Sinabi ni Sec. 37.9E - Mga Kasunduan sa Pagbili ng Nangungupahan

Bahagi ng

Seksyon 37.9E Mga Kasunduan sa Pagbili ng Nangungupahan.

(a) Mga Natuklasan at Layunin. Ang San Francisco ay nasa gitna ng krisis sa pabahay. Habang patuloy na lumalaki ang pagkakaiba sa pagitan ng mga upa na kontrolado ang renta at mga upa sa merkado, mas malaki ang insentibo ng mga may-ari ng lupa na hikayatin ang mga nangungupahan sa mga yunit na kontrolado ang renta na lumipat. Gayundin, dahil sa mabilis na pag-usbong ng merkado ng real estate, maraming may-ari ng lupa ang nagbebenta ng kanilang ari-arian nang may kaalaman na ang isang walang nakatirang yunit ay maaaring magkaroon ng mas mataas na presyo ng pagbebenta kaysa sa isang may nakatirang yunit.

Sa halip na paalisin ang mga nangungupahan, ang ilang mga may-ari ng lupa ay nag-aalok ng cash buyout sa mga nangungupahan kapalit ng pag-alis ng mga nangungupahan sa mga inuupahang unit. Ang mga ito ay minsan tinatawag na mga kasunduan sa buyout. Kahit ang mga buyout na nagkakahalaga ng sampu-sampung libong dolyar ay maaaring mabawi sa pamamagitan ng pagpapanatili ng pagmamay-ari ng isang may-ari ng lupa at muling pagrenta sa mga rate ng merkado o pagbebenta ng unit. Hindi tulad ng mga no-fault eviction, ang mga buyout na ito ay walang regulasyon, at maaaring magbigay-daan sa mga may-ari ng lupa na iwasan ang marami sa mga paghihigpit na nalalapat kapag ang isang may-ari ng lupa ay nagsagawa ng no-fault eviction. Halimbawa, ang isang may-ari ng lupa na nagsagawa ng ilang uri ng no-fault eviction ay dapat magbigay sa mga nangungupahan ng isang tiyak na tagal ng oras upang lumipat, magbigay ng pondo sa mga nangungupahan upang masakop ang mga gastos sa paglipat, at payagan ang mga nangungupahan na bumalik sa unit sa ilalim ng mga tinukoy na pangyayari. Dalawang uri ng mga no-fault eviction na ito – ang Ellis Act at ang mga owner move-in eviction – ay naglalaman ng mga paghihigpit sa kung magkano ang upa na maaaring singilin ng isang may-ari ng lupa kung ang mga unit ay muling inuupahan pagkatapos ng pagpapaalis. Walang katulad na mga regulasyon para sa mga nangungupahan sa buyout.

Ipinapahiwatig ng mga anekdotal na ebidensya na maraming negosasyon sa buyout ang hindi isinasagawa nang walang arm-length, at kung minsan ay gumagamit ang mga landlord ng mga high-pressure na taktika at pananakot upang hikayatin ang mga nangungupahan na pumirma sa mga kasunduan. Pinagbabantaan ng ilang landlord ang mga nangungupahan ng pagpapaalis kung hindi nila tatanggapin ang mga tuntunin ng buyout. Ang dalas ng mga alok na buyout na ito ay tumaas nang malaki kasunod ng pagpasa ng batas ng San Francisco noong 1996 na naghigpit, at sa maraming kaso ay nagbabawal, sa mga pagpapalit ng condominium kasunod ng mga no-fault eviction. Sa pamamagitan ng pagbabanta ng isang partikular na no-fault eviction at pagkatapos ay pagkumbinsi sa isang nangungupahan na umalis sa halip na makatanggap ng eviction notice, maiiwasan ng isang landlord ang mga paghihigpit sa pagpapalit ng condominium pati na rin ang mga paghihigpit sa mga renobasyon, pagsasanib, o demolisyon.

Ang mga taktikang ito ay minsan nagreresulta sa pagpasok ng mga nangungupahan sa mga kasunduan sa pagbili ng bahay nang walang lubos na pag-unawa sa kanilang mga karapatan at nang walang pagkonsulta sa isang tagapayo sa karapatan ng mga nangungupahan. Ang mga pagbiling bahay na ito ay lubhang nag-iiba-iba sa halaga at, sa ilang mga kaso, ay mas mababa pa sa minimum na mga benepisyo sa relokasyon na kinakailangang bayaran para sa lahat ng no-fault eviction. Ang mga nangungupahan na may kapansanan, senior citizen, at malubhang may sakit ay maaaring maging partikular na mahina, at maaaring maharap sa mas malalaking balakid sa pagkuha ng bagong pabahay.

Ang pangunahing layunin ng Seksyon 37.9E na ito ay pataasin ang pagiging patas ng mga negosasyon at kasunduan sa buyout sa pamamagitan ng pag-aatas sa mga panginoong maylupa na magbigay sa mga nangungupahan ng isang pahayag ng kanilang mga karapatan at payagan ang mga nangungupahan na bawiin ang isang kasunduan sa pagbili nang hanggang 45 araw pagkatapos lagdaan ang kasunduan, kaya binabawasan ang posibilidad ng pagdiin ng mga panginoong maylupa sa mga nangungupahan na pumirma sa mga kasunduan sa pagbili nang hindi pinapayagan ang mga nangungupahan ng sapat na oras na kumunsulta sa isang espesyalista sa karapatan ng mga nangungupahan. Ang isa pang layunin ng ordinansang ito ay tulungan ang Lungsod na mangolekta ng data tungkol sa mga kasunduan sa pagbili. Ang Lungsod ay kulang ng komprehensibong impormasyon tungkol sa bilang, lokasyon, at mga tuntunin ng mga kasunduan sa pagbili. Ang kakulangan ng impormasyong ito ay humahadlang sa Lungsod na maunawaan ang tunay na antas ng paglilipat ng nangungupahan sa San Francisco.

(b) Paglalapat ng Seksyon. Sa kabila ng Seksyon 37.3 o anumang iba pang probisyon sa batas ng Lungsod, ang Seksyon 37.9E na ito ay ilalapat sa lahat ng mga may-ari ng lupa at nangungupahan ng mga paupahang yunit gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(r).

Ang "Kasunduan sa Pagbili" ay nangangahulugang isang kasunduan kung saan ang may-ari ng lupa ay nagbabayad sa nangungupahan ng pera o iba pang konsiderasyon upang lisanin ang inuupahang yunit. Ang isang kasunduan upang ayusin ang isang nakabinbing aksyon ng ilegal na detainer ay hindi dapat ituring na isang "Kasunduan sa Pagbili." Ang isang kasunduan para sa isang nangungupahan na lumipat sa isang pamalit na yunit sa ilalim ng Planning Code Section 317.2(d)(2)(D)(ii), subparagraph a., ay hindi rin dapat ituring na isang "Kasunduan sa Pagbili."

Ang ibig sabihin ng “Buyout Negotiations” ay anumang talakayan o pakikipagkasundo, pasalita man o nakasulat, sa pagitan ng kasero at nangungupahan hinggil sa posibilidad ng pagpasok sa isang Kasunduan sa Pagbili.

(d) Kinakailangang pagsisiwalat bago ang Negosasyon sa Pagbili. Bago simulan ang Negosasyon sa Pagbili para sa isang paupahang yunit, dapat bigyan ng may-ari ng lupa ang bawat nangungupahan sa paupahang yunit na iyon ng isang nakasulat na pagsisiwalat, sa isang pormularyong binuo at pinahintulutan ng Rent Board, na dapat magsama ng mga sumusunod:

(1) Isang pahayag na ang nangungupahan ay may karapatang hindi pumasok sa isang Buyout Agreement o Buyout Negotiations;

(2) Isang pahayag na maaaring piliin ng nangungupahan na kumonsulta sa isang abogado bago pumasok sa isang Buyout Agreement o Buyout Negotiations;

(3) Isang pahayag na maaaring bawiin ng nangungupahan ang Kasunduan sa Pagbili nang hanggang 45 araw pagkatapos ganap na maisagawa ang Kasunduan sa Pagbili;

(4) Isang pahayag na maaaring bumisita ang nangungupahan sa Rent Board para sa impormasyon tungkol sa iba pang mga Kasunduan sa Pagbili sa kapitbahayan ng nangungupahan;

(5) Isang listahan ng mga organisasyon ng karapatan ng mga nangungupahan at ang kanilang impormasyon sa pakikipag-ugnayan;

(6) Isang pahayag na ang impormasyon tungkol sa mga karapatan ng mga nangungupahan ay makukuha sa opisina ng Rent Board, sa pamamagitan ng numero ng telepono ng pagpapayo nito, at sa website nito;

(7) Isang pahayag na nagpapaliwanag ng mga legal na implikasyon sa ilalim ng Seksyon 1396(e)(4) ng Subdivision Code para sa isang landlord na pumasok sa isa o higit pang Mga Kasunduan sa Pagbili;

(8) Kung ang may-ari ay isang entity, ang mga pangalan ng lahat ng tao sa loob ng entity na iyon na magsasagawa ng Buyout Negotiations, pati na rin ang mga pangalan ng lahat ng tao sa loob ng entity na iyon na magkakaroon ng awtoridad sa paggawa ng desisyon sa mga tuntunin ng Buyout Kasunduan;

(9) Anumang ibang impormasyong hinihingi ng Rent Board na naaayon sa mga layunin at probisyon ng Seksyon 37.9E na ito;

(10) Isang puwang para lagdaan at isulat ng nangungupahan ang petsa na ibinigay ng may-ari ng lupa ang pagsisiwalat sa nangungupahan; at

(11) Impormasyong ibinigay ng Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde tungkol sa epekto ng pagbili sa pagiging karapat-dapat ng nangungupahan para sa mga programa ng lungsod na abot-kayang pabahay.

Ang may-ari ay dapat magtago ng kopya ng bawat nilagdaang form ng pagsisiwalat sa loob ng limang taon, kasama ang isang talaan ng petsa na ibinigay ng may-ari ng bahay ang pagsisiwalat sa bawat nangungupahan at ang paraan ng serbisyo na ginamit ng may-ari (regular na koreo, elektronikong koreo, paghahatid ng kamay, atbp. .).

(12) Impormasyong ibinigay ng Planning Department tungkol sa epekto ng buyout sa pagiging karapat-dapat ng nangungupahan para sa tulong sa paglipat at iba pang mga benepisyo kung ang ari-arian ay muling paunlarin.

(e) Abiso ng Rent Board. Matapos maibigay ang mga pagsisiwalat na hinihiling ng subsection (d) at bago simulan ang Buyout Negotiations, ang may-ari ng lupa ay dapat maghain ng isang deklarasyon na isinagawa sa ilalim ng parusa ng perjury sa Rent Board, sa isang form na inihanda ng Rent Board, na nagbibigay ng sumusunod na impormasyon:

(1) Pangalan ng may-ari, address ng negosyo, email address ng negosyo, at numero ng telepono ng negosyo;

(2) Ang pangalan ng bawat nangungupahan (kung kilala) kung kanino nilalayon ng may-ari na pumasok sa Buyout Negotiations;

(3) Ang address ng rental unit na maaaring paksa ng Buyout Negotiations, kasama ang Assessor's Parcel Number (lot at block) ng gusali kung saan matatagpuan ang unit; at

(4) Ang petsa kung kailan ibinigay ng may-ari ng lupa ang bawat nangungupahan ng pagsisiwalat na kinakailangan ng subsection (d), at ang paraan ng serbisyo na ginamit ng may-ari.

Dapat gawin ng Rent Board na available sa publiko ang impormasyong kasama sa form na ito, maliban na ang Rent Board ay magre-redact ng lahat ng impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan.

(f) Mga Kinakailangan para sa mga Kasunduan sa Pagbili. Ang bawat Kasunduan sa Pagbili ay dapat:

(1) Maging nakasulat. Ang kasunduan ay maaaring isakatuparan nang hindi mas maaga sa 30 araw pagkatapos magsimula ang Buyout Negotiations. Ang may-ari ay magbibigay sa bawat nangungupahan ng isang kopya ng Kasunduan sa Pagbili sa oras na isagawa ng nangungupahan ang Kasunduan.

