Junta de Alquiler modifica las normas y regulaciones sobre mudanzas de propietarios y desalojos de familiares
Miércoles, 06 de diciembre de 2017
Después de una audiencia pública el 21 de noviembre de 2017, los comisionados de la Junta de Alquiler aprobaron por unanimidad las enmiendas propuestas a las secciones 12.14 y 12.17 de las Normas y Reglamentos con respecto a los desalojos por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar (“OMI”).
Las modificaciones a las Normas y Reglamentos se realizaron en respuesta a la aprobación de las recientes modificaciones a la Ordenanza de Alquileres ( Ordenanza N.º 160-17 ) por parte de la Junta de Supervisores, que introdujo cambios significativos en los requisitos para un desalojo por OMI y también aumentó las protecciones para los inquilinos que reciben un aviso de desalojo por OMI. Los cambios de la Ordenanza incluyen nuevos requisitos de presentación de informes, por los cuales los propietarios deben mostrar prueba de ocupación y presentar un formulario creado por la Junta de Alquileres llamado "Declaración de Ocupación" en varios intervalos durante un período de cinco años después de la notificación del aviso de desalojo. La Junta de Alquileres es responsable de enviar una copia de cada Declaración de Ocupación al inquilino desplazado y de evaluar las sanciones administrativas a cualquier propietario que no presente la documentación requerida. Algunos de los cambios a la Ordenanza entraron en vigor el 27 de agosto de 2017, mientras que otros, incluidos los nuevos requisitos de informes de los propietarios, se aplican a los avisos de desalojo entregados a partir del 1 de enero de 2018.
Como se resume a continuación, los cambios a las Secciones 12.14 y 12.17 de las Normas y Reglamentos tienen como objetivo ayudar a aclarar, implementar y hacer efectivo el propósito de las nuevas modificaciones de la Ordenanza. Las modificaciones a las Normas y Reglamentos entran en vigencia el 1 de enero de 2018.
- La Sección 12.14(a) fue enmendada para aclarar que las parejas de hecho pueden agregar sus intereses para fines de desalojo OMI de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(iii) de la Ordenanza.
- La Sección 12.14(b) fue enmendada para cumplir con la Sección 37.9B de la Ordenanza y también para requerir que se proporcione cierta información en el aviso de desalojo de OMI.
- Se modificó la Sección 12.14(c) para aclarar qué evidencia es relevante para determinar el lugar de residencia principal de una parte a los efectos de un desalojo OMI.
- Se agregó la Sección 12.14(e) para enumerar una lista de factores relevantes para determinar si un propietario actuó o está actuando de buena fe a los efectos de un desalojo OMI.
- Se agregó la Sección 12.14(f) para enumerar la información requerida en la Declaración de Ocupación de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(vii) de la Ordenanza y para identificar los tipos de documentos de respaldo que se requerirán para acompañar la Declaración de Ocupación.
- La Sección 12.17 fue enmendada para aclarar que si bien la Junta de Alquiler no hace ninguna determinación legal con respecto a la suficiencia de un aviso OMI al momento de la presentación, el personal de la Junta de Alquiler puede solicitar que el aviso indique el alquiler del inquilino e incluya un formulario de cambio de dirección en blanco para el inquilino, como lo requiere la Sección 37.9(a)(8)(v) de la Ordenanza.
El texto completo de las Secciones 12.14 y 12.17 del Reglamento modificado está disponible aquí .
Los inquilinos desplazados por los incendios de North Bay son elegibles para el estatus de ocupación de Good Samaritan
Jueves, 26 de octubre de 2017
Los inquilinos desplazados por los incendios de North Bay pueden celebrar un contrato de ocupación del Buen Samaritano con un propietario en San Francisco, siempre que: (1) el inquilino haya recibido una Certificación escrita de situación de emergencia que requiere el desplazamiento del inquilino de conformidad con la Ordenanza §37.2(a)(1)(D)(iii); (2) la unidad de San Francisco esté sujeta a la Ordenanza de Alquiler; (3) el inquilino y el propietario del Buen Samaritano cumplan con todos los requisitos del programa del Buen Samaritano establecidos en la Ordenanza §37.2(a)(1)(D); y, (4) no haya restricciones en el monto del alquiler o los derechos de realquiler debido a un desalojo previo que pueda afectar la capacidad del propietario de celebrar un contrato del Buen Samaritano para una unidad de alquiler en particular.
El alquiler inicial del inquilino en virtud del contrato de ocupación Good Samaritan debe limitarse a no más del alquiler que el inquilino pagaba antes del desplazamiento, más un 10 %. Los inquilinos que no sean de San Francisco no obtienen el derecho a regresar a la unidad dañada simplemente por tener un contrato de ocupación temporal Good Samaritan en San Francisco. Los propietarios que fueron desplazados por los incendios de North Bay no son elegibles para los contratos de ocupación Good Samaritan en San Francisco.
Los inquilinos deben comunicarse con Ben Amyes en la Agencia de Servicios Humanos para conectarse con posibles propietarios del programa Good Samaritan. Su número de teléfono es 415.557.5370. Ben está autorizado a firmar el formulario de certificación que se requiere antes de firmar un contrato de ocupación del programa Good Samaritan, incluso si el inquilino fue desplazado de una unidad de alquiler fuera de San Francisco. Cualquier propietario de San Francisco que desee ofrecer una unidad a un inquilino desplazado a través del programa Good Samaritan también debe comunicarse con Ben Amyes.
Nuevas modificaciones a la ordenanza sobre desalojos por mudanza de propietarios y desalojos por mudanza de familiares
Domingo 27 de agosto de 2017
A partir del 27 de agosto de 2017, se modificó la Ordenanza sobre alquileres para aumentar las protecciones para los inquilinos que reciben un aviso de desalojo por mudanza del propietario o de un familiar (“OMI”). Si bien algunas de las modificaciones entran en vigencia de inmediato el 27 de agostoElLa mayoría de las modificaciones entrarán en vigor el 1 de enero de 2018.
Resumen de las modificaciones a la ordenanza OMI que entraron en vigor el 27/8/17
37.9(a)(8)(v) : Aclara qué tipo de evidencia es relevante para demostrar que un propietario no realizó un desalojo OMI de buena fe.
37.9(f) : Amplía el plazo de prescripción para una demanda por desalojo injusto luego de un desalojo OMI de uno a cinco años.
37.9B(a) : Limita el alquiler inicial que el propietario puede cobrar a un nuevo inquilino durante un período de cinco años después de la notificación de una notificación OMI a no más de lo que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en la ocupación.
37.10A(h) y (i) : Fortalece la ley existente con respecto a los procesamientos por delitos menores por parte del Fiscal de Distrito.
37.11A(a) : Permite que un inquilino a quien se le cobró un alquiler en exceso durante el período de cinco años posterior a un aviso OMI demande al propietario por daños triples y/o medidas cautelares.
37.11A(b) : Permite a las organizaciones sin fines de lucro de derechos de los inquilinos de San Francisco presentar demandas por desalojo injustificado y cobro de alquiler excedente después de un desalojo por OMI. El plazo de prescripción para tales acciones es de tres años y las compensaciones monetarias por pagos excesivos de alquiler pueden duplicarse en lugar de triplicarse.
Resumen de las modificaciones a la ordenanza OMI que entrarán en vigor el 1 de enero de 2018
Antes del 1/1/18, los propietarios no estaban obligados a informar a la Junta de Alquiler sobre el uso de una unidad de alquiler después de un desalojo por OMI y la Junta de Alquiler no estaba obligada a tomar ninguna medida después de que se presentara un aviso de OMI ante la Junta, excepto registrar un aviso de restricciones ante el Registrador del Condado de conformidad con la Sección 37.9B(e). Las Enmiendas a la Ordenanza OMI del 27 de agosto de 2017 crean los siguientes requisitos nuevos que entran en vigencia SÓLO para los avisos de OMI entregados a partir del 1/1/18:
37.9(a)(8)(v): Requiere que el propietario adjunte un formulario de cambio de dirección en blanco a un aviso de desalojo de OMI que el inquilino puede usar para informar a la Junta de Alquiler sobre cualquier cambio de dirección. El formulario requerido estará disponible en el sitio web de la Junta de Alquiler a partir del 1 de enero de 2018.
37.9(a)(8)(v): Requiere que el propietario incluya en un aviso de desalojo de OMI una declaración ejecutada por el propietario bajo pena de perjurio que indique que el propietario tiene la intención de recuperar la posesión de la unidad de buena fe para usarla como residencia principal del propietario o familiar durante un período de al menos 36 meses continuos.
37.9(a)(8)(vii): Requiere que el propietario presente un formulario de “Declaración de Ocupación” ante la Junta de Alquiler dentro de los 90 días posteriores a la fecha de notificación de una notificación de OMI, y una Declaración de Ocupación actualizada cada 90 días a partir de entonces hasta que el propietario recupere la posesión, y luego una vez al año durante cinco años después de la recuperación de la posesión de la unidad. El formulario requerido estará disponible en el sitio web de la Junta de Alquiler a partir del 1 de enero de 2018.
37.9(a)(8)(vii): Requiere que el propietario o familiar que afirma estar ocupando la unidad como residencia principal de esa persona adjunte al menos dos formas de documentación de respaldo a la Declaración de ocupación para demostrar que la unidad está siendo ocupada como residencia principal de esa persona.
37.9(a)(8)(vii): Requiere que la Junta de Alquiler envíe una copia de cada Declaración de Ocupación periódica y anual al inquilino desplazado, o un aviso de que el propietario no presentó la Declaración de Ocupación requerida.
