Luật thông báo trục xuất trong vòng 60 ngày hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2005
Thông tin sau đây được cung cấp bởi California Department of Consumer Affairs. Bạn có thể tìm thấy chúng tại: http://www.dca.ca.gov/publications/landlordbook
Vào ngày 1 tháng 1 năm 2006, đối với những người thuê nhà đã cư trú tại cơ sở trong một năm trở lên, chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà đó không còn phải thông báo trước 60 ngày nữa mà chỉ cần thông báo trước 30 ngày. Mục 1946.1 của Bộ luật Dân sự, yêu cầu thông báo trước 60 ngày, vẫn có hiệu lực sau ngày này chỉ khi có luật được thông qua để gia hạn. Tuy nhiên, luật đó đã không được thông qua và do đó, yêu cầu thông báo quay trở lại luật trước đó yêu cầu thông báo trước 30 ngày. Xin lưu ý rằng các tham chiếu đến yêu cầu thông báo trục xuất trước 60 ngày trong Người thuê nhà California - Hướng dẫn về Quyền và Trách nhiệm của Người thuê nhà và Chủ nhà (Trang 33-34) không còn chính xác kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2006.
Biểu mẫu đo lường trái phiếu năm 2005 - 2006 hiện đã có
Biểu mẫu Biện pháp Trái phiếu cho năm 2005-2006 hiện có trong Trung tâm Biểu mẫu . Đó là tài liệu 056.
Tòa án bác bỏ yêu cầu của chủ nhà rằng yêu cầu về đức tin bị tước đoạt bởi Đạo luật Ellis
Trong trường hợp Johnson và Small Property Owners of San Francisco kiện CCSF, Tòa án cấp cao SF, Vụ án số 505273, Thẩm phán Quidachay đã bác bỏ đơn xin lệnh ra lệnh vào ngày 25 tháng 7 năm 2005 thách thức Mục 37.9A (e)(4) của Sắc lệnh về tiền thuê nhà, yêu cầu chủ nhà phải nêu trong thông báo chấm dứt hợp đồng theo Đạo luật Ellis rằng người thuê nhà có quyền được thanh toán tiền tái định cư và số tiền mà chủ nhà tin là phải trả. Thẩm phán nhận thấy rằng yêu cầu về niềm tin không bị Đạo luật Ellis ngăn cấm vì nó không áp đặt nghĩa vụ phải điều tra quyền lợi của người thuê nhà mà chỉ nêu niềm tin của chủ nhà, và chủ nhà cũng có biện pháp khắc phục đầy đủ theo luật bằng cách giải quyết mọi tranh chấp trong hành động chiếm giữ bất hợp pháp.
Quy định mới về việc chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 19 tháng 7 năm 2005, Ủy viên Hội đồng Thuê nhà đã nhất trí thông qua các quy định được đề xuất để thực hiện Mục 37.3(a)(5)(B) của Sắc lệnh Thuê nhà, cho phép chủ nhà chuyển cho người thuê nhà 50% phí hóa đơn nước do tăng giá nước do phát hành trái phiếu doanh thu cải thiện hệ thống nước được cử tri cho phép tại cuộc bầu cử ngày 5 tháng 11 năm 2002 (Đề xuất A). Quy định và Quy tắc mới của Hội đồng Thuê nhà Mục 4.14 nêu rõ các thủ tục áp dụng việc chuyển nhượng và Mục 10.14 mới đưa ra các thủ tục để người thuê nhà phản đối việc chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước không phù hợp. Giống như việc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung, việc chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước không yêu cầu chủ nhà phải có đơn thỉnh cầu. Số tiền được quy cho trái phiếu doanh thu (và do đó phải chịu mức chuyển nhượng 50%) sẽ được liệt kê là một mục riêng trên hóa đơn nước bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 2005. Để thuận tiện, chủ nhà có thể muốn đợi để tính toán và áp dụng việc chuyển nhượng hàng năm. Các quy định mới có hiệu lực từ ngày 20 tháng 7 năm 2005 và bảng tính chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước sẽ có tại Ban Thuê nhà vào ngày 1 tháng 9 năm 2005.
Những sửa đổi mới cho Sắc lệnh cho thuê Mục 37.13 về Chìa khóa
Vào ngày 15 tháng 4 năm 2005, thị trưởng đã ký Sắc lệnh số 66-05, trong đó có những thay đổi sau đây đối với Mục 37.13 liên quan đến việc cung cấp chìa khóa cho người thuê nhà: (1) Chủ nhà phải cung cấp thêm chìa khóa cho người thuê nhà trừ khi chủ nhà từ chối yêu cầu bằng văn bản vì lý do chính đáng trong vòng 14 ngày kể từ khi người thuê nhà yêu cầu bằng văn bản; (2) Việc từ chối vô lý cấu thành sự sụt giảm đáng kể trong các dịch vụ nhà ở; và (3) Chủ nhà chỉ có thể tính phí người thuê nhà cho chi phí đã được ghi nhận để sao chép các chìa khóa bổ sung. Tu chính sắc lệnh có hiệu lực vào ngày 15 tháng 5 năm 2005.
