de reubicación y el inquilino mantenga prueba de los gastos de reubicación durante tres años y proporcione dicha prueba al propietario mediante una solicitud por escrito. La enmienda también permite que un propietario solicite una audiencia para obtener una determinación de la Junta de Alquiler sobre una obligación de pago de reubicación revisada basada en (1) dificultades financieras excesivas o (2) la tarifa de alquiler del mercado para una unidad comparable.
[NOTA: La posición de la Ciudad es que esta enmienda está cubierta por la orden judicial anterior emitida por el Tribunal en Levin contra la ciudad y el condado de San Francisco (Caso n.º 3:14-ev-03352-CRB del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos), por lo que la ciudad no hará cumplir la ordenanza enmendada hasta que el tribunal lo permita. La ciudad ha apelado la orden del Tribunal de Distrito ante el Tribunal de Apelaciones del Noveno Circuito.]
Se proporciona una copia de la Ordenanza N.º 68-15 que modifica la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquileres. aquí Para su conveniencia.
El Tribunal Superior de California anula la enmienda a la ordenanza relativa al aumento de los pagos de reubicación a los inquilinos en los desalojos de Ellis
La Junta de Supervisores modificó la Ordenanza de Alquileres a partir del 1 de junio de 2014 para exigir a los propietarios que paguen mayores pagos de reubicación a los inquilinos desalojados en virtud de la Ley Ellis. El 21 de octubre de 2014, el Tribunal de Distrito de los EE. UU. determinó en Levin v. CCSF que la nueva enmienda era inconstitucional en su forma y prohibió a la Ciudad aplicar la nueva ley. Los beneficios de reubicación de Ellis anteriores establecidos en la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquileres siguen vigentes durante la apelación de la Ciudad del fallo del tribunal de distrito ante el Tribunal de Apelaciones del Noveno Circuito.
En una impugnación independiente ante un tribunal estatal en el caso Jacoby v. CCSF, caso n.º CGC-14-540709 del Tribunal Superior de San Francisco, El juez Quidachay dictó sentencia el 19 de febrero de 2015 que la nueva enmienda también queda anulada por la Ley Ellis porque los montos a pagar son irrazonables y no estaban dentro de lo contemplado por la Legislatura cuando promulgó y enmendó la Ley Ellis. Dado que la enmienda fue previamente prohibida por la decisión del tribunal federal, la decisión del tribunal estatal no tiene ningún efecto adicional en este momento.
Nuevas reglas para alquileres de corta duración
A partir del 1 de febrero de 2015, se modificó el Capítulo 41A del Código Administrativo (conocido como la Ordenanza de Conversión de Unidades Residenciales) para permitir que los inquilinos y propietarios que sean residentes permanentes alquilen la totalidad o una parte de su unidad para uso turístico o transitorio bajo ciertas condiciones. Este uso de alquiler residencial a corto plazo solo está permitido si el inquilino o propietario que hospeda cumple con todos los requisitos del Capítulo 41A. El Departamento de Planificación, no la Junta de Alquileres, hace cumplir y administra los requisitos del Capítulo 41A, que se pueden encontrar en el sitio web del Departamento de Planificación en: http://www.sf-planning.org/index.aspx?page=4004 - q01
La nueva ley no anula ninguna disposición del contrato de alquiler de un inquilino que prohíba el uso de la unidad para alquileres a corto plazo. El Capítulo 41A específicamente “no otorga el derecho a alquilar, subarrendar u ofrecer de otro modo una unidad residencial para uso residencial a corto plazo cuando dicho uso no esté permitido por la ley, un acuerdo o requisitos de la asociación de propietarios, cualquier pacto, condición y restricción aplicable, un contrato de alquiler o cualquier otra restricción, requisito o acuerdo ejecutable”. Por lo tanto, incluso si un inquilino cumple con los requisitos del Capítulo 41A y recibe un Registro de Alquiler Residencial a Corto Plazo válido del Departamento de Planificación, la nueva ley no afecta la capacidad de un propietario de desalojar a un inquilino según la Sección 37.9(a)(2) de la Ordenanza de Alquileres por violación de un pacto de alquiler que restrinja o prohíba los alquileres a corto plazo.
Si un propietario impone unilateralmente una nueva cláusula de contrato de alquiler que prohíbe los alquileres a corto plazo después del inicio del arrendamiento, el propietario no puede desalojar a un inquilino según la Sección 37.9(a)(2) de la Ordenanza de Alquileres por violar el nuevo pacto de alquiler a menos que el cambio en los términos del alquiler haya sido aceptado por escrito por el inquilino después de recibir una notificación por escrito del propietario de que el inquilino no necesita aceptar dicho nuevo término como parte del contrato de alquiler. (Véase la Sección 12.20 de las Normas y Reglamentos de la Junta de Alquileres).
Incluso cuando no exista ninguna restricción sobre el uso de alquiler a corto plazo en el contrato de arrendamiento, el inquilino debe cumplir con el Capítulo 41A para alquilar la unidad para uso residencial a corto plazo. Sin embargo, la Sección 37.9(a)(4) de la Ordenanza de Alquileres se modificó a partir del 1 de febrero de 2015 para disponer que una primera infracción del Capítulo 41A por parte de un inquilino no se considera un "propósito ilegal" por el cual el inquilino puede ser desalojado si el inquilino corrige la infracción dentro de los 30 días posteriores a la notificación por escrito.
En el caso de alquileres a corto plazo en unidades con alquiler controlado, el inquilino anfitrión no puede cobrar tarifas de alquiler a los huéspedes que superen el alquiler mensual que el inquilino paga al propietario. De conformidad con el Capítulo 41A.5(g)(1)(G), el inquilino anfitrión debe cumplir con la limitación inicial del alquiler para subarrendatarios que se encuentra en la Sección 37.3(c) de la Ordenanza sobre el Alquiler. El incumplimiento por parte de un inquilino anfitrión de la Sección 37.3(c) para alquileres a corto plazo de menos de 30 días es una violación del Capítulo 41A, que no es exigible ante la Junta de Alquiler. En el caso de alquileres más prolongados, un subarrendatario puede presentar una petición ante la Junta de Alquiler para obtener un reembolso de los pagos en exceso del alquiler si el inquilino principal ha violado la limitación inicial del alquiler establecida en la Sección 37.3(c).
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