Simula Marso 1, 2016 hanggang Pebrero 28, 2017, ang pinapayagang taunang halaga ng pagtaas ay 1.6%. Alinsunod sa Seksyon 1.12 ng Mga Panuntunan at Regulasyon, ang halagang ito ay nakabatay sa 60% ng pagtaas ng porsyento sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lunsod sa rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa 12-buwan na panahon na magtatapos sa Oktubre 31, na 2.6% na nai-post noong Nobyembre 2015 ng Bureau of Labor Statistics.
Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 1.6% na taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base na upa ng nangungupahan sa .016. Halimbawa, kung ang base na upa ng nangungupahan ay $1,500.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $1,500 x .016 = $24.00. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $1,524.00 ($1,500.00 + $24.00 = $1524.00).
Binabago ng Rent Board ang Mga Panuntunan at Regulasyon sa mga Proteksyon sa Pagpapalayas at Karagdagang Naninirahan
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Disyembre 3, 2015, inaprubahan ng Rent Board Commission ang mga iminungkahing pagbabago sa Mga Seksyon ng Mga Panuntunan at Regulasyon 6.15A, 6.15B at 6.15D at idinagdag ang Seksyon 6.15E, lahat ay magkakabisa simula Disyembre 4, 2015.
Rent Board na Magdaos ng Pampublikong Pagdinig sa Dis. 3, 2015 sa Mga Pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon nito sa mga Proteksyon sa Pagpapalayas at Karagdagang mga Okupante
Sa kanilang regular na pagpupulong noong Martes, Nobyembre 10, 2015, isinaalang-alang ng Rent Board Commissioners ang mga posibleng pagbabago sa Rules and Regulations Section 6.15A, 6.15B, 6.15D at bagong iminungkahing Regulation Section 6.15E. Ang mga susog ay bilang tugon sa pagpasa ng Ord. Hindi. 171-15 (PDF) ng San Francisco Board of Supervisors na naging epektibo noong Nobyembre 9, 2015.
Sa kanilang pagpupulong noong Nobyembre 10, ang mga Komisyoner ay higit pang nag-amyenda sa Mga Seksyon ng Mga Panuntunan at Regulasyon 6.15A (PDF), 6.15B (PDF), 6.15D (PDF) at 6.15E (PDF). Bumoto din sila na magsagawa ng pampublikong pagdinig sa mga inaamyenda na iminungkahing regulasyon. Ang pampublikong pagdinig ay gaganapin sa Disyembre 3, 2015 sa room 70 sa 25 Van Ness Avenue sa San Francisco at magsisimula sa 6:00 pm.
Maaaring dumalo ang mga interesadong partido sa pampublikong pagdinig upang magkomento sa mga iminungkahing pagbabago sa mga regulasyon at/o magsumite ng mga nakasulat na komento. Ang mga nakasulat na komento ay dapat matanggap sa opisina ng Rent Board nang hindi lalampas sa tanghali ng Nobyembre 30, 2015, upang ang mga Komisyoner ay magkaroon ng sapat na oras upang suriin ang mga ito bago ang pampublikong pagdinig. Ang mga nakasulat na komento (12 kopya, mangyaring) ay maaari ding isumite sa pagdinig.
Bagong Mga Kinakailangan sa Paunawa sa Pagpapaalis simula Nobyembre 9, 2015
Epektibo noong Nobyembre 9, 2015, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9(c) ay sinugo upang hilingin sa kasero na maglakip sa bawat abiso ng pagpapaalis ng kopya ng bagong Lupon sa Pagpapaupa Form 1007 (Paunawa sa Nangungupahan na Kinakailangan ng Ordinansa sa Pagpapaupa §37.9(c)). Ang form ay kinakailangan upang sabihin na "ang kabiguan ng isang nangungupahan sa napapanahong pagkilos bilang tugon sa isang abiso sa pagbakante ay maaaring magresulta sa isang demanda ng may-ari ng lupa upang paalisin ang nangungupahan" at ang payong iyon tungkol sa abiso na umalis ay makukuha mula sa Rent Board. Kasama sa form ng isang pahina ang "Paunawa sa Nangungupahan" sa lahat ng 6 na kinakailangang wika: English, Spanish, Chinese, Vietnamese, Russian at Tagalog.
