Mag-e-expire ang 60-Day Eviction Notice Law sa Disyembre 31, 2005
Ang sumusunod na impormasyon ay ibinigay sa kagandahang-loob ng California Department of Consumer Affairs. Mahahanap mo sila sa: http://www.dca.ca.gov/publications/landlordbook
Noong Enero 1, 2006, para sa mga nangungupahan na nanirahan sa lugar ng isang taon o higit pa, ang mga panginoong maylupa na gustong wakasan ang pangungupahan na iyon ay hindi na kinakailangan na magbigay ng 60-araw na paunawa, ngunit 30-araw na paunawa lamang. Ang Civil Code section 1946.1, na nangangailangan ng 60-araw na abiso, ay mananatiling may bisa lampas sa petsang ito kung ang batas ay ipinasa upang palawigin ito. Gayunpaman, ang naturang batas ay hindi naipasa at, samakatuwid, ang kinakailangan sa paunawa ay bumalik sa naunang batas na nangangailangan ng 30-araw na paunawa. Pakitandaan na ang mga pagtukoy sa 60-araw na abiso sa pagpapaalis na kinakailangan sa California Tenants - A Guide to Residential Tenants' and Landlord' Rights and Responsibilities (Pahina 33-34) ay hindi na tama simula Enero 1, 2006.
Worksheet ng Pagsukat ng Bono para sa 2005 - 2006 Magagamit na Ngayon
Ang Bond Measure Worksheet para sa 2005-2006 ay makukuha na ngayon sa Forms Center . Ito ay dokumento 056.
Tinatanggihan ng Korte ang Pag-aangkin ng mga Panginoong Maylupa na ang Paniniwala ay Hinihiling ng Ellis Act
Sa kaso ng Johnson and Small Property Owners of San Francisco v. CCSF, SF Superior Court Case No. 505273, tinanggihan ni Judge Quidachay ang petisyon para sa writ of mandate noong Hulyo 25, 2005 na hinahamon ang Rent Ordinance Section 37.9A (e)(4) , na nag-aatas sa mga panginoong maylupa na sabihin sa mga abiso na huminto sa ilalim ng Ellis Act na ang mga nangungupahan ay may karapatan sa mga pagbabayad sa relokasyon at ang halaga na pinaniniwalaan ng may-ari na dapat bayaran. Napag-alaman ng hukom na ang pangangailangan sa paniniwala ay hindi naunahan ng Ellis Act dahil hindi nito ipinataw ang obligasyon na imbestigahan ang karapatan ng mga nangungupahan ngunit isinasaad lamang ang paniniwala ng may-ari, at gayundin na ang mga panginoong maylupa ay may sapat na remedyo sa batas sa pamamagitan ng paglutas ng anumang mga hindi pagkakaunawaan sa labag sa batas na aksyon ng detainer.
Mga Bagong Regulasyon tungkol sa Mga Passthrough ng Bono ng Kita sa Tubig
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Hulyo 19, 2005, nagkakaisang inaprubahan ng mga Komisyoner ng Rent Board ang mga iminungkahing regulasyon para ipatupad ang Rent Ordinance Section 37.3(a)(5)(B), na nagpapahintulot sa mga landlord na ipasa sa mga nangungupahan ang 50% ng mga singil sa tubig na maiuugnay. sa mga pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng mga bono ng kita sa pagpapahusay ng sistema ng tubig na pinahintulutan ng mga botante sa halalan noong Nobyembre 5, 2002 (Proposisyon A). Ang Bagong Rent Board Rules and Regulations Seksyon 4.14 ay nagtatakda ng mga pamamaraan para sa pagpapataw ng passthrough at ang bagong Seksyon 10.14 ay nagbibigay ng mga pamamaraan para sa isang nangungupahan na hamunin ang isang hindi tamang water revenue bond passthrough. Tulad ng mga passthrough ng pangkalahatang obligasyong bono, ang passthrough ng bono ng kita ng tubig ay hindi nangangailangan ng petisyon ng panginoong maylupa. Ang halagang maiuugnay sa mga bono ng kita (at samakatuwid ay napapailalim sa 50% passthrough) ay ililista bilang isang hiwalay na line item sa mga singil sa tubig simula Hulyo 1, 2005. Para sa kaginhawahan, ang may-ari ay maaaring maghintay upang kalkulahin at ipataw ang passthrough sa taunang batayan. Ang mga bagong regulasyon ay epektibo sa Hulyo 20, 2005, at isang water revenue bond passthrough worksheet ay makukuha mula sa Rent Board sa Setyembre 1, 2005.
Mga Bagong Susog sa Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.13 re Keys
Noong Abril 15, 2005, nilagdaan ng alkalde ang Ordinansa Blg. 66-05, na gumagawa ng mga sumusunod na pagbabago sa Seksyon 37.13 tungkol sa pagkakaloob ng mga susi sa mga nangungupahan: (1) Dapat magbigay ang may-ari ng mga karagdagang susi sa nangungupahan maliban kung tatanggihan ng may-ari ang kahilingan sa sulat para sa magandang dahilan sa loob ng 14 na araw ng nakasulat na kahilingan ng nangungupahan; (2) Ang hindi makatwirang pagtanggi ay bumubuo ng isang malaking pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay; at (3) Maaari lamang singilin ng may-ari ang nangungupahan para sa dokumentadong halaga ng pagkopya ng mga karagdagang susi. Ang pag-amyenda sa ordinansa ay naging epektibo noong Mayo 15, 2005.
