Hội đồng cho thuê sửa đổi các quy tắc và quy định về việc trục xuất người chủ chuyển đến và người thân chuyển đến
Thứ tư, ngày 06 tháng 12 năm 2017
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 21 tháng 11 năm 2017, Ủy viên Hội đồng Thuê nhà đã nhất trí thông qua các sửa đổi được đề xuất đối với các mục 12.14 và 12.17 của Quy định và Quy tắc liên quan đến việc trục xuất do Chủ nhà chuyển đến/Người thân chuyển đến (“OMI”).
Các sửa đổi đối với Quy định và Quy chế là để ứng phó với việc thông qua các sửa đổi gần đây đối với Sắc lệnh Thuê nhà ( Sắc lệnh số 160-17 ) của Hội đồng Giám sát, trong đó có những thay đổi đáng kể đối với các yêu cầu về việc trục xuất OMI và cũng tăng cường bảo vệ cho những người thuê nhà nhận được thông báo trục xuất OMI. Những thay đổi trong Sắc lệnh bao gồm các yêu cầu báo cáo mới, theo đó chủ nhà phải xuất trình bằng chứng về việc cư trú và nộp biểu mẫu do Hội đồng Thuê nhà tạo ra có tên là "Tuyên bố về việc cư trú" theo các khoảng thời gian khác nhau trong khoảng thời gian năm năm sau khi thông báo trục xuất được gửi. Hội đồng Thuê nhà có trách nhiệm gửi một bản sao của mỗi Tuyên bố về việc cư trú cho người thuê nhà bị di dời và đánh giá các hình phạt hành chính đối với bất kỳ chủ nhà nào không nộp các tài liệu bắt buộc. Một số thay đổi đối với Sắc lệnh có hiệu lực vào ngày 27 tháng 8 năm 2017, trong khi những thay đổi khác, bao gồm các yêu cầu báo cáo mới của chủ nhà, áp dụng cho các thông báo trục xuất được gửi vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2018.
Như tóm tắt dưới đây, những thay đổi đối với Quy định và Điều lệ Mục 12.14 và 12.17 nhằm mục đích giúp làm rõ, thực hiện và thực hiện mục đích của các sửa đổi Pháp lệnh mới. Các sửa đổi đối với Quy định và Điều lệ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2018.
- Mục 12.14(a) đã được sửa đổi để làm rõ rằng các đối tác trong nước có thể tổng hợp các lợi ích của họ cho mục đích trục xuất OMI theo sự phù hợp với Mục 37.9(a)(8)(iii) của Pháp lệnh.
- Mục 12.14(b) đã được sửa đổi để tuân thủ Mục 37.9B của Pháp lệnh và cũng yêu cầu phải cung cấp một số thông tin nhất định trong thông báo trục xuất của OMI.
- Mục 12.14(c) đã được sửa đổi để làm rõ bằng chứng nào có liên quan đến việc xác định nơi cư trú chính của một bên cho mục đích trục xuất theo OMI.
- Mục 12.14(e) được thêm vào để liệt kê danh sách các yếu tố có liên quan đến việc xác định liệu chủ nhà có hành động hoặc đang hành động một cách thiện chí vì mục đích trục xuất theo OMI hay không.
- Mục 12.14(f) đã được thêm vào để liệt kê thông tin bắt buộc phải có trên Tuyên bố về quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(8)(vii) của Pháp lệnh và để xác định các loại tài liệu hỗ trợ sẽ được yêu cầu kèm theo Tuyên bố về quyền sở hữu.
- Mục 12.17 đã được sửa đổi để làm rõ rằng trong khi Ban Thuê nhà không đưa ra quyết định pháp lý nào liên quan đến tính đầy đủ của thông báo OMI tại thời điểm nộp, nhân viên Ban Thuê nhà có thể yêu cầu thông báo nêu rõ tiền thuê nhà của người thuê và bao gồm một mẫu đơn thay đổi địa chỉ trống cho người thuê, theo yêu cầu của Mục 37.9(a)(8)(v) của Pháp lệnh.
Toàn văn Quy định và Điều lệ sửa đổi Mục 12.14 và 12.17 có sẵn tại đây .
Những Người Thuê Nhà Bị Di Dời Do Cháy Rừng North Bay Đủ Điều Kiện Được Nhận Quy Chế Cư Trú Của Good Samaritan
Thứ năm, ngày 26 tháng 10 năm 2017
Người thuê nhà bị di dời do các đám cháy ở Vịnh Bắc có thể ký kết thỏa thuận cư trú theo hình thức Người Samaritan tốt bụng với chủ nhà ở San Francisco, với điều kiện là: (1) người thuê nhà đã nhận được Giấy chứng nhận tình huống khẩn cấp yêu cầu Người thuê nhà phải di dời theo Sắc lệnh §37.2(a)(1)(D)(iii); (2) đơn vị ở San Francisco phải tuân theo Sắc lệnh tiền thuê nhà; (3) người thuê nhà và chủ nhà theo hình thức Người Samaritan tốt bụng tuân thủ mọi yêu cầu của chương trình Người Samaritan tốt bụng theo quy định tại Sắc lệnh §37.2(a)(1)(D); và (4) không có hạn chế nào về số tiền thuê nhà hoặc quyền cho thuê lại do bị trục xuất trước đó có thể ảnh hưởng đến khả năng của chủ nhà trong việc ký kết thỏa thuận Người Samaritan tốt bụng đối với một đơn vị cho thuê cụ thể.
Tiền thuê ban đầu của người thuê theo thỏa thuận cư trú Good Samaritan phải được giới hạn không quá tiền thuê mà người thuê đã trả trước khi di dời, cộng thêm 10%. Người thuê từ bên ngoài San Francisco không có quyền quay lại căn hộ bị hư hỏng chỉ bằng cách có thỏa thuận cư trú Good Samaritan tạm thời tại San Francisco. Chủ sở hữu bất động sản bị di dời do hỏa hoạn ở North Bay không đủ điều kiện để hưởng thỏa thuận cư trú Good Samaritan tại San Francisco.
Người thuê nhà nên liên hệ với Ben Amyes tại Cơ quan Dịch vụ Nhân sinh để kết nối với các chủ nhà tiềm năng là Người Samaritan Tốt bụng. Số điện thoại của anh ấy là 415.557.5370. Ben được phép ký vào mẫu Chứng nhận bắt buộc trước khi ký kết thỏa thuận cư trú Người Samaritan Tốt bụng, ngay cả khi người thuê nhà đã phải di dời khỏi một đơn vị cho thuê bên ngoài San Francisco. Bất kỳ chủ nhà nào ở San Francisco muốn cung cấp một đơn vị cho người thuê nhà bị di dời thông qua chương trình Người Samaritan Tốt bụng cũng nên liên hệ với Ben Amyes.
Các sửa đổi của Sắc lệnh mới về việc trục xuất người chủ chuyển đến và người thân chuyển đến
Chủ Nhật, 27 tháng 8, 2017
Có hiệu lực từ ngày 27 tháng 8 năm 2017, Sắc lệnh Thuê nhà đã được sửa đổi để tăng cường bảo vệ cho những người thuê nhà nhận được thông báo trục xuất của chủ nhà hoặc người thân chuyển đến (“OMI”). Trong khi một số sửa đổi có hiệu lực ngay lập tức vào ngày 27 tháng 8th, hầu hết các sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2018.
Tóm tắt các sửa đổi của Sắc lệnh OMI có hiệu lực vào ngày 27/8/17
37.9(a)(8)(v) : Làm rõ loại bằng chứng nào có liên quan đến việc chứng minh rằng chủ nhà không thực hiện lệnh trục xuất OMI một cách thiện chí.
37.9(f) : Mở rộng thời hiệu khởi kiện về việc trục xuất sai trái sau khi OMI trục xuất từ một năm lên năm năm.
37.9B(a) : Giới hạn tiền thuê ban đầu mà chủ nhà có thể tính cho người thuê nhà mới trong thời hạn năm năm sau khi thông báo OMI được gửi đến không quá số tiền mà người thuê nhà bị di dời phải trả nếu người thuê nhà bị di dời vẫn tiếp tục cư trú.
37.10A(h) và (i) : Tăng cường luật hiện hành liên quan đến việc truy tố tội nhẹ của Biện lý Quận.
37.11A(a) : Cho phép người thuê nhà bị tính tiền thuê nhà quá mức trong thời hạn năm năm sau thông báo OMI kiện chủ nhà để yêu cầu bồi thường thiệt hại gấp ba lần và/hoặc biện pháp khắc phục bằng lệnh cấm.
37.11A(b) : Cho phép các tổ chức phi lợi nhuận về quyền của người thuê nhà ở San Francisco kiện vì trục xuất sai trái và thu tiền thuê nhà vượt mức sau khi trục xuất OMI. Thời hiệu của các hành động như vậy là ba năm và số tiền bồi thường cho việc trả quá nhiều tiền thuê nhà có thể tăng gấp đôi thay vì gấp ba.
