市上訴高等法院命令禁止執行 10 天警告通知立法 - 更新 #2 (09/27/22)

更新 #3（2024 年 9 月 11 日）

上訴法院宣布 10 天警告通知立法無效。

更新#2（2022 年 9 月 27 日）

舊金山公寓協會和舊金山研究所的小業主提起訴訟，質疑下述立法的有效性。案例是舊金山公寓協會。等人。 v. 舊金山市和縣，高等法院，案號：CPF-22-517718。 2022 年 3 月 23 日，法院發布命令，在案件解決之前暫時擱置立法。 2022 年 9 月 27 日，高等法院發布裁決，部分批准請願人的質疑。該決定阻止市政府僅針對因不付租金而驅逐的情況執行立法。不過，該決定解除了臨時暫緩令，並允許對需要 10 天警告通知的其他類型的驅逐執行立法。該市已對高等法院的判決提出上訴。在上訴待決期間，房東無需就驅逐通知和/或因不付租金而非法拘留者發出 10 天警告通知，但第 18-22 號法令的所有其他方面仍然有效。立法摘要如下所述（根據高等法院案件編號 CPF-22-517718 的判決進行註釋）。

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第 18-22 號條例於 2022 年 3 月 14 日生效，要求尋求某些類型驅逐的房東首先向租戶提供為期 10 天的書面警告信和補救機會，然後再發出正式驅逐通知。 

先前的法律

《租金條例》規定了房東驅逐租戶的各種「正當理由」。第 37.9(a)(2)-(6) 條涉及租戶對驅逐有過失的情況： (2) 違反租賃的重要條款； (3) 實施或允許嚴重、持續或反覆發生的滋擾； (4) 使用或允許本單位用於任何非法目的； (5) 拒絕依照先前存在的相同條款書面延長或續約租約； (6) 拒絕房東依照州或地方法律的要求進入該單位。如果房客犯下其中一項違規行為，房東可能有正當理由驅逐。然而，《租金條例》一般沒有規定房東在開始驅逐程序之前必須給租戶多長時間來糾正違規行為。

這項立法改變了什麼？

2022 年 3 月 14 日生效的立法修訂了《租金條例》第 37.9 條，要求房東在根據第 37.9(a)(2-6) 條發出正式驅逐通知之前，向租戶發出10 天的警告信和補救機會。但是，如果 (a) 已適用更長的通知和補救期（例如，根據雙方之間的租賃協議條款），或 (b) 租戶導致或造成「對人員或財產造成人身傷害的迫在眉睫的風險」。新的警告信將在《加州民事訴訟法典》第1161 條規定的正式驅逐通知之前發出，而不是取代它，並且除了10 天警告期之外，還必須提供州法律要求的任何額外“治愈”期。

此外，立法要求租賃委員會制定一份標準表格，房東可以使用該表格向租戶提供所需的警告。表格可以在我們的表格中心找到，也可以在我們的辦公室索取。