Inaamyenda ng Rent Board ang Mga Panuntunan at Regulasyon sa Paglipat ng May-ari at Mga Kamag-anak na Paglipat sa Pagpapalayas
Miyerkules, Disyembre 06, 2017
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Nobyembre 21, 2017, nagkakaisang inaprubahan ng mga Komisyoner ng Rent Board ang mga iminungkahing pag-amyenda sa Mga Panuntunan at Regulasyon na seksyon 12.14 at 12.17 hinggil sa Paglipat ng May-ari/Kamag-anak na Paglipat-in ("OMI").
Ang mga pag-amyenda sa Mga Panuntunan at Regulasyon ay bilang tugon sa pagpasa ng mga kamakailang pag-amyenda sa Ordinansa sa Pagpapaupa ( Ordinansa Blg. 160-17 ) ng Lupon ng mga Superbisor, na gumawa ng mga makabuluhang pagbabago sa mga kinakailangan para sa pagpapaalis ng OMI at tumaas din ang mga proteksyon para sa mga nangungupahan na nakatanggap ng paunawa sa pagpapaalis ng OMI. Ang mga pagbabago sa Ordinansa ay kinabibilangan ng mga bagong kinakailangan sa pag-uulat, kung saan ang mga panginoong maylupa ay dapat magpakita ng patunay ng occupancy at maghain ng form na nilikha ng Rent Board na tinatawag na "Statement of Occupancy" sa iba't ibang agwat sa loob ng limang taon kasunod ng serbisyo ng paunawa sa pagpapaalis. Ang Rent Board ay may pananagutan sa pagpapadala ng kopya ng bawat Statement of Occupancy sa lumikas na nangungupahan at para sa pagtatasa ng mga administratibong parusa sa sinumang may-ari na hindi maghain ng kinakailangang dokumentasyon. Nagkabisa ang ilan sa mga pagbabago sa Ordinansa noong Agosto 27, 2017, habang ang iba, kabilang ang mga bagong kinakailangan sa pag-uulat ng panginoong maylupa, ay nalalapat sa mga abiso sa pagpapaalis na inihatid noong o pagkatapos ng Enero 1, 2018.
Gaya ng buod sa ibaba, ang mga pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 12.14 at 12.17 ay nilayon upang makatulong na linawin, ipatupad, at isakatuparan ang layunin ng mga bagong pagbabago sa Ordinansa. Ang mga pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon ay epektibo sa Enero 1, 2018.
- Ang Seksyon 12.14(a) ay binago upang linawin na ang mga domestic partner ay maaaring pagsama-samahin ang kanilang mga interes para sa mga layunin ng pagpapaalis ng OMI alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(8)(iii).
- Ang Seksyon 12.14(b) ay sinususugan upang umayon sa Ordinansa Seksyon 37.9B at para hilingin din na ang ilang impormasyon ay ibigay sa paunawa sa pagpapaalis ng OMI.
- Ang Seksyon 12.14(c) ay binago upang linawin kung anong ebidensya ang nauugnay sa pagtukoy sa pangunahing lugar ng paninirahan ng isang partido para sa layunin ng pagpapaalis sa OMI.
- Ang Seksyon 12.14(e) ay idinagdag upang magbilang ng isang listahan ng mga salik na nauugnay sa pagtukoy kung ang isang may-ari ng lupa ay kumilos, o kumikilos, nang may mabuting loob para sa mga layunin ng isang pagpapaalis sa OMI.
- Ang Seksyon 12.14(f) ay idinagdag upang ilista ang impormasyong kinakailangan sa Pahayag ng Occupancy alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(8)(vii) at upang tukuyin ang mga uri ng mga sumusuportang dokumento na kakailanganin para samahan ng Statement of Occupancy.
- Ang Seksyon 12.17 ay binago upang linawin na habang ang Rent Board ay hindi gumagawa ng legal na pagpapasiya hinggil sa kasapatan ng isang abiso ng OMI sa oras ng paghahain, ang mga kawani ng Rent Board ay maaaring humiling na ang abiso ay nagsasaad ng upa ng nangungupahan at isama ang isang blangkong form ng pagbabago ng address para sa nangungupahan, gaya ng iniaatas ng Ordinansa Seksyon 37.9(a)(8)(v).
Ang buong teksto ng binagong Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 12.14 at 12.17 ay makukuha dito .
