租賃委員會修訂有關業主搬入和相關搬入驅逐的規則和條例
2017 年 12 月 6 日星期三
2017 年 11 月 21 日的公開聽證會後，租金委員會委員一致批准了有關業主搬入/相對搬入驅逐（「OMI」）的規則和條例第 12.14 和 12.17 條的擬議修正案。
規則和條例的修訂是為了響應監事會最近通過的《租金條例》（第 160-17 號條例）修正案，該修正案對 OMI 驅逐的要求做出了重大改變，並加強了對收到OMI 驅逐通知的租戶。該條例的變更包括新的報告要求，即房東必須出示入住證明，並在發出驅逐通知後五年內以不同的時間間隔提交由租賃委員會創建的稱為「入住聲明」的表格。租賃委員會負責向流離失所的租戶發送每份入住聲明的副本，並對任何未能提交所需文件的房東進行行政處罰。該條例的部分變更於 2017 年 8 月 27 日生效，而其他變更（包括新的房東報告要求）適用於 2018 年 1 月 1 日或之後送達的驅逐通知。
如下所述，規則和條例第 12.14 和 12.17 條的變更旨在幫助澄清、實施和實現新條例修正案的目的。 《規則》的修改自2018年1月1日起生效。
- 第 12.14(a) 條經過修訂，明確家庭伴侶可以根據條例第 37.9(a)(8)(iii) 條的規定，出於 OMI 驅逐目的匯總其利益。
- 第 12.14(b) 條經過修訂，以符合條例第 37.9B 條，並要求在 OMI 驅逐通知中提供某些資訊。
- 第 12.14(c) 條經過修訂，以澄清哪些證據與基於 OMI 驅逐目的而確定當事人的主要居住地相關。
- 新增了第 12.14(e) 條，列舉了一系列與確定房東是否出於 OMI 驅逐目的善意行事或正在行事相關的因素。
- 新增第 12.14(f) 條是為了根據條例第 37.9(a)(8)(vii) 條列出佔用聲明所需的信息，並確定佔用聲明所需的支持文件類型。
- 第 12.17 條經過修訂，澄清雖然租金委員會在提交時沒有就 OMI 通知的充分性作出法律決定，但租金委員會工作人員可以要求該通知說明租戶的租金並包含一份空白的地址變更表，以供租戶，根據條例第37.9(a)(8)(v) 條的要求。
修訂後的規則和條例第 12.14 和 12.17 條的全文可在此處取得。
因北灣火災而流離失所的租戶有資格獲得好撒瑪利亞人入住資格
2017 年 10 月 26 日，星期四
因北灣火災而流離失所的租戶可以與舊金山的房東簽訂好撒瑪利亞人入住協議，前提是：(1) 租戶已收到根據條例第§37.2(a) 條規定要求租戶流離失所的緊急情況書面證明(1)(D)(iii)； (2) 舊金山單位受租金條例約束； (3) 房客和好撒瑪利亞人房東遵守第 §37.2(a)(1)(D) 條規定的好撒瑪利亞人計畫的所有要求； (4) 由於先前的驅逐可能會影響房東為特定出租單位簽訂好撒瑪利亞人協議的能力，因此對租金金額或再租賃權沒有限制。
根據好撒瑪利亞人入住協議，租戶的初始租金不得超過搬遷前租戶支付的租金加上 10%。舊金山以外的租戶並不能僅透過在舊金山簽訂臨時的好撒瑪利亞人入住協議就獲得返回受損單位的權利。因北灣大火而流離失所的業主沒有資格獲得舊金山的好撒瑪利亞人入住協議。
租戶應聯繫人類服務機構的本‧艾米斯 (Ben Amyes)，以與潛在的好撒瑪利亞房東取得聯繫。他的電話號碼是 415.557.5370。 Ben 有權簽署簽訂好撒瑪利亞人入住協議之前所需的證明表格，即使租戶是從舊金山以外的出租單位流離失所的。任何希望透過好撒瑪利亞人計劃向流離失所的租戶提供公寓的舊金山房東也應該聯繫 Ben Amyes。
關於業主搬入和相對搬入驅逐的新條例修正案
2017 年 8 月 27 日星期日
《租金條例》於 2017 年 8 月 27 日生效，旨在加強對收到業主搬入或親屬搬入（「OMI」）驅逐通知的租戶的保護。雖然部分修訂將於8月27日立即生效th，大部分修訂於2018年1月1日生效。
2017 年 8 月 27 日生效的 OMI 條例修正案摘要
37.9(a)(8)(v) ：澄清了何種證據可證明房東未善意實施 OMI 驅逐。
第 37.9(f) 條：將 OMI 驅逐後錯誤驅逐訴訟的訴訟時效從一年延長至五年。
37.9B(a) ：在 OMI 通知送達後的五年內，將房東向新租戶收取的初始租金限制為不超過如果流離失所的租戶仍繼續入住則該流離失所的租戶應支付的租金。
37.10A(h) 和 (i) ：加強現行有關地方檢察官輕罪起訴的法律。
37.11A(a) ：允許在 OMI 通知後五年內被收取超額租金的租戶起訴房東，要求三倍損害賠償和/或禁令救濟。
37.11A(b) ：允許舊金山非營利租戶權利組織在 OMI 驅逐後就錯誤驅逐和收取超額租金提起訴訟。此類行動的時效為三年，超額支付租金的金錢獎勵可能會增加一倍，而不是三倍。
2018 年 1 月 1 日生效的 OMI 條例修正案摘要