37.9(a)(8)(vii): Requiere que la Junta de Alquiler evalúe sanciones administrativas a cualquier propietario que no presente una Declaración de Ocupación requerida y la documentación de respaldo: $250 por el primer incumplimiento, $500 por el segundo incumplimiento y $1,000 por cada incumplimiento posterior.
37.9B(e): Requiere que la Junta de Alquiler envíe un aviso a la unidad afectada que indique el alquiler máximo para la unidad dentro de los treinta días posteriores a la fecha de vigencia de un aviso OMI, y que envíe un aviso actualizado a la unidad anualmente durante los cinco años siguientes.
37.6(k): Requiere que la Junta de Alquileres transmita una muestra aleatoria del 10% de todas las Declaraciones de Ocupación al Fiscal de Distrito mensualmente. También requiere que la Junta de Alquileres envíe al Fiscal de Distrito una lista de todas las unidades para las que no se presentó la Declaración de Ocupación requerida.
37.9B(b)(2): extiende de tres a cinco años el período de tiempo después de un aviso de OMI durante el cual un propietario que tiene la intención de volver a alquilar la unidad debe ofrecer primero la unidad al inquilino desplazado. La oferta debe presentarse ante la Junta de Alquileres dentro de los quince días. El inquilino tiene treinta días a partir de la recepción de la oferta para notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta y, si la acepta, cuarenta y cinco días para volver a ocupar la unidad.
Pagos de reubicación por desalojos en Ellis requeridos para todos los ocupantes autorizados independientemente de la edad
A partir del 23 de julio de 2017, se modificó la Sección 37.9A(e)(3) de la Ordenanza sobre alquileres para exigir que el propietario que solicite un desalojo en virtud de la Ley Ellis pague los beneficios de reubicación a cada ocupante autorizado de la unidad de alquiler, incluidos los niños menores y los subarrendatarios. La definición de "inquilino elegible" para los pagos de reubicación de Ellis es ahora la misma que para otros desalojos sin culpa especificados en la Sección 37.9C de la Ordenanza, excepto que no existe un requisito de residencia de 12 meses para los inquilinos que son desalojados en virtud de la Ley Ellis.
Decisión del Tribunal de Apelaciones determina que la ordenanza sobre el aumento de los pagos por reubicación de Ellis es ilegal – Actualización n.° 3 (23/7/17)
El 14 de julio de 2015, la Junta de Supervisores modificó las Secciones 37.9A(e)(3)(E)-(H) de la Ordenanza sobre Alquileres para disponer que cada inquilino desplazado en virtud de la Ley Ellis tiene derecho a la mayor de las siguientes cantidades: (1) el pago de reubicación del alquiler existente o (2) la diferencia entre el alquiler actual del inquilino y la tasa de alquiler del mercado determinada por la Oficina del Contralor, multiplicada para cubrir un período de dos años. El 2 de octubre de 2015, el Tribunal Superior de San Francisco determinó que la enmienda era ilegal y le prohibió a la Ciudad que la hiciera cumplir. El 21 de marzo de 2017, el Tribunal de Apelaciones de California confirmó la decisión del tribunal inferior en Coyne v. CCSF (2017) 9 Cal. App. 5th 1215. La decisión del Tribunal de Apelaciones es definitiva y, por lo tanto, los beneficios de reubicación de Ellis anteriores establecidos en la Sección 37.9A siguen vigentes.
Eventos de divulgación pública 2017
Fecha: Sábado 25 de febrero de 2017
Evento: Presentación en la sucursal de la biblioteca de Chinatown
Ubicación: 1135 Powell St. San Francisco, CA 94108
Hora: 14:30 - 16:00 horas
Fecha: lunes 17 de abril de 2017
Evento: Feria comercial de la SFAA
Ubicación: Fort Mason Center, Edificio A 2 Marina Blvd.
Hora: 16:00 - 19:30 horas
Fecha: Sábado 3 de junio de 2017
Evento: Exposición de Vivienda de San Francisco
Ubicación: City College de San Francisco, 50 Phelan Ave- Smith Hall
Hora: 11:00 am - 2:30 pm
Fecha: jueves 15 de junio de 2017
Evento: Feria de seguridad sísmica
Ubicación: Auditorio Cívico Bill Graham, 99 Grove Street.
Hora: Mediodía - 7:00pm
Sitio web: https://www.eventbrite.com
Fecha: lunes 26 de junio de 2017
Evento: Feria de unidades de vivienda accesorias (ADU)
Ubicación: Centro Comunitario Judío, 3200 California Street
Hora: 18:00 - 20:00 horas
Sitio web: https://www.eventbrite.com/e/accessory-dwelling-unit-fair-tickets-34557276745
Devolver
Regresar al archivo de noticias de la Junta de Alquiler de San Francisco .