Ang mga Nangungupahan na Inilipat ng North Bay Fires ay Kwalipikado para sa Katayuan ng Good Samaritan Occupancy
Huwebes, Oktubre 26, 2017
Ang mga nangungupahan na nawalan ng tirahan dahil sa sunog sa North Bay ay maaaring pumasok sa isang Good Samaritan occupancy agreement sa isang landlord sa San Francisco, sa kondisyon na: (1) ang nangungupahan ay nakatanggap ng nakasulat na Sertipikasyon ng Emergency Situation na Nangangailangan ng Paglipat ng Nangungupahan alinsunod sa Ordinansa §37.2(a) (1)(D)(iii); (2) ang yunit ng San Francisco ay napapailalim sa Ordinansa sa Pagpapaupa; (3) ang nangungupahan at ang Good Samaritan landlord ay sumusunod sa lahat ng mga kinakailangan ng programang Good Samaritan na itinakda sa Ordinansa §37.2(a)(1)(D); at, (4) walang mga hadlang sa halaga ng upa o muling pag-upa dahil sa isang naunang pagpapaalis na maaaring makaapekto sa kakayahan ng may-ari na pumasok sa isang Good Samaritan na kasunduan para sa isang partikular na unit.
Ang unang upa ng nangungupahan sa ilalim ng kasunduan sa Good Samaritan occupancy ay dapat na limitado sa hindi hihigit sa renta na binayaran ng nangungupahan bago ang displacement, kasama ang 10%. Ang mga nangungupahan mula sa labas ng San Francisco ay hindi nakakakuha ng karapatang bumalik sa nasirang unit sa pamamagitan lamang ng pagkakaroon ng pansamantalang Good Samaritan occupancy agreement sa San Francisco. Ang mga may-ari ng ari-arian na nawalan ng tirahan dahil sa sunog sa North Bay ay hindi karapat-dapat para sa mga kasunduan sa Good Samaritan occupancy sa San Francisco.
Dapat makipag-ugnayan ang mga nangungupahan kay Ben Amyes sa Human Services Agency para kumonekta sa mga potensyal na landlord ng Good Samaritan. Ang kanyang numero ng telepono ay 415.557.5370. Awtorisado si Ben na lagdaan ang Certification form na kinakailangan bago pumasok sa isang Good Samaritan occupancy agreement, kahit na ang nangungupahan ay inilipat mula sa isang rental unit sa labas ng San Francisco. Sinumang may-ari ng San Francisco na gustong mag-alok ng unit sa isang nawalan ng tirahan sa pamamagitan ng programang Good Samaritan ay dapat ding makipag-ugnayan kay Ben Amyes.
Mga Bagong Pag-amyenda sa Ordinansa tungkol sa Paglipat ng May-ari at Mga Kamag-anak na Pagpapaalis
Linggo, Agosto 27, 2017
Epektibo noong Agosto 27, 2017, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ay inamyenda upang pataasin ang mga proteksyon para sa mga nangungupahan na tumatanggap ng paunawa sa pagpapaalis ng may-ari o paglipat-in ("OMI") ng may-ari. Habang ang ilan sa mga pagbabago ay magkakabisa kaagad sa Agosto 27ika, karamihan sa mga pagbabago ay magkakabisa sa Enero 1, 2018.
Buod ng mga Susog sa Ordinansa ng OMI na Nagkakabisa noong 8/27/17
37.9(a)(8)(v) : Nililinaw kung anong uri ng ebidensya ang may kaugnayan sa pagpapatunay na hindi nagsagawa ng pagpapaalis sa OMI ang isang kasero nang may mabuting loob.
37.9(f) : Pinapalawig ang batas ng mga limitasyon para sa isang maling kaso sa pagpapaalis kasunod ng isang pagpapaalis sa OMI mula isa hanggang limang taon.
37.9B(a) : Nililimitahan ang paunang upa na maaaring singilin ng may-ari ng bagong nangungupahan sa loob ng limang taon kasunod ng serbisyo ng isang notice ng OMI na hindi hihigit sa binayaran sana ng inilipat na nangungupahan kung nanatili sa occupancy ang inilipat na nangungupahan.
37.10A(h) at (i) : Pinalalakas ang umiiral na batas patungkol sa mga pag-uusig ng misdemeanor ng District Attorney.
37.11A(a) : Nagbibigay-daan sa isang nangungupahan na siningil ng labis na upa sa loob ng limang taon kasunod ng isang abiso ng OMI na idemanda ang may-ari para sa treble na pinsala at/o injunctive relief.
