Nueva legislación amplía las protecciones de los inquilinos relacionadas con demoliciones residenciales y renovaciones importantes

Nueva legislación amplía las protecciones de los inquilinos relacionadas con demoliciones residenciales y renovaciones importantes

Una nueva ley aprobada por la Junta de Supervisores de San Francisco amplía las protecciones para los inquilinos en caso de demolición o renovación sustancial de unidades residenciales. La ley modifica el Código de Planificación y la Ordenanza de Alquileres y entra en vigor el 9 de febrero de 2026.

Panorama de la legislación

La ley añade nuevos requisitos para los propietarios que planean demoler unidades residenciales. También aumenta la protección de los inquilinos desplazados por demoliciones o renovaciones importantes.

Otros cambios importantes incluyen:

• Nuevos requisitos de divulgación para los contratos de compraventa de inquilinos
• Cambios en la forma en que la Junta de Alquileres maneja ciertos casos de acoso de inquilinos
• Asistencia ampliada para la reubicación de algunos inquilinos

Reemplazo de unidades demolidas

Según el Código de Planificación enmendado, los propietarios que demuelen unidades residenciales deben reemplazar todas las unidades demolidas. Este requisito es coherente con las leyes estatales de vivienda, incluido el Proyecto de Ley Senatorial 330.

En algunas circunstancias, las viviendas de reemplazo deben ser asequibles o estar sujetas a un régimen de alquiler controlado. Esto depende del nivel de ingresos de los hogares que habitaban las viviendas demolidas.

Límites a la demolición tras acoso o compras indebidas

La ley prohíbe la aprobación de permisos de demolición durante cinco años si un propietario participó en ciertos tipos de acoso a los inquilinos.

La ley también prohíbe la demolición durante cinco años después de que un inquilino se haya mudado en virtud de un contrato de compraventa que no cumplió con la Ordenanza de Alquileres. Se podrá expedir un permiso de demolición si la Junta de Alquileres o un tribunal determina que el arrendador cumplió sustancialmente con los requisitos de compraventa.

Derecho a permanecer y asistencia para la reubicación

Los inquilinos cuyas unidades se demuelen tienen derecho a permanecer en ellas hasta al menos seis meses antes del inicio de la construcción. Para los hogares de bajos ingresos, el período mínimo es de tres meses. A efectos de esta ley, se consideran hogares de bajos ingresos aquellos con ingresos inferiores al 80 % del ingreso medio del área.

Todos los inquilinos desplazados por la demolición para la reurbanización deben recibir pagos de reubicación. Los montos de los pagos son los mismos que los requeridos para los desalojos bajo la Ley Ellis.

Los inquilinos con bajos ingresos tienen derecho a asistencia adicional para la reubicación por hasta 42 meses, o hasta que se les ofrezca una vivienda de reemplazo en el nuevo edificio, lo que ocurra primero. Esta asistencia adicional puede adoptar una de las siguientes formas:

• Proporcionar una unidad sustituta al alquiler anterior del inquilino
• Realizar pagos mensuales estandarizados según el nivel de ingresos y el tamaño de la unidad
• Brindar asistencia de reubicación individualizada de acuerdo con la ley estatal

Un arrendador puede solicitar una determinación de dificultades a la Junta de Alquileres si el pago de la asistencia adicional para la reubicación le causara dificultades económicas. Tras una audiencia, un Juez de Derecho Administrativo (ALJ) puede aprobar un plan de pago u otra ayuda razonable.

Derecho a una unidad de reemplazo

Si el nuevo desarrollo es un edificio de alquiler, a los inquilinos desplazados se les debe ofrecer una unidad comparable en el nuevo edificio.

Para inquilinos de bajos ingresos, la unidad de reemplazo debe ofrecerse al precio de alquiler anterior del inquilino o a un precio asequible, el que sea menor, o a un costo de vivienda asequible. La ley también establece estándares de tamaño y distribución para lo que se considera una unidad de reemplazo comparable.

Protecciones ampliadas para antiguos inquilinos

A efectos de la asistencia para la reubicación y el derecho a una unidad de reemplazo, la ley trata a ciertos antiguos inquilinos de la misma manera que a los actuales. Esto incluye a los inquilinos que se mudaron durante períodos específicos debido a:

• Un acuerdo de compra que no cumplía con la Ordenanza de Alquileres pero que luego se descubrió que cumplía sustancialmente con ella
• Un desalojo por mudanza del propietario o familiar
• Un desalojo bajo la Ley Ellis
• Un peligro grave o inminente para la salud o la seguridad

Nueva causa justa para los desalojos por demolición

La ley añade una nueva causa justa de desalojo, la Ordenanza de Alquileres, § 37.9(a)(17). Esta causa justa se aplica cuando un proyecto de reurbanización autorizado requiere la demolición de un edificio completo.

La ley también limita el artículo 37.9(a)(10) de la Ordenanza de Alquileres. Esta disposición ahora se aplica únicamente al desalojo permanente de una sola vivienda.

Un arrendador no podrá emitir una notificación de desalojo según el § 37.9(a)(17) hasta que se hayan emitido todos los permisos necesarios y se haya demostrado el cumplimiento de las protecciones aplicables para los inquilinos. Los desalojos que afecten a hogares con hijos menores o educadores que hayan vivido en la unidad durante al menos un año no podrán proceder durante el año escolar.

Audiencias por acoso de inquilinos

La ley exige que la Junta de Alquileres celebre audiencias sobre ciertas denuncias de acoso por parte de inquilinos. Un inquilino o exinquilino puede presentar una denuncia de acoso si cree que el propietario intentó obligarlo a abandonar su vivienda.

Si se cumplen criterios específicos, la Junta de Control de Rentas debe programar una audiencia de investigación ante un Juez Administrativo (ALJ) dentro de 45 días. El ALJ decidirá si hubo acoso y, si el inquilino se mudó, si lo hizo debido al acoso.

La decisión del Juez de Derecho Administrativo no incluirá daños y perjuicios, reducciones de alquiler ni ninguna otra compensación económica. Cualquiera de las partes podrá apelar la decisión ante la Comisión de la Junta de Alquileres.

Asistencia adicional para la reubicación en caso de desalojos por mejoras temporales de capital

Según la ley vigente, los inquilinos desplazados temporalmente por desalojos por mejoras de capital según la Ordenanza de Alquileres § 37.9(a)(11) reciben un pago de reubicación único, independientemente de cuánto dure el desplazamiento.

Según la nueva ley, si un inquilino con bajos ingresos debe mudarse por más de tres meses, tiene derecho a pagos mensuales adicionales por hasta 42 meses. Estos pagos cubren la diferencia entre el alquiler anterior del inquilino y un alquiler asequible o el costo real de su vivienda temporal, lo que sea menor.

Para recibir esta ayuda, los inquilinos deben presentar un formulario ante la Junta de Alquileres verificando los ingresos y el tamaño del hogar. La Junta debe calcular el monto del pago y notificar a ambas partes en un plazo de 30 días, o de 45 días si el propietario también presenta la información.

Un propietario puede solicitar una audiencia por dificultades ante un ALJ si pagar la asistencia adicional para la reubicación causaría dificultades financieras.

Otros cambios a la Ordenanza de Alquileres

La ley también modifica la Ordenanza de Alquileres para:

• Crear una presunción refutable de que los inquilinos que se mudan dentro del año de haber recibido un aviso de desalojo del propietario o un familiar se mudaron debido a ese aviso, incluso si el aviso fue retirado posteriormente
• Exigir que los acuerdos de compra incluyan información sobre los derechos de los inquilinos relacionados con los proyectos de demolición
• Exigir a los propietarios que presenten un aviso de intención de retirar unidades según la Ley Ellis que revelen si planean demoler las unidades dentro de los próximos cinco años y que informen a los inquilinos que pueden aplicarse derechos adicionales.

La ley también permite a los propietarios solicitar a la Junta de Alquileres una constatación de que cumplieron sustancialmente con la Ordenanza de Compra.

Formularios e implementación

Los formularios actualizados de la Junta de Alquileres y los materiales informativos que reflejan estos cambios estarán disponibles en el sitio web de la Junta una vez que la legislación entre en vigor. La legislación, cuyo enlace se encuentra a continuación, contiene una descripción completa de los nuevos requisitos y protecciones.

La legislación contiene una descripción completa de los nuevos requisitos y protecciones.