Cập nhật - Quyết định của Tòa Phúc thẩm về các sửa đổi năm 2020 đối với Sắc lệnh Mua lại

Có hiệu lực từ ngày 6 tháng 4 năm 2020, Hội đồng Giám sát đã sửa đổi Mục 37.9E của Sắc lệnh Thuê nhà (gọi tắt là “Sắc lệnh Mua lại Đã sửa đổi”) để sửa đổi các yêu cầu mà chủ nhà phải tuân theo khi tham gia đàm phán mua lại với người thuê nhà. Một bản sao của luật có sẵn tại đây [ Sắc lệnh số 36-20 ]. Cụ thể, Sắc lệnh Mua lại Đã sửa đổi đã thực hiện những thay đổi sau đây đối với Mục 37.9E của Sắc lệnh Thuê nhà:

• Bộ luật yêu cầu Hội đồng Thuê nhà phải sửa đổi Biểu mẫu Tiết lộ Trước khi Mua lại để bao gồm thông tin về tác động của Thỏa thuận Mua lại đối với điều kiện đủ của người thuê nhà đối với các chương trình nhà ở giá rẻ của Thành phố.
• Luật yêu cầu Hội đồng Thuê nhà phải sửa đổi Biểu mẫu Tuyên bố của Chủ nhà về việc Tiết lộ Việc mua lại để chủ nhà ghi rõ ngày Biểu mẫu Tiết lộ Trước khi Mua lại được gửi cho người thuê, phương thức gửi (ví dụ: giao tận tay, email, thư thường) và số thửa đất của Người thẩm định (lô và khối) của tòa nhà nơi có đơn vị.
• Sau khi bắt đầu đàm phán mua lại, chủ nhà và người thuê nhà phải đợi ít nhất 30 ngày trước khi thực hiện Thỏa thuận mua lại cuối cùng.
• Các tuyên bố bổ sung hiện phải được đưa vào Thỏa thuận mua lại, bao gồm tiết lộ về quyền hủy bỏ thỏa thuận của người thuê nhà và địa chỉ của đơn vị cũng như số thửa đất (lô và khối) của tòa nhà nơi đơn vị tọa lạc.
• Nếu chủ nhà không nộp bản sao Thỏa thuận mua lại cho Ban thuê nhà trong vòng 59 ngày sau khi thỏa thuận được thực hiện, thì người thuê nhà hiện có thể nộp bản sao Thỏa thuận và bất kỳ điều khoản nào của Thỏa thuận mà trong đó người thuê nhà từ bỏ quyền của mình hoặc giải phóng khiếu nại đều có thể bị vô hiệu theo lựa chọn của người thuê nhà (nhưng biện pháp khắc phục của người thuê nhà sẽ không bao gồm việc di dời người thuê tiếp theo trong đơn vị).

Ngoài ra, các tiểu mục (c) và (i) của Sắc lệnh mua lại đã sửa đổi đã thực hiện những thay đổi sau đây đối với các yêu cầu về đàm phán mua lại trước khi đệ đơn kiện chiếm giữ trái luật (trục xuất): 

• Thuật ngữ “Thỏa thuận mua lại” được mở rộng để bao gồm các thỏa thuận giải quyết các hành động chiếm giữ bất hợp pháp, nhưng chỉ khi hành động chiếm giữ bất hợp pháp được đệ trình trong vòng 120 ngày sau khi các cuộc đàm phán mua lại bắt đầu. [Điều 37.9E(c) của Sắc lệnh Thuê]
• Bên nộp Thỏa thuận mua lại được yêu cầu thông báo cho Hội đồng thuê nhà nếu Thỏa thuận mua lại liên quan đến hành động chiếm giữ bất hợp pháp. Nếu vậy, Hội đồng thuê nhà được yêu cầu xóa khỏi Thỏa thuận mua lại đã đăng bất kỳ thông tin nào liên quan đến hành động chiếm giữ bất hợp pháp có thể được bảo mật theo luật của Tiểu bang. [Mục 37.9E(i) của Sắc lệnh thuê nhà]

Vào ngày 11 tháng 12 năm 2020, Tòa án cấp cao San Francisco đã phát hiện ra các tiểu mục (c) và (i) của Sắc lệnh mua lại đã sửa đổi là bất hợp pháp và đã ra lệnh cấm Thành phố thực thi các điều khoản đó, nhưng vẫn cho phép các phần còn lại của luật vẫn nguyên vẹn. Vào ngày 2 tháng 5 năm 2023, Tòa phúc thẩm California đã ban hành một quyết định chưa công bố khẳng định Lệnh của tòa án cấp dưới. Do đó, các tiểu mục (c) và (i) của Sắc lệnh mua lại đã sửa đổi liên quan đến các cuộc đàm phán mua lại diễn ra trước khi có lệnh chiếm giữ bất hợp pháp vẫn tiếp tục bị ra lệnh cấm và phần còn lại của Sắc lệnh mua lại đã sửa đổi được mô tả ở trên vẫn có hiệu lực.