Sắc lệnh di dời Ellis không được hoãn lại chờ kháng cáo
Sắc lệnh di dời Ellis không bị hoãn lại chờ kháng cáo
Vào ngày 26 tháng 5 năm 2005, Thành phố đã kháng cáo phán quyết của Thẩm phán Warren trong vụ Pieri rằng tu chính án Peskin gần đây đối với Sắc lệnh Thuê nhà mở rộng các khoản thanh toán tái định cư Ellis cho tất cả người thuê nhà đã vi phạm Đạo luật Ellis và là bất hợp pháp. Việc kháng cáo tự động đình chỉ phán quyết của thẩm phán và động thái của nguyên đơn nhằm dỡ bỏ lệnh đình chỉ đã bị bác bỏ vào ngày 27 tháng 6 năm 2005. Do đó, người thuê nhà có thể khẳng định quyền của mình đối với các khoản thanh toán tái định cư theo tu chính án Peskin trong khi chờ quyết định kháng cáo cuối cùng. Chủ sở hữu và người thuê nhà có thể muốn tìm kiếm tư vấn pháp lý về cách tiến hành trong khi chờ kháng cáo.
Thành phố kháng cáo vụ án liên quan đến việc di dời Ellis
Vào ngày 26 tháng 5 năm 2005, Thành phố đã kháng cáo phán quyết của thẩm phán Warren trong vụ Pieri rằng việc sửa đổi gần đây đối với Sắc lệnh Thuê nhà có hiệu lực từ ngày 20 tháng 2 năm 2005 mở rộng các khoản thanh toán tái định cư Ellis cho tất cả người thuê nhà đã vi phạm Đạo luật Ellis và là bất hợp pháp. Việc kháng cáo tự động hoãn phán quyết của thẩm phán trừ khi và cho đến khi lệnh hoãn được tòa án dỡ bỏ. Nguyên đơn đã đệ đơn xin dỡ bỏ lệnh hoãn hiện đang được ấn định để xét xử vào ngày 24 tháng 6 năm 2005. Chủ sở hữu và người thuê nhà có thể muốn tìm kiếm tư vấn pháp lý về cách tiến hành trong thời gian tạm thời.
Thẩm phán phát hiện Sắc lệnh di dời Ellis đã sửa đổi là bất hợp pháp
Thẩm phán Tòa án cấp cao phán quyết Sắc lệnh di dời Ellis đã sửa đổi là bất hợp pháp.
Vào ngày 25 tháng 4 năm 2005, Thẩm phán Warren đã phán quyết rằng việc sửa đổi gần đây đối với Sắc lệnh Thuê nhà mở rộng các khoản thanh toán tái định cư cho tất cả những người thuê nhà bị trục xuất theo Đạo luật Ellis đã vi phạm Đạo luật Ellis vì chi phí tái định cư có khả năng ngăn cản chủ sở hữu ngừng kinh doanh cho thuê. Thành phố có sáu mươi ngày để kháng cáo phán quyết của tòa án. Nếu phán quyết của tòa án rằng sắc lệnh tái định cư đã sửa đổi là bất hợp pháp được duy trì, thì sắc lệnh tái định cư trước đó hạn chế các khoản thanh toán tái định cư cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và người thuê nhà lớn tuổi và khuyết tật sẽ có hiệu lực trở lại.
Hội đồng cho thuê thông qua Mục 6.15D mới
Hội đồng Thuê nhà đã thông qua Mục 6.15D mới và các sửa đổi đối với Mục 6.15A(b) và 6.15B(a). Ngày có hiệu lực là ngày 29 tháng 3 năm 2005. Quy định nêu rõ các thủ tục mà người thuê nhà phải tuân theo để có được sự đồng ý của chủ nhà cho việc thêm một thành viên gia đình hoặc bạn đời chung sống. Thủ tục này tương tự về hầu hết các khía cạnh với thủ tục đồng ý để có được sự đồng ý cho người bạn cùng phòng thay thế theo sửa đổi Leno. Tuy nhiên, chủ nhà không được yêu cầu thông tin tín dụng hoặc thu nhập từ người thuê nhà bổ sung nếu người đó không phải chịu trách nhiệm với chủ nhà về bất kỳ phần nào của tiền thuê nhà. Quy định này quy định rằng người thuê nhà khiếu nại rằng chủ nhà đã từ chối đồng ý một cách vô lý có thể nộp đơn yêu cầu giảm dịch vụ nhà ở.
Các sửa đổi của Ellis 02/05
Các sửa đổi Ellis đã trở thành luật mà không cần chữ ký của thị trưởng và có hiệu lực vào ngày 20 tháng 2 năm 2005. Chúng cấm việc rút các khách sạn dân cư theo Đạo luật Ellis và cho phép thanh toán tái định cư cho tất cả người thuê nhà trong một vụ trục xuất Ellis. Các sửa đổi quy định thanh toán tái định cư là 4.500 đô la cho mỗi người thuê nhà, tối đa là 13.500 đô la cho mỗi đơn vị, cộng thêm 3.000 đô la cho mỗi người thuê nhà là người già hoặc người khuyết tật. Bất kỳ người thuê nhà nào cư trú tại một đơn vị Ellised kể từ ngày 10 tháng 8 năm 2004, ngày các sửa đổi được đưa ra lần đầu tiên, đều đủ điều kiện để được tăng các khoản thanh toán tái định cư. Khoản thanh toán tái định cư cũng sẽ được tăng vào ngày 1 tháng 3 hàng năm để phản ánh mức tăng trong hạng mục chi tiêu "tiền thuê nhà ở chính" của CPI cho năm dương lịch trước đó. Tuy nhiên, vì hạng mục này không tăng vào năm 2004 nên các số tiền tái định cư nêu trên sẽ được áp dụng cho đến ngày 1 tháng 3 năm 2006.
Trở lại
Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .