Propuesta H, aviso n.° 19: 19/12/01
Sentencia en Quigg contra la ciudad y el condado de San Francisco, et al., se emitió el caso número 316928 del Tribunal Superior. El tribunal determinó que las restricciones de la Proposición H a los traspasos para mejoras de capital eran inconstitucionales y prohibía a la Ciudad hacer cumplir la Proposición H, con la excepción de la enmienda de traspaso de bonos en la Sección 37.3(a)(6) y el límite del 7% a los aumentos de gastos de operación y mantenimiento en la Sección 37.3(b)(2). La Ciudad presentó una apelación de la decisión del tribunal el 14 de diciembre de 2001.
De conformidad con la decisión del tribunal de primera instancia, la Junta de Alquileres ha reanudado la tramitación de las peticiones de mejoras de capital. Si los tribunales permiten que la Proposición H entre en vigor en el futuro, las decisiones emitidas por la Junta tendrán que ser revisadas de conformidad con las disposiciones de la Proposición H.
Información actualizada sobre la implementación de la Propuesta H
La información sobre el desarrollo de formularios, reglamentos y procedimientos de la Junta de Alquiler, así como el estado de las acciones legales para impugnar la Proposición H, se puede obtener de la Junta de Alquiler de las siguientes maneras:
Sitio web: www.ci.sf.ca.us/rentbd/ en "Novedades"
Línea de información grabada las 24 horas: 415.252.4600, Menú Nro. 46, "Proposición H - Estado actual"
Devolución de fax: 415.252.4660, Número de documento 014, "Novedades/modificaciones"
Mantendremos actualizada la información disponible en estos recursos. Si tiene preguntas que no se responden en estos recursos, también puede llamar a nuestro personal de asesoramiento al 415.252.4602 de 9 a 12 a. m. y de 1 a 4 p. m., de lunes a viernes.
Nuevo formulario de petición - 1.21 Petición de determinación
12 de diciembre de 2001
NUEVO FORMULARIO DE PETICIÓN-1.21 PETICIÓN DE DETERMINACIÓN
En respuesta a la enmienda de la Comisión que define el lugar de residencia permanente de un inquilino (Sección 1.21 de las Normas y Reglamentos), se ha creado un formulario de petición para abordar estas cuestiones. Los propietarios que creen que son elegibles para un aumento de alquiler según esta sección deben presentar su solicitud. petición con el departamento ANTES de dar aviso de aumento de alquiler.
Se recuerda a los propietarios que esta sección tiene una aplicación limitada. Los alquileres en los que hay otras personas ocupando la vivienda además del inquilino principal pueden no calificar para un aumento del 1,21. Sin embargo, un propietario puede ser elegible para un aumento de conformidad con la legislación estatal de Costa Hawkins o según las disposiciones de la Norma 6.14. Revise la hoja de instrucciones con esta petición para obtener más información. Los propietarios no están obligados a solicitar una determinación con respecto a Costa Hawkins o la Norma 6.14, pero algunos propietarios prefieren tener nuestra decisión antes de tomar cualquier medida. Un propietario puede solicitar una determinación sobre cualquiera o todas las leyes o regulaciones mencionadas anteriormente.
El formulario está disponible en nuestro sitio web en el Centro de Formularios o en nuestro servicio de fax, 415.252.4660, documento No. 042.
El gobernador firma el proyecto de ley 985 del Senado, que entrará en vigor el 1 de enero de 2002 (7 de noviembre de 2001)
1 de enero de 2002. El primer cambio se limita a Los Ángeles, West Hollywood y Santa Mónica, mientras que el resto de los cambios son aplicables en todo el estado:
1. En las ciudades de Los Ángeles, West Hollywood y Santa Mónica únicamente, los inquilinos deben recibir un aviso de 60 días (en lugar de un aviso de 30 días) de terminación del contrato de alquiler según la nueva Sección 1946.1 del Código Civil para desalojos sin culpa cuando el inquilino ha vivido en la unidad durante al menos un año. El período de aviso adicional no se aplica a una vivienda unifamiliar o un condominio que se haya vendido y el comprador tenga la intención de residir en la propiedad durante al menos un año. Este es un programa piloto limitado a las tres ciudades durante tres años, pero los defensores de la vivienda intentarán extender las disposiciones a todo el estado en la próxima sesión legislativa.