Tóm tắt các sửa đổi của Sắc lệnh OMI có hiệu lực vào ngày 1/1/18
Trước ngày 1/1/18, chủ nhà không bắt buộc phải báo cáo với Ban Thuê nhà về việc sử dụng đơn vị cho thuê sau khi bị trục xuất theo OMI và Ban Thuê nhà không bắt buộc phải thực hiện bất kỳ hành động nào sau khi thông báo OMI được nộp lên Ban, ngoại trừ việc ghi lại thông báo về các hạn chế với Văn phòng Ghi chép của Quận theo Mục 37.9B(e). Các Tu chính án Sắc lệnh OMI ngày 27 tháng 8 năm 2017 tạo ra các yêu cầu mới sau đây có hiệu lực CHỈ đối với các thông báo OMI được gửi vào hoặc sau ngày 1/1/18:
37.9(a)(8)(v): Yêu cầu chủ nhà đính kèm mẫu đơn thay đổi địa chỉ trống vào thông báo trục xuất OMI mà người thuê nhà có thể sử dụng để thông báo cho Rent Board về bất kỳ thay đổi địa chỉ nào. Mẫu đơn bắt buộc sẽ có trên trang web của Rent Board vào ngày 1/1/18.
37.9(a)(8)(v): Yêu cầu chủ nhà phải đưa vào thông báo trục xuất OMI một tuyên bố do chủ nhà thực hiện theo hình phạt về tội khai man, nêu rõ rằng chủ nhà có ý định lấy lại quyền sở hữu căn hộ một cách thiện chí để sử dụng làm nơi cư trú chính của chủ nhà hoặc người thân trong thời gian ít nhất là 36 tháng liên tục.
37.9(a)(8)(vii): Yêu cầu chủ nhà phải nộp mẫu “Tuyên bố về việc chiếm dụng” cho Rent Board trong vòng 90 ngày sau ngày thông báo OMI được gửi đi, và một Tuyên bố về việc chiếm dụng được cập nhật sau mỗi 90 ngày cho đến khi chủ nhà lấy lại được quyền sở hữu, và sau đó một lần một năm trong năm năm sau khi lấy lại được quyền sở hữu căn hộ. Mẫu bắt buộc sẽ có trên trang web của Rent Board vào ngày 1/1/18.
37.9(a)(8)(vii): Yêu cầu chủ nhà hoặc người thân tuyên bố đang cư trú tại căn hộ đó làm nơi cư trú chính của người đó phải đính kèm ít nhất hai hình thức tài liệu hỗ trợ vào Tuyên bố cư trú để chứng minh rằng căn hộ đó đang được cư trú làm nơi cư trú chính của người đó.
37.9(a)(8)(vii): Yêu cầu Hội đồng Thuê nhà gửi một bản sao của mỗi Báo cáo tình trạng chiếm dụng định kỳ và hàng năm cho người thuê nhà bị di dời hoặc thông báo rằng chủ nhà đã không nộp Báo cáo tình trạng chiếm dụng theo yêu cầu.
37.9(a)(8)(vii): Yêu cầu Hội đồng Thuê nhà đánh giá các hình phạt hành chính đối với bất kỳ chủ nhà nào không nộp Báo cáo về tình trạng cư trú theo yêu cầu và các tài liệu hỗ trợ – 250 đô la cho lần vi phạm đầu tiên, 500 đô la cho lần vi phạm thứ hai và 1.000 đô la cho mỗi lần vi phạm tiếp theo.
37.9B(e): Yêu cầu Ban Thuê nhà gửi thông báo đến đơn vị bị ảnh hưởng, nêu rõ mức tiền thuê tối đa cho đơn vị trong vòng ba mươi ngày sau ngày có hiệu lực của thông báo OMI và gửi thông báo cập nhật đến đơn vị hàng năm trong năm năm sau đó.
37.6(k): Yêu cầu Hội đồng Thuê nhà phải chuyển mẫu ngẫu nhiên 10% của tất cả các Báo cáo về tình trạng cư trú cho Biện lý Quận hàng tháng. Cũng yêu cầu Hội đồng Thuê nhà phải gửi cho Biện lý Quận danh sách tất cả các đơn vị mà Báo cáo về tình trạng cư trú theo yêu cầu chưa được nộp.