37.11A(b) : Pinapahintulutan ang mga non-profit na organisasyon ng mga karapatan ng nangungupahan sa San Francisco na magdemanda para sa maling pagpapaalis at pangongolekta ng labis na upa kasunod ng pagpapaalis sa OMI. Ang batas ng mga limitasyon para sa mga naturang aksyon ay tatlong taon, at ang mga parangal sa pananalapi para sa mga sobrang bayad sa upa ay maaaring doblehin sa halip na treble.
Buod ng mga Susog sa Ordinansa ng OMI na Nagkakabisa noong 1/1/18
Bago ang 1/1/18, ang mga panginoong maylupa ay hindi kinakailangang mag-ulat sa Rent Board tungkol sa paggamit ng isang rental unit kasunod ng isang OMI eviction at ang Rent Board ay hindi kinakailangang gumawa ng anumang aksyon pagkatapos ng isang OMI notice ay maihain sa Board, maliban sa pagtatala ng paunawa ng mga hadlang sa County Recorder alinsunod sa Seksyon 37.9B(e). Ang Agosto 27, 2017 na Mga Pagbabago sa Ordinansa ng OMI ay gumagawa ng mga sumusunod na bagong kinakailangan na magkakabisa LAMANG para sa mga abiso ng OMI na inihatid noong o pagkatapos ng 1/1/18:
37.9(a)(8)(v): Inaatasan ang may-ari na mag-attach ng blangkong form ng pagbabago ng address sa isang paunawa sa pagpapaalis ng OMI na magagamit ng nangungupahan upang payuhan ang Rent Board ng anumang pagbabago ng address. Ang kinakailangang form ay makukuha sa website ng Rent Board bago ang 1/1/18.
37.9(a)(8)(v): Inaatasan ang may-ari na isama sa isang abiso sa pagpapaalis ng OMI ang isang deklarasyon na isinagawa ng may-ari sa ilalim ng parusa ng pagsisinungaling na nagsasaad na ang may-ari ay naglalayon na bawiin ang pagmamay-ari ng yunit nang may mabuting loob para magamit bilang punong-guro paninirahan ng may-ari o kamag-anak sa loob ng hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan.
37.9(a)(8)(vii): Inaatasan ang may-ari na maghain ng form na “Statement of Occupancy” sa Rent Board sa loob ng 90 araw pagkatapos ng petsa ng serbisyo ng isang notice ng OMI, at isang updated na Statement of Occupancy tuwing 90 araw pagkatapos noon. hanggang sa mabawi ng may-ari ang pag-aari, at pagkatapos ay isang beses sa isang taon sa loob ng limang taon pagkatapos mabawi ang pagmamay-ari ng unit. Ang kinakailangang form ay makukuha sa website ng Rent Board bago ang 1/1/18.
37.9(a)(8)(vii): Inaatasan ang may-ari o kamag-anak na nag-aangking sumasakop sa unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon na maglakip ng hindi bababa sa dalawang anyo ng sumusuportang dokumentasyon sa Statement of Occupancy upang ipakita na ang unit ay inookupahan bilang pangunahing tirahan ng taong iyon.
37.9(a)(8)(vii): Inaatasan ang Rent Board na magpadala ng kopya ng bawat pana-panahon at taunang Statement of Occupancy sa lumikas na nangungupahan, o isang paunawa na ang landlord ay hindi naghain ng kinakailangang Statement of Occupancy.
37.9(a)(8)(vii): Inaatasan ang Rent Board na tasahin ang mga administratibong parusa sa sinumang kasero na nabigong maghain ng kinakailangang Statement of Occupancy at sumusuportang dokumentasyon – $250 para sa unang pagkabigo, $500 para sa ikalawang pagkabigo at $1,000 para sa bawat kasunod na pagkabigo .
37.9B(e): Inaatasan ang Rent Board na magpadala ng notice sa apektadong unit na nagsasaad ng maximum na upa para sa unit sa loob ng tatlumpung araw pagkatapos ng petsa ng bisa ng isang notice ng OMI, at magpadala ng updated na notice sa unit taun-taon para sa limang taon pagkatapos noon.
37.6(k): Inaatasan ang Rent Board na magpadala ng random sampling ng 10% ng lahat ng Statements of Occupancy sa District Attorney sa buwanang batayan. Inaatasan din ang Rent Board na magpadala sa Abugado ng Distrito ng isang listahan ng lahat ng mga yunit kung saan ang kinakailangang Statement of Occupancy ay hindi naihain.