2. La Sección 1954.52(a) del Código Civil de Costa-Hawkins fue enmendada para disponer que las unidades de condominio que aún no hayan sido vendidas por el urbanizador no estén exentas del control de alquileres a menos que el urbanizador resida en la unidad no vendida. Esta enmienda menor aborda la situación poco frecuente en la que el urbanizador alquila en lugar de vender las unidades después de convertirlas en condominios.
3. Se modificaron los artículos 1962, 1962.5 y 1962.7 del Código Civil para exigir a los propietarios que revelen por escrito, ya sea en el contrato de alquiler o a petición del inquilino en el caso de un contrato oral, información sobre cómo y a quién deben efectuarse los pagos del alquiler. Los propietarios también están obligados a proporcionar una copia del contrato de alquiler o una declaración escrita de sus términos a petición del inquilino una vez al año.
4. Se modificó la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil para exigir que, además de indicar el monto del alquiler adeudado, en el aviso de pago del alquiler o desalojo con tres días de anticipación también se indique el nombre, el número de teléfono y la dirección de la persona a quien se le debe pagar el alquiler, además de información sobre la forma en que se realizará el pago. Si no se incluye la información requerida, se presumiblemente se invalidará el aviso y se anulará la acción de desalojo.
Haga clic aquí para obtener un enlace a la proyecto de ley por capítulos.
Proposición H, Aviso N° 18 - 2/11/01
Sentencia sumaria en Quigg contra la ciudad y el condado de San Francisco, et al., se emitió el caso número 316928 del Tribunal Superior. El tribunal determinó que las restricciones de la Proposición H a los traspasos para mejoras de capital eran inconstitucionales y prohibía a la Ciudad hacer cumplir la Proposición H, con la excepción de la enmienda de traspaso de bonos en la Sección 37.3(a)(6) y el límite del 7% a los aumentos de gastos de operación y mantenimiento en la Sección 37.3(b)(2). La Ciudad tiene hasta el 17 de diciembre de 2001 para presentar una apelación de la decisión del tribunal.
De acuerdo con la decisión del tribunal, la Junta de Alquileres ha reanudado el procesamiento de las peticiones de mejoras de capital. Las peticiones que anteriormente estaban sujetas a la Moratoria se están escuchando primero, y estas audiencias deberían completarse a fines de 2001. Si los tribunales permiten que la Proposición H entre en vigencia en el futuro, las decisiones emitidas por la Junta tendrán que ser revisadas de acuerdo con las disposiciones de la Proposición H.
Información actualizada sobre la implementación de la Propuesta H
La información sobre el desarrollo de formularios, reglamentos y procedimientos de la Junta de Alquiler, así como el estado de las acciones legales para impugnar la Proposición H, se puede obtener de la Junta de Alquiler de las siguientes maneras:
Sitio web: www.ci.sf.ca.us/rentbd/ en "Novedades"
Línea de información grabada las 24 horas: 415.252.4600, Menú Nro. 46, "Proposición H - Estado actual"
Devolución de fax: 415.252.4660, Número de documento 014, "Novedades/modificaciones"
Mantendremos actualizada la información disponible en estos recursos. Si tiene preguntas que no se responden en estos recursos, también puede llamar a nuestro personal de asesoramiento al 415.252.4602 de 9 a 12 a. m. y de 1 a 4 p. m., de lunes a viernes.
Nueva hoja de cálculo de transferencia de bonos para 2001-02 disponible (1/10/01)
El factor para el año fiscal 2001-02, que comienza el 1 de noviembre de 2001, es 0,025. La hoja de cálculo para este año, así como para los años anteriores aplicables, está disponible en nuestro sistema de fax "Fax Facts" marcando 415.252.4660, siguiendo las indicaciones de voz e ingresando el número de documento "056". Recuerde que los traspasos de los costos de la medida de fianza solo se pueden imponer en la fecha de aniversario del inquilino, NO se deben incluir en el alquiler base y se deben discontinuar después de 12 meses.
Consulte la hoja de trabajo para obtener más detalles.
Se aprobó la nueva regla 615.C para inquilinos principales (21/08/01)
Reglamento, Sección 6.15C. Estas enmiendas tienen por objeto garantizar que los alquileres se compartan equitativamente entre los inquilinos y los inquilinos principales y que los inquilinos de los inquilinos principales no paguen una parte injusta del alquiler. Esta sección se convirtió en ley a partir de su adopción el martes 21 de agosto de 2001.