Ellis Relocation Ord. Hindi Nanatili Nakabinbin ang Apela
Ellis Relocation Ordinance Hindi Nanatili Nakabinbin ang Apela
Noong Mayo 26, 2005, inapela ng Lungsod ang desisyon ni Judge Warren sa kaso ng Pieri na ang kamakailang pag-amyenda ng Peskin sa Rent Ordinance na nagpapalawig ng mga pagbabayad ng relokasyon sa Ellis sa lahat ng nangungupahan ay lumabag sa Ellis Act at ilegal. Ang apela ay awtomatikong nananatili sa desisyon ng hukom, at ang mosyon ng nagsasakdal na alisin ang pananatili ay tinanggihan noong Hunyo 27, 2005. Ang mga nangungupahan ay maaaring igiit ang kanilang mga karapatan sa mga pagbabayad sa relokasyon sa ilalim ng pagbabago ng Peskin habang nakabinbin ang isang pangwakas na desisyon sa apela. Maaaring naisin ng mga may-ari at nangungupahan na humingi ng legal na payo tungkol sa kung paano magpapatuloy habang nakabinbin ang apela.
Kaso ng Apela ng Lungsod Tungkol sa Relokasyon ni Ellis
Noong Mayo 26, 2005, inapela ng Lungsod ang desisyon ni hukom Warren sa kaso ng Pieri na ang kamakailang pag-amyenda sa Rent Ordinance na epektibo noong Pebrero 20, 2005 na nagpapalawig ng mga pagbabayad sa relokasyon ng Ellis sa lahat ng nangungupahan ay lumabag sa Ellis Act at ilegal. Ang apela ay awtomatikong nananatili sa desisyon ng hukom maliban kung at hanggang sa ang pananatili ay tinanggal ng korte. Ang nagsasakdal ay naghain ng mosyon upang alisin ang pananatili na kasalukuyang nakatakda para sa pagdinig sa Hunyo 24, 2005. Maaaring naisin ng mga may-ari at nangungupahan na humingi ng legal na payo tungkol sa kung paano magpatuloy sa pansamantala.
Nahanap ng Hukom ang Inamyenda na Ellis Relocation Ord. Ilegal
Natuklasan ng Hukom ng Superior Court na Ilegal ang Sinusog na Ordinansa sa Relokasyon ng Ellis.
Noong Abril 25, 2005, pinasiyahan ni Hukom Warren na ang kamakailang pag-amyenda sa Rent Ordinance na nagpapalawak ng mga pagbabayad sa relokasyon sa lahat ng mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act ay lumabag sa Ellis Act dahil ang halaga ng relokasyon ay maaaring makahadlang sa isang may-ari na umalis sa negosyong inuupahan. Ang Lungsod ay may animnapung araw upang iapela ang desisyon ng korte. Kung ang desisyon ng korte na ang inamyenda na ordinansa sa relokasyon ay labag sa batas, kung gayon ang naunang ordinansa sa relokasyon na naglilimita sa mga pagbabayad ng relokasyon sa mga kabahayan na mababa ang kita at mga matatanda at may kapansanan na nangungupahan ay babalik sa bisa.
Pinagtibay ng Rent Board ang Bagong Seksyon 6.15D
Pinagtibay ng Rent Board ang bagong Seksyon 6.15D at ang mga susog sa Seksyon 6.15A(b) at 6.15B(a). Ang petsa ng bisa ay Marso 29, 2005. Itinakda ng Regulasyon ang mga pamamaraan na dapat sundin ng isang nangungupahan upang makuha ang pahintulot ng may-ari sa pagdaragdag ng isang miyembro ng pamilya o kasosyo sa tahanan. Ang pamamaraan ay katulad sa karamihan ng mga aspeto sa pamamaraan ng pagpayag para sa pagkuha ng pahintulot para sa isang kapalit na kasama sa silid sa ilalim ng pag-amyenda sa Leno. Gayunpaman, ang landlord ay hindi maaaring humiling ng impormasyon ng kredito o kita mula sa karagdagang nakatira kung ang tao ay hindi mananagot sa landlord para sa anumang bahagi ng upa. Isinasaad ng regulasyon na ang isang nangungupahan na nag-aangkin sa kasero na hindi makatwirang tinanggihan ang pahintulot ay maaaring maghain ng petisyon ng nangungupahan para sa nabawasang mga serbisyo sa pabahay.
Ellis Amendments 02/05
Ang mga pagbabago sa Ellis ay naging batas nang walang pirma ng alkalde at epektibo noong Pebrero 20, 2005. Ipinagbabawal nila ang pag-withdraw ng mga residential hotel sa ilalim ng Ellis Act, at pinapayagan ang mga pagbabayad ng relokasyon sa lahat ng nangungupahan sa isang Ellis eviction. Ang mga pagbabago ay nagbibigay ng mga pagbabayad sa relokasyon na $4,500 bawat nangungupahan hanggang sa maximum na $13,500 bawat yunit, kasama ang karagdagang $3,000 para sa bawat matanda o may kapansanan na nangungupahan. Sinumang nangungupahan na naninirahan sa isang Ellised unit noong Agosto 10, 2004, ang petsa na unang ipinakilala ang mga pagbabago, ay karapat-dapat para sa pinataas na mga pagbabayad sa relokasyon. Ang pagbabayad sa relokasyon ay dapat ding taasan sa Marso 1 ng bawat taon upang ipakita ang mga pagtaas sa kategorya ng paggasta ng "renta ng pangunahing paninirahan" ng CPI para sa naunang taon ng kalendaryo. Dahil hindi tumaas ang kategoryang ito noong 2004, gayunpaman, ang mga halaga ng relokasyon na nakasaad sa itaas ay naaangkop hanggang Marso 1, 2006.
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .