Taunang Pagtaas ng Renta para sa 3/1/14 – 2/28/15 Inanunsyo
Simula Marso 1, 2014 hanggang Pebrero 28, 2015, ang pinapayagang taunang halaga ng pagtaas ay 1.0%. Alinsunod sa Seksyon 1.12 ng Mga Panuntunan at Regulasyon, ang halagang ito ay nakabatay sa 60% ng pagtaas ng porsyento sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lunsod sa rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa 12-buwan na panahon na magtatapos sa Oktubre 31, na 1.6% na nai-post noong Nobyembre 2013 ng Bureau of Labor Statistics.
Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 1.0% taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base na upa ng nangungupahan sa .010. Halimbawa, kung ang pangunahing upa ng nangungupahan ay $1,250.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $1,250.00 x .010 = $12.50. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $1,262.50 ($1,250.00 + $12.50 = $1,262.50).
Rent Ord. Mga Pagbabago sa Mga Aplikasyon sa Hirap sa Pagpapaunlad ng Kapital
Epektibo noong 11/2/13, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ay binago upang idagdag ang Mga Seksyon 37.7(i) at (j) upang magbigay ng mga bagong pamantayan at pamamaraan para sa mga nangungupahan na naghahanap ng kaluwagan mula sa mga passthrough sa pagpapahusay ng kapital dahil sa kahirapan sa pananalapi. (Ang isang kopya ng mga Susog sa Ordinansa ay nakalakip para sa iyong sanggunian.)
Sa ilalim ng bagong capital improvement passthrough (CIP) tenant hardship provisions, mayroong 3 paraan para maging qualify ang isang tenant para sa hardship relief mula sa capital improvement passthrough:
(1) Ang lahat ng nasa hustong gulang sa sambahayan ay tumatanggap ng nasubok na paraan ng pampublikong tulong, tulad ng SSI, GA, PAES o CalWORKS; O
(2)
(a) Ang buwanang upa para sa yunit ay higit sa 33% ng buwanang kita ng nangungupahan sa kabuuang sambahayan; at
(b) Ang kabuuang mga ari-arian ng sambahayan ng nangungupahan, hindi kasama ang mga account sa pagreretiro at mga di-likidong asset tulad ng real property at mga sasakyan, ay hindi lalampas sa $60,000; at
(c) Ang buwanang kabuuang kita ng nangungupahan (bago ang mga buwis) ay mas mababa sa 80% ng Adjusted Median Income ng lugar. (Noong 1/1/13, 80% ng AMI ay $4,725 para sa 1-taong sambahayan, $5,396 para sa 2-taong sambahayan, $6,075 para sa 3-taong sambahayan, $6,746 para sa 4-taong sambahayan, atbp.); O
(3) Ang nangungupahan ay may mga pambihirang pangyayari na nagpapahirap sa pagbabayad ng capital improvement passthrough, tulad ng sobrang mga singil sa medikal.
Ang bagong Tenant Capital Improvement Passthrough (“CIP”) Hardship Application ay maaaring ihain sa Rent Board anumang oras pagkatapos makatanggap ang nangungupahan ng notice ng dagdag sa upa para sa capital improvement passthrough o pagkatapos na mailabas ang desisyon. Ang CIP Hardship Application ay makukuha sa website ng Rent Board sa www.sfrb.org o sa aming opisina na matatagpuan sa 25 Van Ness Avenue, Room 320, sa San Francisco. Bilang resulta ng bagong batas, ang mga nangungupahan kung saan ang pagbabayad ng capital improvement passthrough ay isang kahirapan sa pananalapi ay hindi dapat maghain ng apela sa kahirapan ng isang desisyon sa pagpapahusay ng kapital, ngunit sa halip ay dapat magsampa ng bagong CIP Hardship Application.
Mga Panuntunan at Regulasyon §12.19 Sinusog, Epektibo 9/17/13
Ang Rent Board Commission ay nag-amyenda sa Mga Panuntunan at Regulasyon sa Seksyon 12.19 na epektibo noong Setyembre 17, 2013 upang isaad kung paano dapat ipaalam ng mga panginoong maylupa ang mga nangungupahan na nawalan ng tirahan dahil sa sunog o iba pang sakuna na ang unit ay handa na para sa muling pagtira. Alinsunod sa pag-amyenda, dapat ipadala ng may-ari ng lupa ang alok para sa muling pag-okupa sa address na ibinigay ng nangungupahan. Kung hindi nagbigay ng address ang nangungupahan, dapat ipadala ang alok sa unit kung saan inilipat ang nangungupahan at sa anumang iba pang kilalang address ng nangungupahan, kabilang ang mga email address. Bilang karagdagan, ang Seksyon 12.19(c) ay binago upang hilingin sa mga panginoong maylupa na naglalayong dumaan sa mga gastos sa pagpapahusay ng kapital para sa pagkukumpuni ng pinsalang dulot ng sunog o iba pang sakuna na maghatid ng paunawa ng pagtaas ng upa sa mga nangungupahan alinsunod sa California Civil Code Section 827.
Binubuo ng mga sumusunod na talata ang buong teksto ng Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 12.19, na sinususugan simula Setyembre 17, 2013:
Seksyon 12.19 Iba pang mga Pag-alis
(a) Kung ang isang nangungupahan ay napilitang lisanin ang kanyang unit dahil sa sunog o iba pang sakuna, ang may-ari ng lupa ay dapat, sa loob ng 30 araw matapos ang pag-aayos sa unit, ay mag-alok ng parehong unit sa nangungupahan sa ilalim ng parehong mga tuntunin at kundisyon gaya ng umiral bago siya lumipat. Ang alok ng may-ari ay dapat ipadala sa address na ibinigay ng nangungupahan. Kung hindi nagbigay ng address ang nangungupahan, ipapadala ang alok sa unit kung saan inilipat ang nangungupahan at sa anumang ibang address ng nangungupahan kung saan may aktwal na kaalaman ang landlord, kabilang ang mga electronic mail (e-mail) address.
