Mga Bagong Pag-amyenda sa Ordinansa Tungkol sa Mga Passthrough ng Pangkalahatang Obligation Bond

Ipinasa kamakailan ang batas na nag-aamyenda sa Ordinansa sa Pagpapaupa upang itadhana na ang mga Pangkalahatang Obligation Bond Passthrough mula sa mga panginoong maylupa patungo sa mga nangungupahan ay dapat kalkulahin batay sa halagang itinaas ng rate ng buwis sa ari-arian dahil sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono mula noong petsa ng paglipat ng nangungupahan (o Buwis Taon 2005-06, alinman ang mas huli). Ang batas ay nagpapahintulot din sa mga nangungupahan na humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng buong Bond Measure Passthrough batay sa pinansiyal na kahirapan. Ang mga pag-amyenda sa Ordinansa sa Pagpapaupa ay magkakabisa sa Hunyo 10, 2024, at nalalapat sa Mga Passthrough ng Panukala ng Bono na unang magkakabisa sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 2024.

Background

Nililimitahan ng Rent Ordinance ang pagtaas ng upa sa mga nangungupahan sa tirahan, ngunit pinapayagan ang mga landlord na “ipasa” sa kanilang mga nangungupahan ang isang bahagi ng pagbabago sa mga buwis sa ari-arian na resulta ng pagbabayad ng ilang partikular na kategorya ng mga pangkalahatang obligasyong bono (“Mga Kwalipikadong Bono”) . Sa partikular, ang mga panginoong maylupa ay maaaring dumaan sa 100% ng pagbabago sa buwis sa ari-arian na nagreresulta mula sa mga bono na inisyu ng Lungsod sa pagitan ng 1996-98; 50% ng pagbabago na nagreresulta mula sa mga bono na inisyu ng Lungsod pagkatapos ng 2002; at 50% ng pagbabago na nagreresulta mula sa mga bono na inisyu ng San Francisco Unified School District o ng San Francisco Community College District pagkatapos ng 2006. Kinakalkula ng Controller ang isang Citywide passthrough rate bawat taon, batay sa halaga ng rate ng buwis sa ari-arian sa taong iyon na ay maiugnay sa Mga Kwalipikadong Bono. Ang landlord ay hindi kinakailangang maghain ng petisyon sa Rent Board para sa pag-apruba ng Bond Measure Passthrough. Gayunpaman, dapat gamitin ng landlord ang Bond Measure Passthrough Worksheet ng Rent Board para makalkula ang passthrough. Upang ipataw ang passthrough, isang kopya ng nakumpletong Worksheet ay dapat ibigay sa nangungupahan bilang karagdagan sa isang nakasulat na paunawa ng pagtaas ng upa. 

Ano ang binabago ng batas na ito?

Binago ng batas kung paano kinakalkula ng Controller ang passthrough rate ng nangungupahan. Sa halip na gumamit ng karaniwang passthrough rate para sa lahat ng nangungupahan batay sa kabuuang halaga ng Mga Kwalipikadong Bono sa ilalim ng pagbabayad, dapat na ngayong tukuyin ng mga landlord ang isang partikular na passthrough rate para sa bawat nangungupahan, na nakadepende sa petsa ng paglipat ng nangungupahan. Ang passthrough rate ng bawat nangungupahan ay nakabatay sa isang paghahambing ng kung magkano ang bahagi ng rate ng buwis sa ari-arian na nagbabayad para sa mga pangkalahatang obligasyong bono ng tatlong entity na nag-isyu ng bono (ang “Bond Factor”) ay tumaas sa pagitan ng kasalukuyang taon, at ng taon na nangungupahan. inilipat sa unit (o Taon ng Buwis 2005-06, alinman ang mas huli). Maliban kung ang Bond Factor ng kasalukuyang taon ay mas malaki kaysa sa Bond Factor sa taong nagsimula ang pangungupahan, walang Bond Measure Passthrough ang available. Gayunpaman, kung ang Bond Factor ay tumaas mula noong taon na nagsimula ang pangungupahan, maaaring ipasa ng landlord sa nangungupahan na iyon ang bahagi ng pagtaas na maiuugnay sa Mga Kwalipikadong Bono. In-update ng Rent Board ang Bond Measure Passthrough Worksheet batay sa Bond Factors na kinakalkula ng opisina ng Controller upang matulungan ang mga landlord at nangungupahan na kalkulahin ang mga passthrough rate ng nangungupahan. Nalalapat lang ang mga pagbabagong ito sa Mga Passthrough ng Pagsukat ng Bond na unang magkakabisa sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 2024, at hindi makakaapekto sa Mga Passthrough ng Pagsukat ng Bond na naging epektibo bago ang petsang iyon. 

Bilang karagdagan, ang batas ay nagpapahintulot sa mga nangungupahan na humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng buong General Obligation Bond Passthrough sa pamamagitan ng paghahain ng Tenant Financial Hardship Application .