Epektibo rin sa Nobyembre 9, 2015, at alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(c) bilang sinususugan, ang lahat ng abiso sa pagbakante sa ilalim ng sumusunod na Mga Seksyon ng Ordinansa sa Pagpapaupa ay dapat na nakasaad sa paunawa na bakantehin ang legal na upa para sa unit sa oras na ang abiso sa pagbakante ay inisyu: 37.9(a)(8) (may-ari/kamag-anak na lumipat); 37.9(a)(9) (pagbebenta ng condominium); 37.9(a)(10) (demolition/permanenteng pag-alis ng unit mula sa paggamit ng pabahay); 37.9(a)(11) (pansamantalang pagpapaalis upang magsagawa ng mga pagpapahusay sa kapital); at, 37.9(a)(14) (pansamantalang pagpapaalis upang magsagawa ng lead remediation).
Isinasaalang-alang ng Rent Board ang mga Susog sa Mga Panuntunan at Regulasyon nito sa mga Proteksyon sa Pagpapalayas at Karagdagang Naninirahan
Sa kanilang regular na pagpupulong noong Martes, Nobyembre 10, 2015, isasaalang-alang ng Rent Board Commissioners ang mga posibleng pagbabago sa Rules and Regulations Section 6.15A (PDF), 6.15B (PDF) at 6.15D (PDF) at bagong iminungkahing Seksyon ng Regulasyon 6.15E (PDF). Ang mga susog ay bilang tugon sa pagpasa ng Ord. Hindi. 171-15 (PDF) ng San Francisco Board of Supervisors na magkakabisa sa Nobyembre 9, 2015. Ang Nobyembre 10, 2015 Rent Board meeting ay gaganapin sa room 610 sa 25 Van Ness Avenue sa San Francisco at magsisimula sa 6:00 pm.
Mga Bagong Ordinansa Susog Re Eviction Proteksyon At Allowance Ng Karagdagang Naninirahan
Ang Lupon ng mga Superbisor kamakailan ay nagpasa ng mga susog sa Rent Ordinance na magkakabisa sa Nobyembre 9, 2015. Ang isang kopya ng batas ay makukuha dito [Ord. Hindi. 171-15]. Upang maipatupad ang bagong batas, ang Rent Board Commissioners ay nagsasagawa ng isang espesyal na pagpupulong ng Rent Board sa alas-6:00 ng gabi sa Lunes, Oktubre 26, 2015 upang isaalang-alang ang mga posibleng pagbabago sa Mga Seksyon ng Mga Panuntunan at Regulasyon. 6.15A, 6.15B at 6.15D at bagong Seksyon ng Regulasyon 6.15E. Ang isang pampublikong pagdinig sa mga iminungkahing pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon ay pansamantalang naka-iskedyul para sa Martes, Nobyembre 10, 2015 sa 6:30 ng gabi.
Inalis ng California Superior Court ang Pangalawang Pag-amyenda sa Ordinansa muling Pinataas na Mga Pagbabayad sa Relokasyon sa Mga Nangungupahan sa Ellis Evictions - Update #2 (10/2/15)
Epektibo noong Hulyo 14, 2015, inamyenda ng Lupon ng mga Superbisor ang Mga Seksyon 37.9A(e)(3)(E)-(H) upang itakda na simula Hunyo 1, 2014, ang bawat nangungupahan na inilipat sa ilalim ng Ellis Act ay may karapatan sa mas malaki sa (1) kasalukuyang pagbabayad sa relokasyon ng upa o (2) ang pagkakaiba sa pagitan ng kasalukuyang upa ng nangungupahan at ang rate ng pag-upa sa merkado na tinutukoy ng ang Opisina ng Controller, na pinarami upang masakop ang isang dalawang taong panahon. Isang kopya ng Ordinansa Blg. 68-15 na nagsususog sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9A ay ibinigay dito para sa iyong kaginhawaan.