37.9B(b)(2): Pinapalawig mula tatlo hanggang limang taon ang yugto ng panahon pagkatapos ng abiso ng OMI kung saan ang kasero na nagnanais na muling rentahan ang unit ay dapat munang mag-alok ng unit sa lumikas na nangungupahan. Ang alok ay dapat ihain sa Rent Board sa loob ng labinlimang araw. Ang nangungupahan ay may tatlumpung araw mula sa pagtanggap ng alok upang ipaalam sa may-ari ng lupa ang pagtanggap o pagtanggi sa alok at, kung tinanggap, apatnapu't limang araw upang muling sakupin ang unit.
Mga Pagbabayad sa Relokasyon para sa Ellis Evictions Kinakailangan para sa lahat ng Awtorisadong Occupant Anuman ang Edad
Epektibo noong Hulyo 23, 2017, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ng Seksyon 37.9A(e)(3) ay inamyenda upang hilingin sa isang kasero na humihiling ng pagpapalayas sa ilalim ng Ellis Act na magbayad ng mga benepisyo sa relokasyon sa bawat awtorisadong nakatira sa unit ng paupahang bahay, kabilang ang mga menor de edad na bata at mga subtenant. Ang kahulugan ng "Kwalipikadong Nangungupahan" para sa mga pagbabayad ng relokasyon sa Ellis ay pareho na ngayon sa iba pang walang kasalanan na pagpapalayas na tinukoy sa Ordinansa Seksyon 37.9C, maliban na walang 12-buwang residency na kinakailangan para sa mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act.
Napag-alaman ng Desisyon ng Court of Appeal na Labag sa Batas ang Tumaas na Ellis Relocation Payments Ordinance – Update #3 (7/23/17)
Noong Hulyo 14, 2015, binago ng Lupon ng mga Superbisor ang Mga Seksyon 37.9A(e)(3)(E)-(H) sa Rent Ordinance para itakda na ang bawat nangungupahan na inilipat sa ilalim ng Ellis Act ay may karapatan sa mas malaki sa (1) kasalukuyang pagbabayad ng relokasyon ng upa o (2) ang pagkakaiba sa pagitan ng kasalukuyang upa ng nangungupahan at ang rate ng upa sa merkado ayon sa tinutukoy ng Opisina ng Controller, na pinarami upang masakop ang isang dalawang taong panahon. Noong Oktubre 2, 2015, nakita ng San Francisco Superior Court na labag sa batas ang pag-amyenda at inutusan ang Lungsod na ipatupad ito. Noong Marso 21, 2017, pinagtibay ng California Court of Appeal ang desisyon ng mababang hukuman sa Coyne v. CCSF (2017) 9 Cal. App. 5th 1215. Ang desisyon ng Court of Appeal ay pinal, at ang mga naunang benepisyo sa relokasyon ng Ellis na itinakda sa Seksyon 37.9A samakatuwid ay nananatiling may bisa.
Public Outreach Events 2017
Petsa: Sabado, ika-25 ng Pebrero, 2017
Kaganapan: Pagtatanghal sa Chinatown Branch Library
Lokasyon: 1135 Powell St. San Francisco, CA 94108
Oras: 2:30pm - 4:00pm
Petsa: Lunes, Abril 17, 2017
Kaganapan: SFAA Tradeshow
Lokasyon: Fort Mason Center, Building A 2 Marina Blvd.
Oras: 4:00pm - 7:30pm
Petsa: Sabado, Hunyo 3, 2017
Kaganapan: San Francisco Housing Expo
Lokasyon: City College of San Francisco, 50 Phelan Ave- Smith Hall
Oras: 11:00am - 2:30pm
Petsa: Huwebes, ika-15 ng Hunyo, 2017
Kaganapan: Earthquake Safety Fair
Lokasyon: Bill Graham Civic Auditorium, 99 Grove Street.
Oras: Tanghali - 7:00pm
Website: https://www.eventbrite.com
Petsa: Lunes, Hunyo 26, 2017
Event: Accessory Dwelling Units (ADU) Fair
Lokasyon: Jewish Community Center, 3200 California Street
Oras: 6:00pm - 8:00pm
Website: https://www.eventbrite.com/e/accessory-dwelling-unit-fair-tickets-34557276745
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .