Các sửa đổi pháp lệnh mới liên quan đến việc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung

Luật mới được thông qua gần đây sửa đổi Sắc lệnh Thuê nhà để quy định rằng Chuyển nhượng Trái phiếu Nghĩa vụ Chung từ chủ nhà sang người thuê nhà phải được tính toán dựa trên số tiền thuế tài sản tăng do trả nợ trái phiếu nghĩa vụ chung kể từ ngày người thuê nhà chuyển đến (hoặc Năm thuế 2005-06, tùy theo ngày nào muộn hơn). Luật này cũng cho phép người thuê nhà tìm cách miễn trừ việc thanh toán toàn bộ Chuyển nhượng Biện pháp Trái phiếu dựa trên khó khăn về tài chính. Các sửa đổi đối với Sắc lệnh Thuê nhà có hiệu lực vào ngày 10 tháng 6 năm 2024 và áp dụng cho Chuyển nhượng Biện pháp Trái phiếu có hiệu lực lần đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2024.

Lý lịch

Sắc lệnh Tiền thuê nhà hạn chế việc tăng tiền thuê nhà đối với người thuê nhà ở, nhưng cho phép chủ nhà "chuyển" cho người thuê nhà của họ một phần thay đổi trong thuế tài sản là kết quả của việc hoàn trả một số loại trái phiếu nghĩa vụ chung ("Trái phiếu đủ điều kiện"). Cụ thể, chủ nhà có thể chuyển 100% thay đổi trong thuế tài sản phát sinh từ trái phiếu do Thành phố phát hành trong giai đoạn 1996-98; 50% thay đổi phát sinh từ trái phiếu do Thành phố phát hành sau năm 2002; và 50% thay đổi phát sinh từ trái phiếu do Khu học chánh thống nhất San Francisco hoặc Khu cao đẳng cộng đồng San Francisco phát hành sau năm 2006. Kiểm soát viên tính toán tỷ lệ chuyển nhượng trên toàn thành phố hàng năm, dựa trên số tiền thuế tài sản trong năm đó được quy cho Trái phiếu đủ điều kiện. Chủ nhà không bắt buộc phải nộp đơn lên Hội đồng thuê nhà để xin phê duyệt Chuyển nhượng Biện pháp trái phiếu. Tuy nhiên, chủ nhà phải sử dụng Bảng tính Chuyển nhượng Biện pháp trái phiếu của Hội đồng thuê nhà để tính toán khoản chuyển nhượng. Để áp dụng chế độ chuyển nhượng, người thuê nhà phải được cung cấp một bản sao của Biểu mẫu đã hoàn thành cùng với thông báo tăng tiền thuê nhà bằng văn bản. 

Bộ luật này thay đổi những gì?

Luật đã thay đổi cách Bộ kiểm soát tính toán tỷ lệ chuyển nhượng của người thuê nhà. Thay vì sử dụng tỷ lệ chuyển nhượng tiêu chuẩn cho tất cả người thuê nhà dựa trên tổng chi phí của Trái phiếu đủ điều kiện đang được hoàn trả, giờ đây chủ nhà phải xác định tỷ lệ chuyển nhượng cụ thể cho từng người thuê nhà, tùy thuộc vào ngày chuyển đến của người thuê nhà. Tỷ lệ chuyển nhượng của mỗi người thuê nhà dựa trên sự so sánh về mức tăng của phần thuế tài sản trả cho trái phiếu nghĩa vụ chung của ba tổ chức phát hành trái phiếu (Hệ số trái phiếu) giữa năm hiện tại và năm người thuê nhà đó chuyển đến đơn vị (hoặc Năm thuế 2005-06, tùy theo năm nào muộn hơn). Trừ khi Hệ số trái phiếu của năm hiện tại lớn hơn Hệ số trái phiếu trong năm bắt đầu thuê, thì sẽ không có Chuyển nhượng biện pháp trái phiếu nào khả dụng. Tuy nhiên, nếu Hệ số trái phiếu đã tăng kể từ năm bắt đầu thuê nhà, chủ nhà có thể chuyển cho người thuê nhà đó phần tăng được quy cho Trái phiếu đủ điều kiện. Hội đồng Thuê nhà đã cập nhật Bảng tính chuyển nhượng Biện pháp Trái phiếu dựa trên Hệ số Trái phiếu do văn phòng Kiểm soát viên tính toán để giúp chủ nhà và người thuê nhà tính toán tỷ lệ chuyển nhượng của người thuê nhà. Những thay đổi này chỉ áp dụng cho Chuyển nhượng Biện pháp Trái phiếu có hiệu lực đầu tiên vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2024 và không ảnh hưởng đến Chuyển nhượng Biện pháp Trái phiếu có hiệu lực trước ngày đó. 

Ngoài ra, luật cho phép người thuê nhà tìm cách miễn trừ việc thanh toán toàn bộ Trái phiếu nghĩa vụ chung bằng cách nộp Đơn xin hỗ trợ khó khăn tài chính của người thuê nhà .