37.9B(b)(2): Kéo dài từ ba đến năm năm thời hạn sau thông báo OMI trong đó chủ nhà có ý định cho thuê lại căn hộ trước tiên phải cung cấp căn hộ cho người thuê nhà bị di dời. Đề nghị phải được nộp lên Hội đồng Thuê nhà trong vòng mười lăm ngày. Người thuê nhà có ba mươi ngày kể từ khi nhận được đề nghị để thông báo cho chủ nhà về việc chấp nhận hoặc từ chối đề nghị và nếu được chấp nhận, bốn mươi lăm ngày để tái chiếm căn hộ.
Thanh toán di dời cho việc trục xuất Ellis được yêu cầu đối với tất cả Người cư trú được ủy quyền bất kể tuổi tác
Có hiệu lực từ ngày 23 tháng 7 năm 2017, Mục 37.9A(e)(3) của Sắc lệnh Thuê nhà đã được sửa đổi để yêu cầu chủ nhà tìm cách trục xuất theo Đạo luật Ellis phải trả trợ cấp tái định cư cho mỗi người được ủy quyền cư trú tại đơn vị cho thuê, bao gồm cả trẻ vị thành niên và người thuê phụ. Định nghĩa về "Người thuê đủ điều kiện" để được thanh toán tái định cư theo Ellis hiện giống như đối với các vụ trục xuất không phải do lỗi khác được nêu trong Mục 37.9C của Sắc lệnh, ngoại trừ việc không có yêu cầu cư trú 12 tháng đối với người thuê nhà bị trục xuất theo Đạo luật Ellis.
Quyết định của Tòa Phúc thẩm Phát hiện Sắc lệnh Tăng tiền di dời Ellis là Bất hợp pháp – Cập nhật #3 (23/7/17)
Vào ngày 14 tháng 7 năm 2015, Hội đồng Giám sát đã sửa đổi Mục 37.9A(e)(3)(E)-(H) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà để quy định rằng mỗi người thuê nhà bị di dời theo Đạo luật Ellis có quyền được hưởng khoản lớn hơn trong số (1) khoản thanh toán tiền thuê nhà di dời hiện tại hoặc (2) chênh lệch giữa tiền thuê nhà hiện tại của người thuê nhà và giá thuê thị trường do Văn phòng Kiểm soát viên xác định, nhân với nhau để bao gồm một khoảng thời gian hai năm. Vào ngày 2 tháng 10 năm 2015, Tòa án cấp cao San Francisco đã phát hiện ra rằng sửa đổi này là bất hợp pháp và ra lệnh cho Thành phố không được thi hành nó. Vào ngày 21 tháng 3 năm 2017, Tòa Phúc thẩm California đã khẳng định quyết định của tòa án cấp dưới trong vụ Coyne v. CCSF (2017) 9 Cal. App. 5th 1215. Quyết định của Tòa Phúc thẩm là quyết định cuối cùng và do đó, các quyền lợi di dời Ellis trước đó được nêu trong Mục 37.9A vẫn có hiệu lực.
Sự kiện tiếp cận cộng đồng năm 2017
Ngày: Thứ bảy, ngày 25 tháng 2 năm 2017
Sự kiện: Trình bày tại Thư viện Chi nhánh Chinatown
Địa điểm: 1135 Powell St. San Francisco, CA 94108
Thời gian: 2:30 chiều - 4:00 chiều
Ngày: Thứ Hai, ngày 17 tháng 4 năm 2017
Sự kiện: Triển lãm thương mại SFAA
Địa điểm: Trung tâm Fort Mason, Tòa nhà A 2 Marina Blvd.
Thời gian: 4:00 chiều - 7:30 tối
Ngày: Thứ Bảy, ngày 3 tháng 6 năm 2017
Sự kiện: Triển lãm nhà ở San Francisco
Địa điểm: Cao đẳng thành phố San Francisco, 50 Phelan Ave- Smith Hall
Thời gian: 11:00 sáng - 2:30 chiều
Ngày: Thứ năm, ngày 15 tháng 6 năm 2017
Sự kiện: Hội chợ an toàn động đất
Địa điểm: Hội trường Bill Graham Civic, số 99 phố Grove.
Thời gian: Trưa - 7:00 tối
Trang web: https://www.eventbrite.com
Ngày: Thứ Hai, ngày 26 tháng 6 năm 2017
Sự kiện: Hội chợ Nhà ở Phụ trợ (ADU)
Địa điểm: Trung tâm cộng đồng Do Thái, 3200 California Street
Thời gian: 6:00pm - 8:00pm
Trang web: https://www.eventbrite.com/e/accessory-dwelling-unit-fair-tickets-34557276745
Trở lại
Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .