Actualización: Decisión del Tribunal de Apelaciones sobre las modificaciones de 2020 a la Ordenanza de Compra

A partir del 6 de abril de 2020, la Junta de Supervisores modificó la Sección 37.9E de la Ordenanza sobre alquileres (la “Ordenanza de compra modificada”) para revisar los requisitos que deben cumplir los propietarios al entablar negociaciones de compra con los inquilinos. Una copia de la legislación está disponible aquí [ Ordenanza n.° 36-20 ]. En concreto, la Ordenanza de compra modificada realizó los siguientes cambios en la Sección 37.9E de la Ordenanza sobre alquileres:

• La legislación requirió que la Junta de Alquiler revisara el Formulario de Divulgación Previa a la Compra para incluir información sobre el impacto de un Acuerdo de Compra en la elegibilidad de un inquilino para los programas de vivienda asequible de la Ciudad.
• La legislación requirió que la Junta de Alquiler revisara el Formulario de Declaración del Propietario sobre Divulgación de Compra para que el propietario indique la fecha en que se entregó el Formulario de Divulgación Previa a la Compra a los inquilinos, el método de servicio utilizado (por ejemplo, entrega en mano, correo electrónico, correo postal) y el número de parcela del Evaluador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad.
• Después de iniciar las negociaciones de compra, el propietario y el inquilino ahora deben esperar al menos 30 días antes de ejecutar el acuerdo de compra final.
• Ahora se deben incluir declaraciones adicionales en el Acuerdo de Compra, incluida una divulgación sobre el derecho del inquilino a cancelar el acuerdo y la dirección de la unidad y el número de parcela del tasador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad.
• Si el propietario no presenta una copia del Acuerdo de Compra ante la Junta de Alquiler dentro de los 59 días posteriores a la ejecución del acuerdo, el inquilino ahora puede presentar una copia del Acuerdo y cualquier disposición del Acuerdo en la que el inquilino renunció a sus derechos o liberó reclamos es entonces anulable a opción del inquilino (pero los recursos del inquilino no incluirían el desplazamiento de un inquilino posterior en la unidad).

Además, las subsecciones (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada realizaron los siguientes cambios a los requisitos para las negociaciones de compra que preceden a la presentación de una demanda por desalojo: 

• El término “Acuerdo de compra” se amplió para incluir acuerdos para resolver demandas por retención ilícita, pero solo si la demanda por retención ilícita se presentó dentro de los 120 días posteriores al inicio de las negociaciones de compra. [Sección 37.9E(c) de la Ordenanza de Alquileres]
• La parte que presenta el contrato de compraventa debe informar a la Junta de Alquileres si el contrato de compraventa se refiere a una acción de retención ilícita. En ese caso, la Junta de Alquileres debe eliminar del contrato de compraventa publicado cualquier información relativa a la acción de retención ilícita que pueda ser confidencial según la ley estatal. [Sección 37.9E(i) de la Ordenanza de Alquileres]

El 11 de diciembre de 2020, el Tribunal Superior de San Francisco determinó que las subsecciones (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada eran ilegales y prohibió a la Ciudad hacer cumplir esas disposiciones, pero permitió que las secciones restantes de la legislación permanecieran intactas. El 2 de mayo de 2023, el Tribunal de Apelaciones de California emitió una decisión no publicada que confirmaba la Orden del tribunal inferior. Por lo tanto, las subsecciones (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada con respecto a las negociaciones de compra que preceden a una retención ilegal continúan prohibidas, y el resto de la Ordenanza de Compra Enmendada descrita anteriormente sigue vigente.