在 2018 年 1 月 1 日之前，房東無需向租賃委員會報告 OMI 驅逐後租賃單元的使用情況，並且租賃委員會在向委員會提交 OMI 通知後無需採取任何行動，除非根據第37.9B(e) 條向縣記錄員記錄限制通知。 2017 年 8 月 27 日的 OMI 條例修正案提出了以下新要求，僅對 2018 年 1 月 1 日或之後送達的 OMI 通知生效：
37.9(a)(8)(v)：請房東在 OMI 驅逐通知中附上一份空白的地址變更表，租戶可以使用該表向租賃委員會告知地址的任何變更。所需表格將於 2018 年 1 月 1 日之前在租賃委員會的網站上提供。
37.9(a)(8)(v)：請房東在OMI 驅逐通知中包含一份由房東簽署的聲明，聲明房東打算善意地收回對該單元的佔有，以用作主要用途，否則將受偽證罪處罰房東或親屬居住至少連續 36 個月。
37.9(a)(8)(vii)：請房東在 OMI 通知送達之日起 90 天內向租賃委員會提交「佔用聲明」表格，並在此後每 90 天提交更新的佔用聲明直到房東收回所有權，然後在收回單位所有權後的五年內每年一次。所需表格將於 2018 年 1 月 1 日之前在租賃委員會網站上提供。
37.9(a)(8)(vii)：要求聲稱佔用該單元作為其主要居所的房東或親屬在佔用聲明中附上至少兩種形式的證明文件，以表明該單元已被佔用作為該人的主要居所。
37.9(a)(8)(vii)：要求租賃委員會向流離失所的租戶發送每份定期和年度佔用聲明的副本，或通知房東未提交所需的佔用聲明。
37.9(a)(8)(vii)：要求租金委員會對未能提交所需入住聲明和證明文件的房東進行行政處罰－第一次未提交250 美元，第二次未提交500 美元，隨後每次未提交1,000 美元。
37.9B(e)：要求租金委員會在 OMI 通知生效之日起三十天內向受影響的單位發送通知，說明該單位的最高租金，並每年向該單位發送更新的通知，為期五年此後的幾年。
37.6(k)：要求租賃委員會每月向地方檢察官發送所有佔用報表的 10% 的隨機抽樣。還要求租賃委員會向地方檢察官發送一份未提交所需佔用聲明的所有單位的清單。
37.9B(b)(2)：將 OMI 通知後的期限從三年延長至五年，在此期間，打算重新出租該單元的房東必須先將該單元提供給流離失所的租戶。報價必須在十五天內向租賃委員會提交。房客在收到要約後有三十天的時間通知房東接受或拒絕要約，如果接受，則有四十五天的時間重新入住該單元。
所有授權居住者（無論年齡）都需要支付艾利斯驅逐的搬遷費
自2017 年7 月23 日起，《租金條例》第37.9A(e)(3) 條經過修訂，要求根據《艾利斯法案》尋求驅逐的房東向租賃單位的每位授權居住者（包括未成年子女和分租客）支付搬遷福利。艾利斯搬遷付款的「合格租戶」的定義現在與條例第 37.9C 條中規定的其他無過失驅逐相同，只是根據《艾利斯法案》對被驅逐的租戶沒有 12 個月的居住要求。
上訴法院判決認定增加艾利斯搬遷付款條例非法 – 更新 #3 (7/23/2017)
2015 年7 月14 日，監事會修訂了《租金條例》第37.9A(e)(3)(E)-(H) 條，規定根據《艾利斯法案》而流離失所的每個租戶都有權獲得(1) 現有租金中的較大者。 2015 年 10 月 2 日，舊金山高等法院裁定該修正案非法，並禁止市政府執行該修正案。 2017 年 3 月 21 日，加州上訴法院維持了下級法院在 Coyne v. CCSF (2017) 9 Cal. 案中的判決。應用程式. 1215 年 5 日。
2017 年公共外展活動
日期： 2017 年 2 月 25 日星期六
活動：在唐人街圖書館分館演講
地點： 1135 Powell St.舊金山，CA 94108
時間：下午 2:30 - 下午 4:00
日期： 2017 年 4 月 17 日星期一
活動： SFAA 貿易展
地點：梅森堡中心，A 座 2 Marina Blvd.
時間：下午 4:00 - 晚上 7:30
日期： 2017 年 6 月 3 日星期六
活動：舊金山住房博覽會
地點：舊金山城市學院，50 Phelan Ave-Smith Hall
時間：上午 11:00 - 下午 2:30
日期： 2017 年 6 月 15 日，星期四
活動：地震安全博覽會
地點：比爾·格雷厄姆市政禮堂，格羅夫街 99 號。
時間：中午 - 晚上 7:00
網址： https: //www.eventbrite.com
日期： 2017 年 6 月 26 日星期一
活動：附屬住宅單元 (ADU) 博覽會
地點：猶太社區中心，加州街 3200 號
時間：下午 6:00 - 晚上 8:00
網址： https: //www.eventbrite.com/e/accessory-dwelling-unit-fair-tickets-34557276745
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