新法擴大了與住宅拆除和重大翻修相關的租戶保護範圍

舊金山監事會通過一項新法案，旨在擴大住宅單元拆除或大規模翻新時對租戶的保護。該法案修訂了《規劃法》和《租金條例》，將於2026年2月9日生效。

January 23, 2026

舊金山監事會通過一項新法案，擴大了住宅單元拆除或大規模翻修時對租戶的保護範圍。該法案修訂了《規劃法》和《租金條例》，將於2026年2月9日生效。

該法律對計劃拆除住宅單元的業主增加了新的要求，並加強了對因拆除或重大翻修而流離失所的租戶的保護。

其他主要變化包括：

根據修訂後的規劃法規，拆除住宅單元的業主必須重建所有被拆除的單位。這項規定與州住房法（包括參議院第330號法案）一致。

在某些情況下，重建住房必須是經濟適用房或租金管制房。這取決於原先居住在被拆除住房中的家庭的收入水平。

如果房東有某些類型的騷擾房客行為，法律規定五年內不得批准拆除許可證。

該法還禁止在租戶根據不符合租金條例的買斷協議搬出後的五年內拆除房屋。但如果租金委員會或法院認定房東已基本遵守買斷要求，仍可頒發拆除許可證。

房屋即將被拆除的租戶有權在施工開始前至少六個月內繼續居住在原始房屋內。對於低收入家庭，最短期限為三個月。根據這項法律，低收入家庭是指收入低於所在地區收入中位數80%的家庭。

所有因重建拆除而流離失所的租戶都必須獲得搬遷補償。補償金額與根據《艾利斯法案》驅逐租戶所要求的金額相同。

低收入租戶有權獲得額外搬遷補助，最長可達 42 個月，或直至他們在新的建築中獲得替代住房為止，以先到者為準。這項額外補助可以採取以下形式之一：

如果支付額外的搬遷補助會造成房東的財務困難，房東可以向租金委員會申請困難認定。經聽證後，行政法官 (ALJ) 可以批准付款計劃或其他合理的救濟措施。

如果新建案是出租房屋，則必須為搬遷的租戶提供新大樓中類似的單位。

對於低收入租戶，替代住房的租金必須與其先前的租金相同或低於該租金，以較低者為準，或必須為可負擔的住房成本。該法律還規定了符合條件的替代住房的面積和佈局標準。

就搬遷援助和更換住房的權利而言，法律對某些前租戶與現任住戶享有同等待遇。這包括在特定時間內因以下原因搬出的租戶：

該法新增了一項正當驅逐理由，即《租金條例》第37.9(a)(17)條。此正當理由適用於已核准的重建工程需要拆除整棟建築物的情況。

該法案也縮小了《租金條例》第37.9(a)(10)條的適用範圍。該條款現在僅適用於永久拆除單一單位的情況。

根據第37.9(a)(17)條，房東在所有必需的許可證都已頒發且已證明遵守適用的租戶保護規定之前，不得發出驅逐通知。涉及有未成年子女的家庭或在該單元居住至少一年的教育工作者的驅逐，不得在學年期間進行。

法律規定，租務委員會必須就某些租戶騷擾舉報舉行聽證會。如果租戶或前租戶認為房東試圖強迫他們搬離住所，則可以提交騷擾舉報。

如果符合特定標準，租務委員會必須在45天內安排由行政法官主持的調查聽證會。行政法官將裁定騷擾行為是否發生，以及如果房客搬走，房客是否因受到騷擾而搬走。

行政法官的裁決不包括損害賠償、租金減免或其他金錢補償。任何一方均可就該裁決向租金委員會提出上訴。

根據現行法律，因資本改善驅逐而暫時流離失所的租戶（依據租金條例第 37.9(a)(11) 條）將獲得一次性搬遷費，無論流離失所持續多久。

根據新法，如果低收入租戶必須搬離住所超過三個月，則有權獲得最多 42 個月的額外月度補助。這些補助金用於彌補租戶原租金與可負擔租金標準或租戶實際臨時住房成本（以較低者為準）之間的差額。

要獲得這項援助，租戶必須向租金委員會提交一份表格，以核實家庭收入和人口數量。租金委員會必須計算出援助金額，並在30天內通知雙方；如果房東也提交了相關信息，則通知期限為45天。

如果支付額外的搬遷補助會造成財務困難，房東可以向行政法官申請舉行困難聽證會。

該法案也修訂了《租金條例》，內容如下：

該法律也允許房東請求租金委員會認定他們已基本遵守買斷條例。

更新後的租金委員會表格和資訊資料將在相關法規生效後發佈在租金委員會網站上。下方連結的法規原文包含了新要求和保護措施的完整說明。