Luật mới mở rộng phạm vi bảo vệ người thuê nhà liên quan đến việc phá dỡ và cải tạo lớn nhà ở.

Luật mới mở rộng phạm vi bảo vệ người thuê nhà liên quan đến việc phá dỡ và cải tạo lớn nhà ở.

Một đạo luật mới được Hội đồng Giám sát San Francisco thông qua mở rộng các biện pháp bảo vệ người thuê nhà khi các căn hộ chung cư bị phá dỡ hoặc cải tạo đáng kể. Đạo luật này sửa đổi Bộ luật Quy hoạch và Quy định về Thuê nhà và có hiệu lực vào ngày 9 tháng 2 năm 2026.

Tổng quan về luật pháp

Luật này bổ sung các yêu cầu mới đối với chủ sở hữu bất động sản có kế hoạch phá dỡ các căn hộ dân cư. Nó cũng tăng cường bảo vệ cho những người thuê nhà bị di dời do việc phá dỡ hoặc cải tạo lớn.

Những thay đổi lớn khác bao gồm:

• Các yêu cầu công khai mới đối với thỏa thuận mua lại hợp đồng thuê nhà
• Những thay đổi trong cách thức Hội đồng Cho thuê xử lý một số vụ quấy rối người thuê nhà.
• Mở rộng chương trình hỗ trợ di dời cho một số người thuê nhà.

Thay thế các đơn vị bị phá dỡ

Theo Bộ luật Quy hoạch sửa đổi, chủ sở hữu bất động sản khi phá dỡ các đơn vị nhà ở phải xây dựng lại tất cả các đơn vị đã bị phá dỡ. Yêu cầu này phù hợp với luật nhà ở của tiểu bang, bao gồm cả Dự luật Thượng viện số 330.

Trong một số trường hợp, các căn hộ thay thế phải có giá cả phải chăng hoặc được kiểm soát giá thuê. Điều này phụ thuộc vào mức thu nhập của các hộ gia đình sinh sống trong các căn hộ bị phá dỡ.

Giới hạn việc phá dỡ sau khi xảy ra hành vi quấy rối hoặc mua lại bất hợp pháp

Luật pháp cấm phê duyệt giấy phép phá dỡ trong vòng 5 năm nếu chủ nhà có hành vi quấy rối người thuê nhà theo một số hình thức nhất định.

Luật cũng cấm phá dỡ trong vòng 5 năm sau khi người thuê nhà chuyển đi theo thỏa thuận mua lại không tuân thủ Quy định về Thuê nhà. Giấy phép phá dỡ vẫn có thể được cấp nếu Hội đồng Thuê nhà hoặc tòa án xác định rằng chủ nhà đã tuân thủ đáng kể các yêu cầu của thỏa thuận mua lại.

Quyền cư trú và hỗ trợ tái định cư

Những người thuê nhà có căn hộ đang bị phá dỡ có quyền được ở lại trong căn hộ của mình cho đến ít nhất sáu tháng trước khi công trình bắt đầu. Đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp, thời gian tối thiểu là ba tháng. Theo luật này, các hộ gia đình có thu nhập thấp là những hộ gia đình có thu nhập dưới 80% thu nhập trung bình của khu vực.

Tất cả người thuê nhà bị di dời do phá dỡ để tái phát triển đều phải nhận được khoản bồi thường tái định cư. Số tiền bồi thường tương đương với số tiền được yêu cầu đối với các vụ trục xuất theo Đạo luật Ellis.

Người thuê nhà có thu nhập thấp được hưởng thêm trợ cấp di dời trong tối đa 42 tháng, hoặc cho đến khi họ được bố trí một căn hộ thay thế trong tòa nhà mới, tùy điều kiện nào đến trước. Khoản trợ cấp bổ sung này có thể được thực hiện theo một trong các hình thức sau:

• Cung cấp một căn hộ thay thế với mức giá thuê như trước đây của người thuê nhà.
• Thực hiện thanh toán hàng tháng theo tiêu chuẩn dựa trên mức thu nhập và diện tích căn hộ.
• Cung cấp hỗ trợ di dời cá nhân phù hợp với luật pháp tiểu bang.

Chủ nhà có thể yêu cầu Hội đồng Thuê nhà xem xét trường hợp khó khăn tài chính nếu việc chi trả khoản hỗ trợ di dời bổ sung gây ra khó khăn về tài chính. Sau phiên điều trần, Thẩm phán Luật Hành chính (ALJ) có thể phê duyệt kế hoạch thanh toán hoặc các biện pháp cứu trợ hợp lý khác.

Quyền được thay thế thiết bị

Nếu công trình xây dựng mới là tòa nhà cho thuê, những người thuê nhà bị di dời phải được đề nghị một căn hộ tương đương trong tòa nhà mới.

Đối với người thuê nhà có thu nhập thấp, căn hộ thay thế phải được chào thuê với mức giá bằng với tiền thuê nhà trước đây của người thuê hoặc với mức giá thuê phải chăng, tùy theo mức nào thấp hơn, hoặc với chi phí nhà ở phải chăng. Luật cũng quy định các tiêu chuẩn về diện tích và bố cục đối với những căn hộ được coi là tương đương với căn hộ cũ.

Tăng cường các biện pháp bảo vệ cho người thuê nhà cũ

Để được hỗ trợ di dời và quyền được bố trí nhà ở thay thế, luật pháp đối xử với một số người thuê nhà cũ giống như người thuê nhà hiện tại. Điều này bao gồm những người thuê nhà đã chuyển đi trong các khoảng thời gian quy định vì các lý do sau:

• Một thỏa thuận mua lại không tuân thủ Quy định về thuê nhà nhưng sau đó được xác định là về cơ bản vẫn tuân thủ quy định đó.
• Chủ nhà hoặc người thân chuyển đến ở cùng.
• Việc trục xuất theo Đạo luật Ellis
• Một mối nguy hiểm nghiêm trọng hoặc sắp xảy ra đối với sức khỏe hoặc sự an toàn.

Lý do chính đáng mới cho việc phá dỡ và trục xuất

Luật bổ sung một lý do chính đáng mới để trục xuất, Quy định về tiền thuê nhà § 37.9(a)(17). Lý do chính đáng này áp dụng khi một dự án tái phát triển được phép yêu cầu phá dỡ toàn bộ tòa nhà.

Luật cũng thu hẹp Điều 37.9(a)(10) của Quy định về tiền thuê nhà. Điều khoản đó hiện chỉ áp dụng cho việc di dời vĩnh viễn một đơn vị duy nhất.

Chủ nhà không được phép đưa ra thông báo đuổi nhà theo § 37.9(a)(17) cho đến khi tất cả các giấy phép cần thiết đã được cấp và việc tuân thủ các biện pháp bảo vệ người thuê nhà hiện hành đã được chứng minh. Việc đuổi nhà ảnh hưởng đến các hộ gia đình có trẻ vị thành niên hoặc giáo viên đã sống trong căn hộ ít nhất một năm không được tiến hành trong năm học.

Phiên điều trần về hành vi quấy rối người thuê nhà

Luật pháp yêu cầu Hội đồng Cho thuê nhà phải tổ chức các phiên điều trần về một số báo cáo quấy rối người thuê nhà nhất định. Người thuê nhà hoặc người thuê nhà cũ có thể nộp báo cáo quấy rối nếu họ tin rằng chủ nhà đã cố gắng ép buộc họ rời khỏi căn hộ.

Nếu đáp ứng các tiêu chí cụ thể, Hội đồng Thuê nhà phải lên lịch một phiên điều trần điều tra trước thẩm phán hành chính (ALJ) trong vòng 45 ngày. Thẩm phán hành chính sẽ quyết định xem hành vi quấy rối có xảy ra hay không và, nếu người thuê nhà đã chuyển đi, liệu người thuê nhà chuyển đi vì lý do bị quấy rối hay không.

Quyết định của thẩm phán hành chính sẽ không bao gồm bồi thường thiệt hại, giảm tiền thuê nhà hoặc các khoản hỗ trợ tài chính khác. Cả hai bên đều có thể kháng cáo quyết định lên Ủy ban Hội đồng Thuê nhà.

Hỗ trợ chi phí tái định cư bổ sung cho các trường hợp tạm thời phải di dời để phục vụ công tác cải tạo cơ sở hạ tầng.

Theo luật hiện hành, những người thuê nhà tạm thời bị buộc phải di dời để cải thiện cơ sở hạ tầng theo Sắc lệnh Thuê nhà § 37.9(a)(11) sẽ nhận được khoản thanh toán di dời một lần, bất kể thời gian di dời kéo dài bao lâu.

Theo luật mới, nếu người thuê nhà có thu nhập thấp phải chuyển đi trong hơn ba tháng, họ sẽ được hưởng thêm các khoản thanh toán hàng tháng trong tối đa 42 tháng. Các khoản thanh toán này bù đắp khoản chênh lệch giữa tiền thuê nhà trước đây của người thuê và mức giá thuê nhà hợp lý hoặc chi phí nhà ở tạm thời thực tế của người thuê, tùy theo mức nào thấp hơn.

Để nhận được sự hỗ trợ này, người thuê nhà phải nộp một mẫu đơn cho Hội đồng Thuê nhà để xác minh thu nhập và số thành viên trong hộ gia đình. Hội đồng Thuê nhà phải tính toán số tiền cần thanh toán và thông báo cho cả hai bên trong vòng 30 ngày, hoặc trong vòng 45 ngày nếu chủ nhà cũng cung cấp thông tin.

Chủ nhà có thể yêu cầu phiên điều trần về khó khăn tài chính trước thẩm phán hành chính nếu việc chi trả khoản hỗ trợ di dời bổ sung gây ra khó khăn về tài chính cho chủ nhà.

Những thay đổi khác đối với Quy định về thuê nhà

Luật này cũng sửa đổi Sắc lệnh về Thuê nhà như sau:

• Tạo ra một giả định có thể bác bỏ rằng những người thuê nhà chuyển đi trong vòng một năm kể từ khi nhận được thông báo đuổi nhà từ chủ sở hữu hoặc người thân là do thông báo đó, ngay cả khi thông báo đó sau này đã bị thu hồi.
• Yêu cầu các thỏa thuận mua lại phải bao gồm thông tin về quyền của người thuê nhà liên quan đến các dự án phá dỡ.
• Yêu cầu các chủ sở hữu nộp thông báo về ý định rút các căn hộ theo Đạo luật Ellis phải tiết lộ liệu họ có kế hoạch phá dỡ các căn hộ đó trong vòng năm năm tới hay không và thông báo cho người thuê nhà rằng các quyền bổ sung có thể được áp dụng.

Luật cũng cho phép chủ nhà yêu cầu Hội đồng Thuê nhà đưa ra kết luận rằng họ đã tuân thủ đáng kể Quy định về Mua lại.

Hình thức và cách thức thực hiện

Các mẫu đơn và tài liệu thông tin cập nhật của Hội đồng Cho thuê nhà phản ánh những thay đổi này sẽ được đăng tải trên trang web của Hội đồng Cho thuê nhà sau khi luật có hiệu lực. Bản thân luật, được liên kết bên dưới, chứa mô tả đầy đủ về các yêu cầu và biện pháp bảo vệ mới.

Văn bản pháp luật này mô tả đầy đủ các yêu cầu và biện pháp bảo vệ mới.