Pinalalawak ng Bagong Batas ang mga Proteksyon ng Nangungupahan na May Kaugnayan sa mga Demolisyon ng Residential at mga Pangunahing Renobasyon

Pinalalawak ng Bagong Batas ang mga Proteksyon ng Nangungupahan na May Kaugnayan sa mga Demolisyon ng Residential at mga Pangunahing Renobasyon

Isang bagong batas na ipinasa ng San Francisco Board of Supervisors ang nagpapalawak ng mga proteksyon ng nangungupahan kapag ang mga residential unit ay giniba o binago nang malaki. Binabago ng batas ang Planning Code at ang Rent Ordinance at magkakabisa sa Pebrero 9, 2026.

Pangkalahatang-ideya ng Batas

Nagdaragdag ang batas ng mga bagong kinakailangan para sa mga may-ari ng ari-arian na nagpaplanong gibain ang mga residential unit. Pinapataas din nito ang mga proteksyon para sa mga nangungupahan na nawalan ng tirahan dahil sa demolisyon o malalaking renobasyon.

Kabilang sa iba pang malalaking pagbabago ang:

• Mga bagong kinakailangan sa pagsisiwalat para sa mga kasunduan sa pagbili ng nangungupahan
• Mga pagbabago sa kung paano pinangangasiwaan ng Rent Board ang ilang kaso ng panggigipit sa nangungupahan
• Pinalawak na tulong sa paglipat para sa ilang nangungupahan

Pagpapalit ng mga Giniba na Yunit

Sa ilalim ng susog na Planning Code, ang mga may-ari ng ari-arian na gumiba ng mga residential unit ay dapat palitan ang lahat ng mga unit na giniba. Ang kinakailangang ito ay naaayon sa mga batas sa pabahay ng estado, kabilang ang Senate Bill 330.

Sa ilang mga pagkakataon, ang mga pamalit na yunit ay dapat na abot-kaya o kontrolado ang renta. Depende ito sa antas ng kita ng mga sambahayang nanirahan sa mga giniba na yunit.

Mga Limitasyon sa Demolisyon Pagkatapos ng Panggigipit o Hindi Wastong Pagbili

Ipinagbabawal ng batas ang pag-apruba ng mga permit sa demolisyon sa loob ng limang taon kung ang isang may-ari ng lupa ay nasangkot sa ilang partikular na uri ng panliligalig sa nangungupahan.

Ipinagbabawal din ng batas ang demolisyon sa loob ng limang taon matapos lumipat ang isang nangungupahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili na hindi sumusunod sa Rent Ordinance. Maaari pa ring mag-isyu ng permit sa demolisyon kung mapatunayan ng Rent Board o ng korte na lubos na nasunod ng may-ari ng lupa ang mga kinakailangan sa pagbili.

Karapatan sa Pananatili at Tulong sa Relokasyon

Ang mga nangungupahan na ang mga yunit ay gigibain ay may karapatang manatili sa kanilang mga yunit hanggang sa hindi bababa sa anim na buwan bago magsimula ang konstruksyon. Para sa mga sambahayang may mababang kita, ang minimum na panahon ay tatlong buwan. Para sa batas na ito, ang mga sambahayang may mababang kita ay ang mga kumikita nang mas mababa sa 80% ng Area Median Income.

Ang lahat ng nangungupahan na nawalan ng tirahan dahil sa demolisyon para sa muling pagpapaunlad ay dapat makatanggap ng mga bayad sa paglipat. Ang mga halaga ng bayad ay kapareho ng mga kinakailangan para sa mga pagpapaalis sa Ellis Act.

Ang mga nangungupahan na may mababang kita ay may karapatan sa karagdagang tulong sa paglipat nang hanggang 42 buwan, o hanggang sa mabigyan sila ng kapalit na yunit sa bagong gusali, alinman ang mauna. Ang karagdagang tulong na ito ay maaaring nasa isa sa mga sumusunod na anyo:

• Pagbibigay ng pamalit na yunit sa dating upa ng nangungupahan
• Paggawa ng mga standardized na buwanang pagbabayad batay sa antas ng kita at laki ng yunit
• Pagbibigay ng indibidwal na tulong sa paglipat na naaayon sa batas ng estado

Maaaring humiling ang isang may-ari ng lupa ng isang pagpapasiya sa kahirapan mula sa Rent Board kung ang pagbabayad ng karagdagang tulong sa paglipat ay magdudulot ng kahirapan sa pananalapi. Pagkatapos ng isang pagdinig, maaaring aprubahan ng isang Administrative Law Judge (ALJ) ang isang plano sa pagbabayad o iba pang makatwirang lunas.

Karapatan sa isang Kapalit na Yunit

Kung ang bagong development ay isang paupahang gusali, ang mga nangungupahang nawalan ng tirahan ay dapat alukin ng katulad na unit sa bagong gusali.

Para sa mga nangungupahan na may mababang kita, ang kapalit na yunit ay dapat ialok sa dating upa ng nangungupahan o sa abot-kayang upa, alinman ang mas mababa, o sa abot-kayang halaga ng pabahay. Nagtatakda rin ang batas ng mga pamantayan sa laki at layout para sa kung ano ang kwalipikado bilang isang maihahambing na kapalit na yunit.