(2) Isama ang sumusunod na pahayag na naka-bold na may sukat na katumbas ng kahit man lang 14-point type malapit sa espasyong nakalaan para sa lagda ng nangungupahan/mga nangungupahan. “Ikaw, ang nangungupahan, ay maaaring kanselahin ang kasunduang ito anumang oras sa o bago ang ika-45 araw pagkatapos pumirma ang lahat ng partido sa kasunduang ito. Upang kanselahin ang kasunduang ito, magpadala o maghatid ng isang nilagdaang at may petsang abiso na nagsasaad na ikaw, ang nangungupahan, ay kakanselahin ang kasunduang ito, o mga salitang may katulad na bisa. Ang abiso ay dapat ipadala kay: (Pangalan ng may-ari ng lupa) sa (Tirahan ng may-ari ng lupa). Kung hindi mo kakanselahin ang kasunduang ito sa ika-45 araw pagkatapos pumirma ang lahat ng partido sa kasunduan, ang may-ari ng lupa ay kinakailangang maghain ng kopya ng kasunduan sa Rent Board nang hindi lalampas sa ika-59 na araw pagkatapos pumirma ang lahat ng partido sa kasunduan. Kung hindi ihain ng may-ari ng lupa ang kasunduan sa ika-59 na araw, maaari kang maghain ng kopya, at magkakaroon ka rin ng opsyon na pawalang-bisa ang anumang wika sa kasunduan kung saan tinalikuran mo ang iyong mga karapatan o pinakawalan ang mga paghahabol. Anumang probisyon ng kasunduang ito na naglalayong limitahan, paghigpitan, o pigilan ka sa paghahain ng kopya at/o gamitin ang mga opsyong ito kung ang may-ari ng lupa ay hindi naghain sa ika-59 na araw, ay magiging walang bisa at hindi maipapatupad.” Kaagad pagkatapos ng pahayag na ito, dapat mayroong linya para sa bawat nangungupahan upang idikit ang kanyang mga inisyal.

(3) Isama ang mga sumusunod na pahayag sa laki na katumbas ng hindi bababa sa 14-puntong uri: “Ikaw, ang nangungupahan, ay may karapatang hindi pumasok sa isang kasunduan sa pagbili”; Ikaw, ang nangungupahan, ay maaaring pumili na kumonsulta sa isang abogado at/o isang organisasyon ng mga karapatan ng nangungupahan bago pirmahan ang kasunduang ito. Makakahanap ka ng listahan ng mga organisasyon ng mga karapatan ng nangungupahan sa website ng Rent Board – www.sfrb.org”; at “Ang Rent Board ay lumikha ng isang pampublikong magagamit at mahahanap na database na maaaring magsama ng impormasyon tungkol sa iba pang mga kasunduan sa pagbili sa iyong kapitbahayan. Maaari mong hanapin ang database na ito sa opisina ng Rent Board sa 25 Van Ness Avenue.” Kaagad pagkatapos ng bawat pahayag, dapat mayroong linya para sa bawat nangungupahan upang idikit ang kanilang mga inisyal.