Sección 6.15C Inquilinos principales
(3) Subarrendamientos parciales. En el caso de que un inquilino principal no subarrienda la totalidad de la unidad de alquiler, como se anticipa en la Sección 37.3 (c), entonces el inquilino principal no puede cobrar al subarrendatario(s) más que la parte proporcional del alquiler total actual pagado al propietario por el inquilino principal por la vivienda y los servicios de vivienda a los que el subarrendatario tiene derecho bajo el subarrendamiento.
(a) La parte proporcional permitida del alquiler total puede calcularse en función de los metros cuadrados compartidos con el subarrendatario y/o ocupados exclusivamente por él; o una cantidad sustancialmente proporcional al espacio ocupado por el subarrendatario y/o compartido con él (por ejemplo, tres personas que dividen el alquiler total en tercios) o cualquier otro método que asigne el alquiler de manera que el subarrendatario no pague más al inquilino principal de lo que este paga al propietario por la vivienda y los servicios de vivienda a los que el subarrendatario tiene derecho en virtud del subarrendamiento. Al establecer el alquiler base inicial adecuado, las partes o la Junta de Alquiler pueden considerar los servicios de vivienda adicionales (como los servicios públicos) proporcionados por el inquilino principal o cualquier obligación especial del mismo, o la evidencia de las comodidades relativas o el valor de las habitaciones, cuando se considere apropiado. Cualquier metodología que cambie la carga del alquiler de manera que el o los subarrendatarios paguen sustancialmente más que su porción de metros cuadrados, o sustancialmente más que la parte proporcional del alquiler total pagado al propietario, se presumirá refutablemente que excede la limitación legal.
(b) El inquilino principal o el subarrendatario(s) pueden solicitar a la Junta un ajuste del alquiler inicial del subarrendatario.
(c) Si una parte de un traspaso de mejoras de capital o un aumento de servicios públicos se asigna a un subarrendatario, debe identificarse por separado y no incluirse en el alquiler base del subarrendatario. Dichos montos están sujetos a las reglas aquí establecidas y deben suspenderse o recalcularse de conformidad con las reglas aplicables. Cualquier monto que se calcule incorrectamente o que no se suspenda correctamente será rechazado.
(d) En caso de cualquier disputa con respecto a cualquier aumento permitido, o asignación, o cualquier monto de alquiler pagado que no sea alquiler, el subarrendatario puede presentar un reclamo por aumento ilegal del alquiler para que el asunto se resuelva entre el subarrendatario y el inquilino principal, como si el inquilino principal fuera el propietario del edificio. Los aumentos no permitidos o indebidos serán nulos y sin efecto.
(e) En el caso de cualquier subarrendamiento celebrado antes del 22 de agosto de 2001, en el que el alquiler del subarrendamiento no se haya calculado según lo dispuesto en el presente reglamento, el inquilino principal tendrá seis meses a partir de la fecha de entrada en vigor de este reglamento para notificar un alquiler ajustado y reembolsar los pagos en exceso realizados después de la fecha de entrada en vigor de esta sección. No se podrán presentar peticiones alegando pagos en exceso durante este período.
(f) Para cualquier subarrendamiento celebrado después del 22 de agosto de 2001, donde el alquiler del subarrendamiento no se calculó según lo dispuesto en este documento, la parte del alquiler del subarrendatario que exceda el monto permitido de conformidad con esta Sección 6.15C(3) será nula y sin efecto.
Proposición H, Aviso N° 17 (8/8/01)
Sentencia sumaria en Quigg contra la ciudad y el condado de San Francisco, et al., Caso del Tribunal Superior Número 316928. El tribunal declaró que las restricciones de la Proposición H sobre los traspasos de mejoras de capital eran inconstitucionales y no podían entrar en vigor. Por lo tanto, el tribunal se negó a decidir si las secciones de retroactividad de la Proposición H también violaban los derechos adquiridos de los propietarios. Por lo tanto, el tribunal firmará una orden que prohíba a la Ciudad hacer cumplir la Proposición H con la excepción de la enmienda de traspaso de bonos en la Sección 37.3(a)(6) y el límite del 7% sobre los aumentos de gastos de operación y mantenimiento en la Sección 37.3(b)(2). La Ordenanza de Moratoria temporal que impide a la Junta de Alquileres procesar peticiones de mejoras de capital terminará cuando el juez firme la orden, lo que se espera que haga el jueves 9 de agosto de 2001.