(b) Ang nangungupahan ay dapat magkaroon ng 30 araw mula sa pagtanggap ng alok ng may-ari upang ipaalam sa may-ari ng lupa ang pagtanggap o pagtanggi sa alok at, kung tinanggap, ay muling sakupin ang yunit sa loob ng 45 araw ng matanggap ang alok ng may-ari.
(c) Gayunpaman, ang halaga ng mga pagpapahusay sa kapital na kinakailangan bago muling magrenta ng isang unit na nasira o nawasak gaya ng itinakda sa subsection (a) sa itaas, na ang gastos ay hindi na-reimburse ng mga nalikom sa insurance o sa pamamagitan ng anumang iba pang paraan (tulad ng isang nasiyahan paghatol) ay maaaring ipasa sa nangungupahan sa pamamagitan ng paggamit ng proseso ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital gaya ng itinakda sa Bahagi 7 sa itaas. Ang anumang pagtaas ng upa sa ilalim ng seksyong ito ay mangangailangan na maghatid ng paunawa sa (mga) nangungupahan alinsunod sa Civil Code Section 827.
(d) Ang may-ari na nagtatangkang umupa ng isang unit, ngunit tumanggi na payagan ang isang nangungupahan na bumalik sa kanyang tahanan sa ilalim ng seksyong ito ay dapat na maling nagsumikap na mabawi o maling mabawi ang inuupahang unit ng nasabing nangungupahan sa paglabag sa Seksyon 37.9 ng Ordinansa at mananagot sa mga lumikas na nangungupahan para sa aktwal at parusa na mga pinsala gaya ng itinatadhana ng Ordinansa Seksyon 37.9(f). Ang remedyo na ito ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang remedyo na magagamit ng nangungupahan sa ilalim ng Rent Ordinance.
Nililimitahan ng Bagong Batas ng Estado ang Mga Pagbabayad sa Relokasyon para sa Pansamantalang Pag-alis ng mga Nangungupahan nang Wala Pang 20 Araw
Ang Civil Code Section 1947.9, epektibo noong Enero 1, 2013, ay tumutukoy sa halaga ng mga benepisyo sa relokasyon na dapat bayaran ng mga panginoong maylupa sa mga nangungupahan para sa pansamantalang pagpapaalis nang wala pang 20 araw. Ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na dapat bayaran sa isang nangungupahan na sambahayan Sa ganitong mga pangyayari ay pinamamahalaan ng Civil Code Section 1947.9 at hindi ng Rent Ordinance Section 37.9C o ang mga probisyon tungkol sa pansamantalang pagpapaalis upang gumawa ng capital improvement work o manguna sa remediation work alinsunod sa Ordinance Sections 37.9( a)(11) o 37.9(a)(14).
Ang Kodigo Sibil Seksyon 1947.9(a)(1) ay nagbibigay ng mga sumusunod para sa mga paupahang unit ng San Francisco na napapailalim sa Ordinansa sa Pagpapaupa:
Ang mga antas ng kabayaran para sa pansamantalang paglilipat ng isang nangungupahan na sambahayan nang mas mababa sa 20 araw ay dapat na limitado sa parehong mga sumusunod:
(A) Mga pansamantalang gastos sa pabahay at pamumuhay, na $275.00 bawat araw bawat nangungupahan na sambahayan. Ang limitasyong ito ay maaaring iakma taun-taon ng lungsod at county sa halagang katumbas ng Consumer Price Index, simula sa Enero 1, 2014.
(B) Aktwal na gastos sa paglipat kung kinakailangan upang ilipat ang mga ari-arian ng nangungupahan na sambahayan.
Ang Civil Code Section 1947.9 ay nagbibigay din sa mga panginoong maylupa ng opsyon na ibigay ang inilipat na sambahayan ng nangungupahan ng isang maihahambing na yunit kasama ang aktwal na mga gastos sa paglipat para sa panandaliang mga displacement na wala pang 20 araw, sa halip na bayaran ang tinukoy na mga benepisyo sa relokasyon. Ang pansamantalang yunit ay dapat na maihahambing sa kasalukuyang pabahay ng nangungupahan na sambahayan sa lokasyon, sukat, bilang ng mga silid-tulugan, accessibility, uri, at kalidad ng konstruksyon, at kalapitan sa mga serbisyo at institusyon kung saan nakasalalay ang inilipat na sambahayan ng nangungupahan.
Ang Civil Code Section 1947.9 ay nakakaapekto lamang sa halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na inutang sa isang nangungupahan na sambahayan na pansamantalang inilikas sa loob ng mas mababa sa 20 araw, at hindi nakakaapekto sa mga tuntunin ng pangungupahan o ang applicability ng Rent Ordinance. Kaya, obligado ang nangungupahan na magbayad ng renta sa panahon ng panandaliang paglilipat, at ang may-ari ay nananatiling napapailalim sa mga kontrol sa pagpapaalis at iba pang mga kinakailangan ng Ordinansa sa Pagpapaupa.
Ang teksto ng Civil Code Section 1947.9 ay makikita sa sumusunod na link:
http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?sectionNum=1947.9.&lawCode=CIV
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .