City Appeals Superior Court Order na Nag-uutos sa Pagpapatupad ng 10-Day Warning Notice Legislation - Update #2 (09/27/22)

Update #3 (Setyembre 11, 2024)

Ang Hukuman ng Apela ay Nagpapawalang-bisa sa 10-Araw na Paunawa sa Babala sa Batas.

Update #2 (Setyembre 27, 2022)

Nagsampa ng kaso ang San Francisco Apartment Association at Small Property Owners ng San Francisco Institute na hinahamon ang bisa ng batas na inilarawan sa ibaba. Ang kaso ay San Francisco Apartment Assoc. et al. v. Lungsod at County ng San Francisco, Superior Court Case No. CPF-22-517718. Noong Marso 23, 2022, naglabas ang Korte ng Kautusan na pansamantalang nananatili sa batas habang nakabinbin ang pagresolba ng kaso. Noong Setyembre 27, 2022, naglabas ng desisyon ang Superior Court na nagbibigay ng bahagi sa hamon ng mga petitioner. Pinipigilan ng desisyon ang Lungsod na ipatupad ang batas na may kinalaman lamang sa mga pagpapaalis batay sa hindi pagbabayad ng upa. Gayunpaman, inaalis ng desisyon ang pansamantalang pananatili at pinahihintulutan ang batas na ipatupad kaugnay ng iba pang uri ng pagpapaalis kung saan kinakailangan ang 10-araw na babala. Inapela ng Lungsod ang hatol ng Superior Court. Habang ang apela ay nakabinbin, ang mga panginoong maylupa ay hindi kailangang maghatid ng 10-araw na babala na abiso tungkol sa mga abiso sa pagpapaalis at/o mga labag sa batas na detainer para sa hindi pagbabayad ng upa, ngunit ang lahat ng iba pang aspeto ng Ordinansa Blg. 18-22 ay nananatiling may bisa. Ang isang buod ng batas ay inilarawan sa ibaba (na-annotate alinsunod sa Desisyon sa Superior Court Case No. CPF-22-517718).

________________________________________________________________________________________

Ang Ordinansa Blg. 18-22 , na naging epektibo noong Marso 14, 2022, ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapatuloy sa ilang uri ng pagpapaalis na bigyan muna ang nangungupahan ng nakasulat na 10-araw na liham ng babala at ng pagkakataong magpagaling bago maghatid ng pormal na paunawa sa pagpapaalis. 

Naunang batas

Tinutukoy ng Rent Ordinance ang iba't ibang "makatarungang dahilan" para paalisin ng mga panginoong maylupa ang kanilang mga nangungupahan. Ang mga seksyon 37.9(a)(2)-(6) ay nagsasangkot ng mga sitwasyon kung saan ang nangungupahan ang may kasalanan para sa pagpapaalis: (2) paglabag sa isang materyal na termino ng pangungupahan; (3) gumawa o nagpapahintulot ng istorbo na matindi, nagpapatuloy, o paulit-ulit; (4) paggamit o pagpapahintulot sa yunit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; (5) pagtanggi na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew ng lease sa ilalim ng parehong mga tuntunin tulad ng dati; at (6) pagtanggi na pahintulutan ang may-ari ng lupain na makapasok sa yunit ayon sa iniaatas ng batas ng estado o lokal. Kung ang nangungupahan ay gumawa ng isa sa mga paglabag na ito, ang may-ari ng lupa ay maaaring may dahilan lamang upang paalisin. Gayunpaman, ang Rent Ordinance ay hindi karaniwang tumutukoy kung gaano katagal dapat ibigay ng landlord ang nangungupahan upang gamutin ang paglabag bago simulan ang proseso ng pagpapaalis.

Ano ang binabago ng batas na ito?

Ang batas na epektibo noong Marso 14, 2022 ay nagsususog sa Rent Ordinance Section 37.9 para hilingin sa mga panginoong maylupa na bigyan ang nangungupahan ng 10-araw na sulat ng babala at pagkakataong magpagaling bago maghatid ng pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(2-6). Gayunpaman, hindi kailangan ng 10-araw na liham ng babala kung (a) nalalapat na ang mas mahabang paunawa at panahon ng paggamot (halimbawa, sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng mga partido), o (b) ang nangungupahan ay nagdudulot o lumilikha ng isang "napipintong panganib ng pisikal na pinsala sa mga tao o ari-arian". Ang bagong liham ng babala ay mauuna sa isang pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng California §1161, hindi ito papalitan, at anumang karagdagang panahon ng “pagpapagaling” na hinihiling ng batas ng Estado ay dapat ibigay bilang karagdagan sa 10-araw na panahon ng babala.

Bilang karagdagan, ang batas ay nag-aatas sa Rent Board na lumikha ng karaniwang form na maaaring gamitin ng mga panginoong maylupa upang magbigay ng kinakailangang babala sa kanilang mga nangungupahan. Ang form ay matatagpuan dito sa aming Forms Center at available sa aming opisina.