Sa isang hamon sa korte ng estado sa Coyne v. CCSF, San Francisco Superior Court Case No. CPF-15-514382, pinasiyahan ni Judge Quidachay noong Oktubre 2, 2015 na ang bagong pag-amyenda sa Seksyon 37.9A "ay naunahan ng Ellis Act, at ito ay hindi wasto bilang inilapat sa mga indibidwal na Petitioner at sa mukha nito, at ito ay hindi maipapatupad." Inutusan ng korte ang Lungsod na ipatupad ang bagong susog. Ang Judgement Granting Petition for Writ of Mandate in Coyne v. CCSF ay makukuha dito.
Ang posisyon ng Lungsod na ang Lungsod ay inuutusan din na ipatupad ang Ordinansa Blg. 68-15 sa pamamagitan ng utos na inilabas ng Korte ng Distrito ng Estados Unidos sa Levin v. CCSF (Kaso ng Korte ng Distrito ng Estados Unidos Blg. 3:14-ev-03352-CRB ), at samakatuwid ay hindi kailanman ipinatupad ng Lungsod ang Ordinansa Blg. 68-15. Inapela ng Lungsod ang utos ng District Court sa Ninth Circuit Court of Appeals.
Ang bago ang Ellis relocation benefits na itinakda sa Rent Ordinance Section 37.9A ay nananatiling may bisa.
Tumaas na Ellis Relocation Payments Ordinance – Update #1 (6/19/15)
Bilang bahagi ng pag-amyenda sa Ordinansa Seksyon 37.9A, epektibo noong Hunyo 14, 2015, ang Controller ay kinakailangang magtatag ng San Francisco Rental Payment Differential Report at ibigay ito sa Rent Board para sa publikasyon. Ang Mga Ulat ng Controller para sa 2014 at 2015 ay dito para sa mga layuning pang-impormasyon lamang. Ang binagong Ordinansa ay nagpapahintulot din sa Rent Board na maghanda at gawing available ang isang Umuupa na Deklarasyon na form. Ang form ng Deklarasyon ay dito para sa mga layuning pang-impormasyon lamang.
Posisyon ng Lungsod na ang pag-amyenda sa Seksyon 37.9A ay saklaw ng nakaraang injunction na inisyu ng Korte noong Levin laban sa CCSF (United States District Court Case No. 3:14-ev-03352-CRB), at samakatuwid ay hindi ipinapatupad ng Lungsod ang binagong ordinansa hangga't hindi pinahihintulutan ng Korte. Inapela ng Lungsod ang utos ng District Court sa Ninth Circuit Court of Appeals. Magbibigay ang Rent Board ng mga karagdagang update sa status ng binagong Ordinansa kapag available ang mga ito.
Bagong Ordinansa na Pag-amyenda Muling Pinataas ang Ellis Relocation Payments sa Mga Nangungupahan (6/14/15)
Epektibo noong Hunyo 14, 2015, ang Mga Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.9A(e)(3)(E)-(H) ay binago upang itadhana na simula noong Hunyo 1, 2014, ang bawat nangungupahan na inilipat sa ilalim ng Ellis Act ay may karapatan sa mas malaki sa (1). ) ang kasalukuyang pagbabayad sa relokasyon ng upa o (2) ang pagkakaiba sa pagitan ng kasalukuyang upa ng nangungupahan at ang rate ng rental sa merkado na tinutukoy ng Opisina ng Kontroler batay sa data mula sa RealFacts o iba pang pagsusuri ng SF rental market para sa naunang taon ng kalendaryo, na pinarami para sumaklaw ng dalawang taon, sa kondisyon na ang nangungupahan ay magsumite ng sinumpaang deklarasyon sa landlord na gagamitin ng nangungupahan ang pagbabayad ng relokasyon sa ilalim ng subsection 37.9A (e)(3)(E)(i)b. para lamang sa mga gastos sa relokasyon at ang nangungupahan ay nagpapanatili ng patunay ng mga paggasta sa relokasyon sa loob ng tatlong taon at nagbibigay ng gayong patunay sa may-ari kapag nakasulat na kahilingan. Ang pag-amyenda ay nagpapahintulot din sa isang may-ari na humiling ng isang pagdinig upang makakuha ng pagpapasiya ng Rent Board ng isang binagong obligasyon sa pagbabayad ng relokasyon batay sa (1) hindi nararapat na paghihirap sa pananalapi o (2) ang rate ng pag-upa sa merkado para sa isang maihahambing na yunit.
