La ley de notificación de desalojo con 60 días de antelación vence el 31 de diciembre de 2005
La siguiente información es cortesía del Departamento de Asuntos del Consumidor de California. Puede encontrarla en: http://www.dca.ca.gov/publications/landlordbook
El 1 de enero de 2006, los inquilinos que hayan residido en el inmueble durante un año o más ya no tendrán que dar aviso con 60 días de antelación, sino con 30 días de antelación, si bien el artículo 1946.1 del Código Civil, que exigía el aviso con 60 días de antelación, seguiría en vigor después de esa fecha sólo si se aprobaba una ley para ampliarlo. Sin embargo, dicha ley no se aprobó y, por lo tanto, el requisito de aviso vuelve a la ley anterior que exigía un aviso con 30 días de antelación. Tenga en cuenta que las referencias al requisito de aviso de desalojo con 60 días de antelación en California Tenants - A Guide to Residential Tenants' and Landlords' Rights and Responsibilities (páginas 33 y 34) ya no son correctas a partir del 1 de enero de 2006.
Hoja de cálculo de medición de bonos para 2005 - 2006 ya disponible
La hoja de cálculo de la medición de bonos para el año 2005-2006 ya está disponible en el Centro de formularios . Es el documento 056.
Tribunal rechaza demanda de propietarios de que la Ley Ellis sustituyó el requisito de creencias
En el caso de Johnson and Small Property Owners of San Francisco v. CCSF, SF Superior Court Case No. 505273, el Juez Quidachay denegó la petición de orden judicial el 25 de julio de 2005 impugnando la Sección 37.9A (e)(4) de la Ordenanza sobre Alquileres, que exige a los propietarios que declaren en los avisos de desalojo en virtud de la Ley Ellis que los inquilinos tienen derecho a pagos de reubicación y la cantidad que el propietario cree que se les debe. El juez determinó que la Ley Ellis no sustituía el requisito de creencia, ya que no imponía una obligación de investigar el derecho de los inquilinos, sino que solo declaraba la creencia del propietario, y también que los propietarios tenían un recurso legal adecuado al resolver cualquier disputa en la acción de desalojo ilegal.
Nueva normativa sobre transferencias de bonos de ingresos del agua
Después de una audiencia pública el 19 de julio de 2005, los Comisionados de la Junta de Alquileres aprobaron por unanimidad las reglamentaciones propuestas para implementar la Sección 37.3(a)(5)(B) de la Ordenanza de Alquileres, que permite a los propietarios transferir a los inquilinos el 50% de los cargos de la factura del agua atribuibles a los aumentos de la tarifa del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados por los votantes en la elección del 5 de noviembre de 2002 (Proposición A). La Sección 4.14 de las Nuevas Reglas y Reglamentos de la Junta de Alquileres establece los procedimientos para imponer la transferencia y la nueva Sección 10.14 proporciona los procedimientos para que un inquilino impugne una transferencia indebida de bonos de ingresos del agua. Al igual que las transferencias de bonos de obligación general, la transferencia de bonos de ingresos del agua no requiere una petición del propietario. El monto atribuible a los bonos de ingresos (y por lo tanto sujeto al traspaso del 50%) se incluirá como una partida separada en las facturas de agua a partir del 1 de julio de 2005. Para mayor comodidad, el propietario puede desear esperar para calcular e imponer el traspaso anualmente. Las nuevas regulaciones entran en vigencia el 20 de julio de 2005, y la Junta de Alquileres dispondrá de una hoja de cálculo para el traspaso de bonos de ingresos de agua a partir del 1 de septiembre de 2005.
Nuevas modificaciones a la Ordenanza de Alquileres, artículo 37.13, sobre llaves
El 15 de abril de 2005, el alcalde firmó la Ordenanza N.° 66-05, que introduce los siguientes cambios en la Sección 37.13 en relación con la entrega de llaves a los inquilinos: (1) El propietario debe proporcionar llaves adicionales al inquilino a menos que niegue la solicitud por escrito y por una buena razón dentro de los 14 días siguientes a la solicitud por escrito del inquilino; (2) La negación irrazonable constituye una disminución sustancial de los servicios de vivienda; y (3) El propietario sólo puede cobrar al inquilino el costo documentado de la réplica de las llaves adicionales. La enmienda de la ordenanza entró en vigencia el 15 de mayo de 2005.
