Se anuncia el aumento anual del alquiler para el período del 1 de marzo de 2014 al 28 de febrero de 2015
A partir del 1 de marzo de 2014 y hasta el 28 de febrero de 2015, el monto de aumento anual permitido es del 1,0 %. De acuerdo con la Sección 1.12 de las Normas y Reglamentos, este monto se basa en el 60 % del aumento porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José durante el período de 12 meses que finalizó el 31 de octubre, que fue del 1,6 %, según lo publicado en noviembre de 2013 por la Oficina de Estadísticas Laborales.
Para calcular el monto en dólares del aumento anual del 1,0 % del alquiler, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,010. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $1250,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $1250,00 x 0,010 = $12,50. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $1262,50 ($1250,00 + $12,50 = $1262,50).
Enmiendas a la Ordenanza de Alquileres sobre solicitudes de mejoras de capital por dificultades
A partir del 2 de noviembre de 2013, se modificó la Ordenanza sobre alquileres para agregar las secciones 37.7(i) y (j) a fin de brindar nuevas normas y procedimientos para los inquilinos que buscan alivio de los gastos de mejoras de capital debido a dificultades económicas. (Se adjunta una copia de las modificaciones de la Ordenanza para su referencia).
Según las nuevas disposiciones sobre dificultades de los inquilinos para el programa de transferencia de mejoras de capital (CIP), hay tres maneras en las que un inquilino puede calificar para el alivio por dificultades de un programa de transferencia de mejoras de capital:
(1) Todos los adultos en el hogar reciben asistencia pública sujeta a prueba de medios, como SSI, GA, PAES o CalWORKS; O
(2)
(a) El alquiler mensual de la unidad es mayor al 33% del ingreso familiar bruto mensual del inquilino; y
(b) Los activos totales del hogar del inquilino, excluidas las cuentas de jubilación y los activos no líquidos, como bienes inmuebles y automóviles, no superan los $60,000; y
(c) El ingreso familiar bruto mensual del inquilino (antes de impuestos) es inferior al 80% del ingreso medio ajustado del área. (Al 1/1/13, el 80% del ingreso medio ajustado es de $4,725 para hogares de 1 persona, $5,396 para hogares de 2 personas, $6,075 para hogares de 3 personas, $6,746 para hogares de 4 personas, etc.); O
(3) El inquilino tiene circunstancias excepcionales que hacen que el pago del traspaso de mejoras de capital sea una dificultad, como por ejemplo facturas médicas excesivas.
La nueva Solicitud de Dificultad para el Pago de Mejoras de Capital (“CIP”) para Inquilinos puede presentarse ante la Junta de Alquiler en cualquier momento después de que el inquilino haya recibido un aviso de aumento de alquiler para un pago de mejora de capital o después de que se haya emitido una decisión. La Solicitud de Dificultad para el Pago de Mejoras de Capital está disponible en el sitio web de la Junta de Alquiler en www.sfrb.org o en nuestra oficina ubicada en 25 Van Ness Avenue, Sala 320, en San Francisco. Como consecuencia de la nueva legislación, los inquilinos para quienes el pago de un pago de mejora de capital representa una dificultad financiera no deben presentar una apelación por dificultades de una decisión de mejora de capital, sino que deben presentar la nueva Solicitud de Dificultad para el Pago de Mejoras de Capital.
Reglas y reglamentos §12.19 Enmendado, vigente a partir del 17/9/13
La Comisión de la Junta de Alquileres modificó la Sección 12.19 de las Normas y Reglamentos, que entró en vigencia el 17 de septiembre de 2013, para indicar cómo los propietarios deben notificar a los inquilinos que fueron desplazados por un incendio u otro desastre que la unidad está lista para ser reocupada. De conformidad con la enmienda, el propietario debe enviar la oferta de reocupación a la dirección proporcionada por el inquilino. Si el inquilino no ha proporcionado una dirección, la oferta debe enviarse a la unidad de la que fue desplazado el inquilino y a cualquier otra dirección conocida del inquilino, incluidas las direcciones de correo electrónico. Además, la Sección 12.19(c) fue modificada para exigir que los propietarios que busquen transferir los costos de mejoras de capital para reparar los daños causados por un incendio u otro desastre envíen un aviso de aumento de alquiler a los inquilinos de acuerdo con la Sección 827 del Código Civil de California.
Los siguientes párrafos constituyen el texto completo de la Sección 12.19 de las Normas y Reglamentos, enmendada a partir del 17 de septiembre de 2013:
Artículo 12.19 Otros desplazamientos
(a) Si un inquilino se ve obligado a desalojar su unidad debido a un incendio u otro desastre, el propietario, dentro de los 30 días posteriores a la finalización de las reparaciones de la unidad, le ofrecerá la misma unidad a ese inquilino bajo los mismos términos y condiciones que existían antes de su desplazamiento. La oferta del propietario se enviará a la dirección proporcionada por el inquilino. Si el inquilino no ha proporcionado una dirección, la oferta se enviará a la unidad de la que fue desplazado el inquilino y a cualquier otra dirección del inquilino de la que el propietario tenga conocimiento real, incluidas las direcciones de correo electrónico (e-mail).
(b) El inquilino tendrá 30 días a partir de la recepción de la oferta del propietario para notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta y, si la acepta, deberá volver a ocupar la unidad dentro de los 45 días de la recepción de la oferta del propietario.
(c) Sin embargo, el costo de las mejoras de capital que sean necesarias antes de volver a alquilar una unidad que haya sido dañada o destruida según lo establecido en la subsección (a) anterior, cuyo costo no haya sido reembolsado por los fondos del seguro o por cualquier otro medio (como una sentencia firme) puede ser transferido al inquilino mediante la utilización del proceso de petición de mejoras de capital como se establece en la Parte 7 anterior. Cualquier aumento de alquiler según esta sección requeriría que se notifique al inquilino o inquilinos de conformidad con la Sección 827 del Código Civil.
(d) El propietario que intente volver a alquilar una unidad, pero se niegue a permitir que un inquilino regrese a su hogar en virtud de esta sección, habrá intentado recuperar ilegalmente o habrá recuperado ilegalmente la unidad de alquiler de dicho inquilino en violación de la Sección 37.9 de la Ordenanza y será responsable ante los inquilinos desplazados por daños reales y punitivos según lo dispuesto en la Sección 37.9(f) de la Ordenanza. Este recurso será adicional a cualquier otro recurso disponible para el inquilino en virtud de la Ordenanza de Alquiler.
Nueva ley estatal limita pagos de reubicación por desplazamiento temporal de inquilinos por menos de 20 días
La Sección 1947.9 del Código Civil, vigente desde el 1 de enero de 2013, especifica el monto de los beneficios de reubicación que los propietarios deben pagar a los inquilinos por desalojos temporales por menos de 20 días. Por lo tanto, el monto de los pagos de reubicación que se deben a una familia de inquilinos en tales circunstancias se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil y no por la Sección 37.9C de la Ordenanza sobre Alquileres o las disposiciones relativas a los desalojos temporales para realizar trabajos de mejora de capital o trabajos de remediación de plomo de conformidad con las Secciones 37.9(a)(11) o 37.9(a)(14) de la Ordenanza.
La Sección 1947.9(a)(1) del Código Civil establece lo siguiente para las unidades de alquiler de San Francisco que están sujetas a la Ordenanza de Alquiler:
Los niveles de compensación por el desplazamiento temporal de un hogar arrendatario por menos de 20 días se limitarán a ambos de los siguientes:
(A) Vivienda temporal y gastos de manutención, de $275.00 por día por familia de inquilinos. La ciudad y el condado podrán ajustar este límite anualmente por un monto equivalente al índice de precios al consumidor, a partir del 1 de enero de 2014.
(B) Gastos reales de mudanza si es necesario trasladar las posesiones del hogar del inquilino.
La Sección 1947.9 del Código Civil también otorga a los propietarios la opción de proporcionar a la familia de inquilinos desplazados una unidad comparable más los gastos reales de mudanza para desplazamientos de corto plazo de menos de 20 días, en lugar de pagar los beneficios de reubicación especificados. La unidad temporal debe ser comparable a la vivienda actual de la familia de inquilinos en cuanto a ubicación, tamaño, número de habitaciones, accesibilidad, tipo y calidad de construcción y proximidad a los servicios e instituciones de los que depende la familia de inquilinos desplazados.
La Sección 1947.9 del Código Civil solo afecta el monto de los pagos de reubicación que se deben a una familia arrendataria desplazada temporalmente por menos de 20 días, y no afecta de ninguna otra manera los términos del contrato de alquiler ni la aplicabilidad de la Ordenanza sobre Alquileres. Por lo tanto, el inquilino está obligado a pagar el alquiler durante el desplazamiento de corto plazo, y el propietario sigue sujeto a los controles de desalojo y otros requisitos de la Ordenanza sobre Alquileres.
El texto del artículo 1947.9 del Código Civil se puede encontrar en el siguiente enlace:
http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?sectionNum=1947.9.&lawCode=CIV
Devolver
Regresar al archivo de noticias de la Junta de Alquiler de San Francisco .