[TANDAAN: Ang posisyon ng Lungsod na ang susog na ito ay saklaw ng nakaraang utos na inisyu ng Korte noong Levin v. Lungsod at County ng San Francisco (United States District Court Case No. 3:14-ev-03352-CRB), at samakatuwid ay hindi ipinapatupad ng Lungsod ang binagong ordinansa hangga't hindi pinahihintulutan ng Korte. Inapela ng Lungsod ang utos ng District Court sa Ninth Circuit Court of Appeals.]
Isang kopya ng Ordinansa Blg. 68-15 na nagsususog sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9A ay ibinigay dito para sa iyong kaginhawaan.
Sinisira ng California Superior Court ang Ordinansa na Pag-amyenda sa Pinataas na Mga Pagbabayad sa Relokasyon sa Mga Nangungupahan sa Ellis Evictions
Ang Lupon ng mga Superbisor ay nag-amyenda sa Rent Ordinance na epektibo noong Hunyo 1, 2014 upang hilingin sa mga panginoong maylupa na magbayad ng mas mataas na pagbabayad ng relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act. Noong Oktubre 21, 2014 natuklasan ng US District Court sa Levin v. CCSF na ang bagong pagbabago ay labag sa konstitusyon sa mukha nito at inutusan ang Lungsod na ipatupad ang bagong batas. Ang mga naunang benepisyo ng Ellis relocation na itinakda sa Rent Ordinance Section 37.9A ay nananatiling may bisa sa panahon ng apela ng Lungsod sa desisyon ng district court sa Ninth Circuit Court of Appeals.
Sa isang hiwalay na hamon sa korte ng estado sa Jacoby v. CCSF, San Francisco Superior Court Case No. CGC-14-540709, Nagdesisyon si Judge Quidachay noong Pebrero 19, 2015 na ang bagong pag-amyenda ay inunahan din ng Ellis Act dahil ang mga halagang babayaran ay hindi makatwiran at hindi sa loob ng pagninilay-nilay ng Lehislatura noong pinagtibay at binago nito ang Ellis Act. Dahil ang pag-amyenda ay dati nang ipinag-utos ng desisyon ng pederal na hukuman, ang desisyon ng korte ng estado ay walang karagdagang epekto sa oras na ito.
