Peticiones de Gastos de Operación y Mantenimiento

Cuando el aumento anual permitido no cubre completamente el incremento anual de los gastos de operación y mantenimiento de la propiedad, el arrendador puede solicitar un aumento adicional del Rentar base de hasta un 7 %. Esto se conoce como aumento de gastos de operación y mantenimiento (O&M). Para determinar si un aumento de O&M está justificado, se deben considerar todos los gastos operativos (excluyendo el servicio de la deuda), incluyendo: impuestos a la propiedad, reparaciones, mantenimiento, seguros, control de plagas, recolección de basura, agua, etc. Los costos de electricidad y gas no se incluyen en el cálculo, ya que un aumento en los costos de los servicios públicos puede transferirse al inquilino mediante una solicitud aparte. Además, no se permiten los aumentos en el impuesto a la propiedad resultantes de un Cambiar de propietario, así como los aumentos en los gastos de administración, a menos que el arrendador pueda demostrar que los gastos incrementados son razonables y necesarios.

Para Calificar a un aumento de gastos de operación y mantenimiento (O&M), el arrendador debe demostrar que el total de gastos de O&M aumentó de un período de doce meses al siguiente en más del monto del aumento anual permitido. Para la comparación de los gastos de O&M, se deben utilizar dos años calendario consecutivos o un período de 24 meses anterior a la presentación de la solicitud. Por ejemplo, si se presenta una solicitud en 2006, el arrendador podría comparar el total de gastos de O&M de 2005 con el total de 2004. Alternativamente, el arrendador podría utilizar un período reciente de 24 meses, como de julio de 2003 a junio de 2004, en comparación con el período de julio de 2004 a junio de 2005. Tenga en cuenta que la Junta no aprueba la selección de un período específico de 24 meses para crear resultados exagerados. Según una enmienda reciente a la Ordenanza de Rentar , el mismo arrendador está limitado a un aumento total de O&M del 7 % en cualquier período de cinco años para cualquier Unidad en una propiedad con seis o más unidades residenciales.

Para determinar el incremento de los gastos de operación y mantenimiento por Unidad , se calcula el incremento total de costos y se divide entre 12 meses. A continuación, ese monto se divide entre el número de unidades del edificio. Los costos se asignan al total de unidades del edificio, incluidas las unidades comerciales, no solo a las residenciales.

Si el incremento por Unidad no supera el incremento anual permitido al momento de presentar la solicitud, no se otorgará ningún incremento adicional basado en gastos de operación y mantenimiento. Si el incremento supera el incremento anual permitido, se podrá otorgar un incremento adicional de hasta un 7 %.

Si se justifica un aumento de gastos de operación y mantenimiento (O&M), este se incorpora al Rentar base del inquilino. Dicho aumento solo puede aplicarse en la fecha de aniversario del contrato de arrendamiento y únicamente tras notificarle por escrito. El inquilino debe presentar la solicitud de O&M antes de Rentar el aumento. La notificación puede entregarse en cualquier momento posterior a la presentación de la solicitud, incluso después de que La Junta del Control de Rentas emita una resolución. Si la notificación se entrega antes de la presentación de la solicitud, carece de validez y no puede servir de base para un aumento de O&M legal.

Los inquilinos que residieron en el edificio durante cualquier parte del Año 1 (el primer año de comparación) podrán recibir un aumento en los gastos de mantenimiento y operación (O&M). Los inquilinos que se mudaron al edificio durante el Año 2 (el segundo año de comparación) no podrán recibir un aumento en los O&M a menos que la propiedad haya cambiado durante el Año 2 después de su inquilino . Solo se permite un aumento en los O&M basado en los costos relacionados con la transferencia de propiedad. Los inquilinos pueden oponerse a la imposición de un aumento en los O&M si el arrendador no ha realizado las reparaciones y el mantenimiento solicitados que son obligatorios por ley.

Si el pago del aumento de Rentar por O&M representa una dificultad financiera para un inquilino , este puede solicitar una exención del pago presentando una Solicitud de Dificultades Financieras inquilino inquilino La Junta del Control de Rentas . Dicha Solicitud debe presentarse dentro del plazo de un año a partir de la fecha efectiva; fecha de vigencia del aumento de Rentar por O&M, o dentro de los quince días siguientes a la decisión que apruebe la petición del arrendador, lo que ocurra más tarde. El inquilino debe esperar a presentar la Solicitud de Dificultades Financieras hasta que haya recibido una notificación de aumento de Rentar del inquilino o una decisión por escrito de La Junta del Control de Rentas . Una vez presentada la Solicitud de Dificultades Inquilino , el inquilino no tendrá que pagar el aumento de Rentar O&M a menos que La Junta del Control de Rentas emita una decisión final denegando la Solicitud. Si se deniega la Solicitud de Dificultades Financieras, el inquilino deberá pagar el aumento de Rentar O&M retroactivamente a la fecha efectiva; fecha de vigencia indicada en la notificación de aumento de Rentar . Si se aprueba la Solicitud por dificultades económicas, la exención del pago del aumento del Rentar de operación y mantenimiento puede ser por un período indefinido o por un período de tiempo limitado, dependiendo de la naturaleza de las dificultades financieras del inquilino.

Obtenga una copia del formulario de solicitud de gastos de operación y mantenimiento . Los formularios también están disponibles en la oficina de la Junta de Rentar .

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