Orden de reubicación de Ellis no suspendida pendiente de apelación
Ordenanza de reubicación de Ellis no suspendida en espera de apelación
El 26 de mayo de 2005, la ciudad apeló la decisión del juez Warren en el caso Pieri, según la cual la reciente enmienda Peskin a la Ordenanza sobre alquileres, que extendía los pagos de reubicación de Ellis a todos los inquilinos, violaba la Ley Ellis y era ilegal. La apelación suspendió automáticamente la decisión del juez y la moción del demandante para levantar la suspensión fue denegada el 27 de junio de 2005. Por lo tanto, los inquilinos pueden hacer valer sus derechos a los pagos de reubicación en virtud de la enmienda Peskin en espera de una decisión final sobre la apelación. Los propietarios e inquilinos pueden desear buscar asesoramiento legal sobre cómo proceder mientras la apelación está pendiente.
La ciudad apela el caso sobre la reubicación de Ellis
El 26 de mayo de 2005, la ciudad apeló la decisión del juez Warren en el caso Pieri, en la que se afirmaba que la reciente enmienda a la Ordenanza sobre Alquileres, que entró en vigor el 20 de febrero de 2005 y que extiende los pagos de reubicación de Ellis a todos los inquilinos, violaba la Ley Ellis y era ilegal. La apelación suspende automáticamente la decisión del juez a menos que el tribunal levante la suspensión y hasta que la misma sea levantada. El demandante ha presentado una moción para levantar la suspensión, cuya audiencia está fijada para el 24 de junio de 2005. Los propietarios e inquilinos pueden desear buscar asesoramiento legal sobre cómo proceder mientras tanto.
Juez declara ilegal la ordenanza modificada sobre reubicación de Ellis
Juez del Tribunal Superior considera que la ordenanza enmendada sobre reubicación de Ellis es ilegal.
El 25 de abril de 2005, el juez Warren dictaminó que la reciente enmienda a la Ordenanza de Alquileres que amplía los pagos de reubicación a todos los inquilinos desalojados en virtud de la Ley Ellis violaba dicha Ley, ya que el costo de la reubicación podría impedir que un propietario abandonara el negocio de alquiler. La ciudad tiene sesenta días para apelar la decisión del tribunal. Si se confirma la decisión del tribunal de que la ordenanza de reubicación modificada es ilegal, entonces volvería a entrar en vigor la ordenanza de reubicación anterior que limitaba los pagos de reubicación a los hogares de bajos ingresos y a los inquilinos ancianos y discapacitados.
La Junta de Alquileres adopta la nueva sección 6.15D
La Junta de Alquileres adoptó la nueva Sección 6.15D y las enmiendas a las Secciones 6.15A(b) y 6.15B(a). La fecha de entrada en vigor es el 29 de marzo de 2005. El Reglamento establece los procedimientos que debe seguir un inquilino para obtener el consentimiento del propietario para la incorporación de un miembro de la familia o pareja de hecho. El procedimiento es similar en la mayoría de los aspectos al procedimiento de consentimiento para obtener el consentimiento para un compañero de habitación de reemplazo según la enmienda Leno. Sin embargo, el propietario no puede solicitar información crediticia o de ingresos del ocupante adicional si la persona no va a ser responsable ante el propietario de ninguna parte del alquiler. El reglamento establece que un inquilino que alegue que el propietario denegó el consentimiento de manera irrazonable puede presentar una petición de inquilino para que se reduzcan los servicios de vivienda.
Enmiendas de Ellis 02/05
Las enmiendas de Ellis se convirtieron en ley sin la firma del alcalde y entraron en vigor el 20 de febrero de 2005. Prohíben el retiro de hoteles residenciales según la Ley Ellis y permiten pagos de reubicación a todos los inquilinos en caso de desalojo de Ellis. Las enmiendas establecen pagos de reubicación de $4,500 por inquilino hasta un máximo de $13,500 por unidad, más $3,000 adicionales por cada inquilino anciano o discapacitado. Cualquier inquilino que residiera en una unidad de Ellis al 10 de agosto de 2004, la fecha en que se introdujeron las enmiendas por primera vez, es elegible para los pagos de reubicación aumentados. El pago de reubicación también se aumentará el 1 de marzo de cada año para reflejar los aumentos en la categoría de gastos de "alquiler de residencia principal" del IPC para el año calendario anterior. Sin embargo, dado que esta categoría no aumentó en 2004, los montos de reubicación indicados anteriormente son aplicables hasta el 1 de marzo de 2006.
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