Mga Bagong Panuntunan para sa Panandaliang Pagrenta
Epektibo noong Pebrero 1, 2015, ang Administrative Code Chapter 41A (kilala bilang Residential Unit Conversion Ordinance) ay binago upang payagan ang mga nangungupahan at mga may-ari na permanenteng residente na magrenta ng lahat o isang bahagi ng kanilang unit para sa turista o pansamantalang paggamit sa ilalim ng ilang mga kundisyon. Ang panandaliang paggamit sa pagpapaupa ng tirahan ay pinapayagan lamang kung ang nagho-host na nangungupahan o may-ari ay sumusunod sa lahat ng mga kinakailangan ng Kabanata 41A. Ang Planning Department, hindi ang Rent Board, ang nagpapatupad at nangangasiwa sa mga kinakailangan ng Kabanata 41A, na makikita sa website ng Planning Department sa: http://www.sf-planning.org/index.aspx?page=4004 - q01
Hindi pinapalampas ng bagong batas ang anumang probisyon sa pag-upa ng nangungupahan na nagbabawal sa paggamit ng unit para sa panandaliang pagrenta. Ang Kabanata 41A ay partikular na “ay hindi nagbibigay ng karapatang mag-arkila, mag-sublease, o kung hindi man ay mag-alok ng residential unit para sa panandaliang paggamit ng residential kung saan ang naturang paggamit ay hindi pinahihintulutan ng batas, isang homeowners association agreement o mga kinakailangan, anumang naaangkop na tipan, kondisyon, at paghihigpit, isang kasunduan sa pag-upa, o anumang iba pang paghihigpit, kinakailangan, o maipapatupad na kasunduan.” Kaya, kahit na ang isang nangungupahan ay sumusunod sa mga kinakailangan ng Kabanata 41A at nakatanggap ng isang wastong Panandaliang Rehistrasyon sa Pagrenta ng Residential mula sa Departamento ng Pagpaplano, ang bagong batas ay hindi makakaapekto sa kakayahan ng isang may-ari na paalisin ang isang nangungupahan sa ilalim ng Rent Ordinance Section 37.9(a)( 2) para sa paglabag sa isang tipan sa pag-upa na naghihigpit o nagbabawal sa mga panandaliang pagrenta.
Kung ang isang kasero ay unilateral na nagpapataw ng bagong probisyon sa pag-upa na nagbabawal sa mga panandaliang pag-upa pagkatapos ng pagsisimula ng pangungupahan, hindi maaaring paalisin ng may-ari ang isang nangungupahan sa ilalim ng Rent Ordinance Section 37.9(a)(2) dahil sa paglabag sa bagong tipan sa pag-upa maliban kung ang pagbabago sa ang mga tuntunin ng pangungupahan ay tinanggap nang nakasulat ng nangungupahan pagkatapos matanggap ang nakasulat na paunawa mula sa may-ari na hindi kailangang tanggapin ng nangungupahan ang naturang bagong termino bilang bahagi ng kasunduan sa pag-upa. (Tingnan ang Seksyon 12.20 sa Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board.)
Kahit na walang paghihigpit sa panandaliang paggamit sa pag-upa sa pag-upa, ang nangungupahan ay dapat pa ring sumunod sa Kabanata 41A upang marenta ang unit para sa panandaliang paggamit sa tirahan. Gayunpaman, ang Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.9(a)(4) ay inamyenda noong Pebrero 1, 2015 upang itadhana na ang isang unang beses na paglabag sa Kabanata 41A ng isang nangungupahan ay hindi itinuturing na isang "ilegal na layunin" kung saan ang nangungupahan ay maaaring paalisin kung naayos ng nangungupahan ang paglabag sa loob ng 30 araw pagkatapos ng nakasulat na paunawa.
Para sa mga panandaliang pagrenta sa mga unit na kinokontrol ng renta, ang nagho-host na nangungupahan ay hindi maaaring maningil ng mga bayarin sa pagpapaupa sa mga bisita na higit pa sa buwanang renta na binabayaran ng nangungupahan sa kasero. Alinsunod sa Kabanata 41A.5(g)(1)(G), ang nagho-host na nangungupahan ay dapat sumunod sa inisyal na limitasyon sa upa para sa mga subtenant na makikita sa Rent Ordinance Section 37.3(c). Ang pagkabigo ng isang nagho-host na nangungupahan na sumunod sa Seksyon 37.3(c) para sa mga panandaliang pagrenta na wala pang 30 araw ay isang paglabag sa Kabanata 41A, na hindi maipapatupad sa Rent Board. Para sa mas mahabang pagrenta, maaaring maghain ang isang subtenant ng petisyon sa Rent Board para sa refund ng mga sobrang bayad sa upa kung nilabag ng master tenant ang paunang limitasyon sa upa na itinakda sa Seksyon 37.3(c).
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .