Orden del Tribunal Superior de Apelaciones de la Ciudad que prohíbe la aplicación de la legislación sobre aviso de advertencia de 10 días - Actualización n.° 2 (27/09/22)

Actualización n.° 3 (11 de septiembre de 2024)

Tribunal de Apelaciones invalida legislación que establece aviso de advertencia de 10 días.

Actualización n.° 2 (27 de septiembre de 2022)

La Asociación de Apartamentos de San Francisco y los Pequeños Propietarios del Instituto de San Francisco presentaron una demanda impugnando la validez de la legislación que se describe a continuación. El caso es San Francisco Apartment Assoc. et al. v. City and County of San Francisco, Caso del Tribunal Superior N.º CPF-22-517718. El 23 de marzo de 2022, el Tribunal emitió una Orden que suspendía temporalmente la legislación en espera de la resolución del caso. El 27 de septiembre de 2022, el Tribunal Superior emitió una decisión que concedía parcialmente la impugnación de los peticionarios. La decisión impide a la Ciudad hacer cumplir la legislación únicamente con respecto a los desalojos basados en el impago del alquiler. Sin embargo, la decisión levanta la suspensión temporal y permite que la legislación se haga cumplir con respecto a otros tipos de desalojos para los que se requiere un aviso de advertencia de 10 días. La Ciudad ha apelado la sentencia del Tribunal Superior. Mientras la apelación esté pendiente, los propietarios no necesitan entregar un aviso de advertencia de 10 días con respecto a los avisos de desalojo y/o de retención ilegal por falta de pago del alquiler, pero todos los demás aspectos de la Ordenanza N.º 18-22 siguen vigentes. A continuación se describe un resumen de la legislación (anotado de conformidad con la Decisión en el Caso N.º CPF-22-517718 del Tribunal Superior).

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La Ordenanza No. 18-22 , que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022, requiere que los propietarios que buscan ciertos tipos de desalojos primero le proporcionen al inquilino una carta de advertencia por escrito de 10 días y una oportunidad para remediar la situación antes de entregar un aviso de desalojo formal. 

Ley anterior

La Ordenanza sobre el alquiler identifica varias “causas justas” para que los propietarios desalojen a sus inquilinos. Las secciones 37.9(a)(2)-(6) incluyen situaciones en las que el inquilino es culpable del desalojo: (2) violar un término material del contrato de alquiler; (3) cometer o permitir una molestia que sea grave, continua o recurrente; (4) usar o permitir que la unidad se use para cualquier propósito ilegal; (5) negarse a ejecutar una extensión o renovación por escrito del contrato de alquiler bajo los mismos términos que existían anteriormente; y (6) negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad según lo exija la ley estatal o local. Si el inquilino comete una de estas violaciones, el propietario puede tener una causa justa para desalojarlo. Sin embargo, la Ordenanza sobre el alquiler no especifica generalmente cuánto tiempo debe darle el propietario al inquilino para subsanar la violación antes de comenzar el proceso de desalojo.

¿Qué cambia esta legislación?

La legislación que entró en vigor el 14 de marzo de 2022 modifica la Sección 37.9 de la Ordenanza sobre Alquileres para exigir a los propietarios que entreguen al inquilino una carta de advertencia de 10 días y la oportunidad de subsanar el desalojo antes de entregarle un aviso formal de desalojo según las Secciones 37.9(a)(2-6). Sin embargo, no se requiere una carta de advertencia de 10 días si (a) ya se aplica un período de notificación y subsanación más largo (por ejemplo, según los términos del contrato de arrendamiento entre las partes), o (b) el inquilino está causando o creando un “riesgo inminente de daño físico a personas o propiedades”. La nueva carta de advertencia precedería a un aviso formal de desalojo según el Código de Procedimiento Civil de California §1161, no lo reemplazaría, y cualquier período de “subsanación” adicional requerido por la ley estatal debe proporcionarse además del período de advertencia de 10 días.

Además, la legislación exige que la Junta de Alquileres cree un formulario estándar que los propietarios puedan utilizar para proporcionar la advertencia requerida a sus inquilinos. El formulario se puede encontrar aquí en nuestro Centro de Formularios y está disponible en nuestra oficina.