Pinalawak na mga Proteksyon para sa mga Dating Nangungupahan

Para sa mga layunin ng tulong sa paglipat at karapatan sa isang kapalit na yunit, tinatrato ng batas ang ilang dating nangungupahan na katulad ng mga kasalukuyang naninirahan. Kabilang dito ang mga nangungupahan na lumipat sa loob ng mga tinukoy na panahon dahil sa:

• Isang kasunduan sa pagbili na hindi sumusunod sa Ordinansa sa Pag-upa ngunit kalaunan ay napatunayang sumusunod sa batas
• Pagpapaalis sa may-ari o kamag-anak na lumipat dito
• Pagpapaalis sa Batas Ellis
• Isang seryoso o napipintong panganib sa kalusugan o kaligtasan

Bagong Makatarungang Dahilan para sa mga Pagpapaalis sa Demolisyon

Nagdaragdag ang batas ng isang bagong makatarungang dahilan para sa pagpapaalis, ang Rent Ordinance § 37.9(a)(17). Ang makatarungang dahilan na ito ay nalalapat kapag ang isang pinahihintulutang proyekto sa muling pagpapaunlad ay nangangailangan ng demolisyon ng isang buong gusali.

Pinapaliit din ng batas ang Rent Ordinance § 37.9(a)(10). Ang probisyong iyon ay nalalapat na lamang ngayon sa permanenteng pag-alis ng isang yunit.

Hindi maaaring mag-isyu ang isang may-ari ng lupa ng abiso ng pagpapaalis sa ilalim ng § 37.9(a)(17) hangga't hindi nailalabas ang lahat ng kinakailangang permit at naipakita ang pagsunod sa mga naaangkop na proteksyon ng nangungupahan. Ang mga pagpapaalis na nakakaapekto sa mga sambahayan na may mga menor de edad na anak o mga tagapagturo na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon ay hindi maaaring ituloy sa loob ng taon ng pasukan.

Mga Pagdinig sa Panggigipit ng Nangungupahan

Inaatasan ng batas ang Rent Board na magsagawa ng mga pagdinig sa ilang ulat ng panliligalig sa nangungupahan. Ang isang nangungupahan o dating nangungupahan ay maaaring maghain ng ulat ng panliligalig kung naniniwala silang sinubukan silang pilitin ng may-ari na umalis sa kanilang unit.

Kung natutugunan ang mga partikular na pamantayan, dapat mag-iskedyul ang Rent Board ng isang imbestigasyong pagdinig sa harap ng isang ALJ sa loob ng 45 araw. Ang ALJ ang magpapasya kung naganap ang panliligalig at, kung lumipat ang nangungupahan, kung lumipat ba ang nangungupahan dahil sa panliligalig.

Hindi isasama sa desisyon ng ALJ ang mga danyos, pagbawas ng upa, o iba pang tulong pinansyal. Maaaring iapela ng alinmang partido ang desisyon sa Rent Board Commission.

Karagdagang Tulong sa Relokasyon para sa Pansamantalang Pagpapaalis sa Pagpapabuti ng Kapital

Sa ilalim ng umiiral na batas, ang mga nangungupahan na pansamantalang nawalan ng tirahan dahil sa mga pagpapaalis sa capital improvement sa ilalim ng Rent Ordinance § 37.9(a)(11) ay makakatanggap ng minsanang bayad sa paglipat, gaano man katagal ang paglipat.

Sa ilalim ng bagong batas, kung ang isang nangungupahan na may mababang kita ay kailangang lumipat nang higit sa tatlong buwan, ang nangungupahan ay may karapatan sa karagdagang buwanang bayad nang hanggang 42 buwan. Sakop ng mga bayad na ito ang pagkakaiba sa pagitan ng dating upa ng nangungupahan at alinman sa abot-kayang pamantayan ng upa o ang aktwal na gastos sa pansamantalang pabahay ng nangungupahan, alinman ang mas mababa.

Para matanggap ang tulong na ito, ang mga nangungupahan ay dapat magsumite ng isang form sa Rent Board na nagpapatunay sa kita at laki ng sambahayan. Dapat kalkulahin ng Rent Board ang halaga ng bayad at ipaalam sa magkabilang panig sa loob ng 30 araw, o sa loob ng 45 araw kung ang may-ari ng lupa ay magsusumite rin ng impormasyon.

Maaaring humiling ang isang may-ari ng lupa ng isang pagdinig para sa kahirapan sa harap ng isang ALJ kung ang pagbabayad ng karagdagang tulong sa relokasyon ay magdudulot ng kahirapan sa pananalapi.

Iba Pang Mga Pagbabago sa Ordinansa sa Pag-upa

Inaamyendahan din ng batas ang Ordinansa sa Pag-upa upang:

• Gumawa ng mapabubulaanang palagay na ang mga nangungupahan na lumipat sa loob ng isang taon mula sa pagtanggap ng abiso ng pagpapaalis sa tirahan ng may-ari o kamag-anak ay lumipat dahil sa abisong iyon, kahit na ang abiso ay binawi kalaunan.
• Kinakailangang isama sa mga kasunduan sa pagbili ang impormasyon tungkol sa mga karapatan ng nangungupahan na may kaugnayan sa mga proyekto ng demolisyon
• Atasan ang mga may-ari na naghain ng abiso ng intensyon na bawiin ang mga yunit sa ilalim ng Ellis Act na ibunyag kung plano nilang gibain ang mga yunit sa loob ng susunod na limang taon at ipaalam sa mga nangungupahan na maaaring may mga karagdagang karapatan na naaangkop.

Pinapayagan din ng batas ang mga may-ari ng lupa na humingi ng pasya sa Rent Board na sila ay lubos na sumunod sa Buyout Ordinance.

Mga Porma at Implementasyon

Ang mga na-update na form ng Rent Board at mga materyales na nagbibigay ng impormasyon na sumasalamin sa mga pagbabagong ito ay makukuha sa website ng Rent Board kapag nagkabisa na ang batas. Ang batas mismo, na naka-link sa ibaba, ay naglalaman ng kumpletong paglalarawan ng mga bagong kinakailangan at proteksyon.

Ang batas ay naglalaman ng kumpletong paglalarawan ng mga bagong kinakailangan at proteksyon.