Tan pronto como se firme la orden, se escucharán las peticiones de mejoras de capital que estaban sujetas a la Moratoria y se emitirán decisiones de manera prioritaria. Dado que la Junta de Alquileres ya ha programado audiencias hasta la primera semana de septiembre, las peticiones se escucharán a partir de mediados de septiembre.
Información actualizada sobre la implementación de la Propuesta H
La información sobre el desarrollo de formularios, reglamentos y procedimientos de la Junta de Alquiler, así como el estado de las acciones legales para impugnar la Proposición H, se puede obtener de la Junta de Alquiler de las siguientes maneras:
Sitio web: www.ci.sf.ca.us/rentboard/ en "Novedades"
Línea de información grabada las 24 horas: 415.252.4600, Menú Nro. 46, "Proposición H—Estado actual"
Devolución de fax: 415.252.4660, Número de documento 014, "Novedades/modificaciones"
Mantendremos actualizada la información disponible en estos recursos. Si tiene preguntas que no se responden en estos recursos, también puede llamar a nuestro personal de asesoramiento al 415.252.4602 de 9 a 12 a. m. y de 1 a 4 p. m., de lunes a viernes.
Se publica el Informe estadístico anual correspondiente al ejercicio fiscal 2000-2001 (1 de agosto de 2001)
Informe estadístico anual correspondiente al ejercicio económico 2000-2001
(1/8/01)
Se ha publicado el Informe Estadístico Anual de la Junta de Alquileres para el año fiscal 2000-2001 y puede consultarse en línea.
Proposición H, Aviso N° 16 (20/7/01)
El 18 de julio de 2001, el tribunal escuchó los argumentos continuos sobre las respectivas Mociones de Sentencia Sumaria de la Ciudad y de los propietarios en Quigg contra la ciudad y el condado de San Francisco, et al., caso número 316928 del Tribunal Superior. El juez Robertson manifestó su conclusión de que las disposiciones impugnadas de la Proposición H, tal como se implementan en las reglamentaciones propuestas por la Junta de Alquileres, son constitucionalmente defectuosas y, por lo tanto, no se pueden hacer cumplir. Las preocupaciones constitucionales del juez Robertson incluyen, entre otras cosas, posibles problemas con la aplicación retroactiva de la Proposición H a ciertas clases de propietarios. El Tribunal considerará una orden propuesta en una audiencia programada para el 8 de agosto.El A las 3:30 p.m., se ha programado una audiencia para el 14 de agosto sobre si la Proposición H también viola los derechos adquiridos de los intervinientes demandantes individuales.El, a las 3:30 pm La ordenanza de moratoria temporal que impide a la Junta de Alquiler procesar peticiones de mejoras de capital permanecerá en vigor hasta que el Tribunal emita su Orden en este caso.
Información actualizada sobre la implementación de la Propuesta H
La información sobre el desarrollo de formularios, reglamentos y procedimientos de la Junta de Alquiler, así como el estado de las acciones legales para impugnar la Proposición H, se puede obtener de la Junta de Alquiler de las siguientes maneras:
Sitio web: www.ci.sf.ca.us/rentboard/ en "Novedades"
Línea de información grabada las 24 horas: 415.252.4600, Menú Nro. 46, "Proposición H - Estado actual"
Devolución de fax: 415.252.4660, Número de documento 014, "Novedades/modificaciones"
Mantendremos actualizada la información disponible en estos recursos. Si tiene preguntas que no se responden en estos recursos, también puede llamar a nuestro personal de asesoramiento al 415.252.4602 de 9 a 12 a. m. y de 1 a 4 p. m., de lunes a viernes.
19 de junio de 2001 Discusión de la Comisión sobre la enmienda propuesta a la sección 6.15C - 19/6/01
19 de junio de 2001 Discusión de la Comisión sobre la enmienda propuesta a la sección 6.15C
La Comisión de la Junta de Alquileres discutirá una enmienda a las Normas y Reglamentos de la Ordenanza de Alquileres, Sección 6.15C el 19 de junio de 2001 en su reunión de la junta esa noche. Tenga en cuenta que este es el debate inicial de esta sección y NO es una audiencia pública. Como siempre es el caso, los miembros del público pueden hacer comentarios sobre el debate durante la sección de Comentarios Públicos en la agenda. El texto es el siguiente:
LENGUAJE DE LA ORDENANZA ACTUAL RELACIONADA CON ESTE TEMA
Sec. 37.3 Limitaciones de alquiler.
(c) Limitación del alquiler inicial para subarrendatarios. Un inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no puede cobrar más alquiler en la ocupación inicial del subarrendatario o subarrendatarios que el alquiler que el inquilino está pagando actualmente al propietario.
LAS ENMIENDAS PROPUESTAS A LAS NORMAS Y REGLAMENTOS AGREGARÍAN ESTA SECCIÓN:
Añadir la Sección 6.15C(3) a las Reglas:
(3) Subarriendos parciales. En caso de que un inquilino principal no subarrienda la unidad de alquiler completa, como se prevé en la Sección 37.3 (c), entonces el inquilino principal no podrá cobrarle al(los) subarrendatario(s) más que la parte proporcional que le corresponde del alquiler actual total pagado al propietario por el inquilino principal por la vivienda y los servicios de vivienda a los que el subarrendatario tiene derecho en virtud del subarrendamiento.
(a) La parte proporcional permitida del alquiler total puede calcularse en función de los metros cuadrados compartidos y ocupados exclusivamente por el subarrendatario; o una cantidad sustancialmente proporcional al espacio ocupado y compartido por el subarrendatario (por ejemplo, tres personas que dividen el alquiler total en tercios) o cualquier otro método que asigne el alquiler de manera que el subarrendatario no pague más al inquilino principal de lo que este paga al propietario por la vivienda y los servicios de vivienda a los que el subarrendatario tiene derecho en virtud del subarrendamiento. Al establecer el alquiler base inicial adecuado, las partes o la Junta de Alquiler pueden considerar los servicios de vivienda adicionales proporcionados por el inquilino principal, o cualquier obligación especial del mismo, o la evidencia de las comodidades relativas o el valor de las habitaciones, cuando se considere apropiado. Se presumirá que cualquier metodología que transfiera la carga del alquiler de manera que el o los subarrendatarios paguen sustancialmente más que su porción de metros cuadrados, o sustancialmente más que la parte proporcional del alquiler total pagado al propietario, excede la limitación legal.
(b) El inquilino principal o el(los) subarrendatario(s) podrán solicitar a la Junta un ajuste del alquiler inicial del subarrendatario.
(c) Si una parte de un traspaso de mejoras de capital o un aumento de servicios públicos se asigna a un subarrendatario, debe identificarse por separado y no incluirse en el alquiler base del subarrendatario. Dichos montos están sujetos a las reglas aquí establecidas y deben suspenderse o recalcularse de conformidad con las reglas aplicables. Cualquier monto que se calcule incorrectamente o que no se suspenda correctamente será rechazado.
(d) En caso de cualquier disputa con respecto a cualquier aumento permitido, o asignación, o cualquier monto de alquiler pagado que no sea alquiler, el subarrendatario puede presentar un reclamo por aumento ilegal del alquiler para que se resuelva el asunto, como si el inquilino principal fuera el propietario del edificio. Los aumentos no permitidos o indebidos serán nulos y sin efecto.
(e) En el caso de cualquier subarrendamiento celebrado el día _____________ [fecha de entrada en vigor de la nueva norma] o antes, en el que el alquiler del subarrendamiento no se haya calculado según lo dispuesto en el presente reglamento, el inquilino principal tendrá seis meses a partir de la fecha de entrada en vigor de este reglamento para notificar un alquiler ajustado y reembolsar los pagos en exceso realizados después de la fecha de entrada en vigor de esta sección. No se podrán presentar peticiones alegando pagos en exceso durante este período.
(f) Para cualquier subarrendamiento celebrado después de ____________ [fecha de vigencia de la nueva regla] donde el alquiler del subarrendamiento no se calculó según lo dispuesto en este documento, la parte del alquiler del subarrendatario que exceda el monto permitido de conformidad con esta Sección 6.15C(3) será nula y sin efecto.
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