(4) Isama ang mga sumusunod na pahayag sa sukat na katumbas ng hindi bababa sa 14-puntong uri: “Sa ilalim ng Seksyon 1396(e)(4) ng Subdivision Code ng San Francisco, hindi maaaring gawing condominium ng isang may-ari ng ari-arian ang isang gusali kung saan: (A) ang isang senior, may kapansanan, o malubhang may sakit na nangungupahan ay umalis sa isang unit sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili pagkatapos ng Oktubre 31, 2014, o (B) dalawa o higit pang mga nangungupahan na hindi senior, may kapansanan, o malubhang may sakit ay umalis sa mga unit sa ilalim ng mga kasunduan sa pagbili, kung ang mga kasunduan ay pinasok pagkatapos ng Oktubre 31, 2014 at sa loob ng sampung taon bago ang aplikasyon sa pagpapalit ng condominium. Ang 'senior' ay isang taong 60 taong gulang o pataas at naninirahan sa unit nang sampung taon o higit pa sa panahon ng Kasunduan sa Pagbili; ang isang 'may kapansanan' na nangungupahan ay isang taong may kapansanan sa ilalim ng Americans with Disabilities Act (Title 42 United States Code Section 12102) at naninirahan sa unit nang sampung taon o higit pa sa panahon ng Pagbili Kasunduan; at ang isang nangungupahan na may 'malaking sakit' ay isang taong may kapansanan sa ilalim ng Americans with Disabilities Act (Title 42 United States Code Section 12102) at dumaranas ng sakit na nagbabanta sa buhay at naninirahan sa unit sa loob ng limang taon o higit pa sa panahon ng Kasunduan sa Pagbili. Naniniwala ka ba na ikaw ay senior, may kapansanan, o may malubhang sakit gaya ng kahulugan sa mga terminong iyon sa itaas? Oo Hindi Hindi ko alam Mas gusto kong huwag sabihing_____.” Ang tanong na nakalista sa subsection (f)(4) na ito ay lilitaw sa Kasunduan sa Pagbili nang isang beses para sa bawat nangungupahan na isang partido sa Kasunduan sa Pagbili. Sa tabi ng bawat tanong ay dapat mayroong linya para sa nangungupahan upang idikit ang kanyang mga inisyal.

(5) Tungkol sa mga Kasunduan sa Pagbili na pinasok noong o pagkatapos ng petsa ng pagiging epektibo ng ordinansa sa Board File No. 250926, isama ang sumusunod na pahayag sa laki na katumbas ng hindi bababa sa 14-point type: “Sa ilalim ng Seksyon 317.2 ng Planning Code, ang isang nangungupahan na nawalan ng tirahan dahil sa isang proyektong gibain ang kanilang gusali ay maaaring may karapatan sa tulong sa paglipat o iba pang mga benepisyo. Sa pamamagitan ng pagpasok sa kasunduang ito, maaari mong isinusuko ang tulong sa paglipat at iba pang mga benepisyo na ikaw ay may karapatan o maaaring maging karapat-dapat sa ilalim ng batas.” Kaagad pagkatapos ng pahayag na ito, dapat mayroong linya para sa bawat nangungupahan upang idikit ang kanilang mga inisyal.

(6) Isama ang address ng inuupahang yunit na pinag-uusapan, pati na rin ang Numero ng Parsela ng Tagatasa (lota at bloke) ng gusali kung saan matatagpuan ang yunit.

Ang isang Kasunduan sa Pagbili na hindi nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng mga subseksyon (f)(1)-(5) ay hindi magiging epektibo at maaaring ipawalang-bisa ng nangungupahan anumang oras. Ang isang Kasunduan sa Pagbili na hindi kasama ang mga inisyal ng bawat nangungupahan sa tabi ng bawat isa sa mga pahayag na inilarawan sa mga subseksyon (f)(2)-(5), pati na rin ang mga inisyal ng bawat nangungupahan sa tabi ng kanyang sagot sa tanong na nakalista sa subseksyon (f)(4), ay hindi magiging epektibo at maaaring ipawalang-bisa ng nangungupahan anumang oras.

(g) Pagpapawalang-bisa ng mga Kasunduan sa Pagbili. Ang isang nangungupahan ay may karapatang bawiin ang isang Kasunduan sa Pagbili nang hanggang 45 araw pagkatapos itong ipatupad ng lahat ng partido. Upang mapawalang-bisa ang isang Kasunduan sa Pagbili sa ilalim ng subsection (g) na ito, ang nangungupahan ay dapat, sa o bago ang ika-45 araw kasunod ng pagpapatupad ng Kasunduan sa Pagbili ng lahat ng partido, maghatid nang personal, mag-email, o magpadala sa koreo ng isang pahayag sa may-ari ng lupa na nagsasaad na pinawalang-bisa na ng nangungupahan ang Kasunduan sa Pagbili.

(h) Paghahain ng mga Kasunduan sa Pagbili. Ang may-ari ng lupa ay dapat maghain ng kopya ng Kasunduan sa Pagbili sa Rent Board nang hindi mas maaga kaysa sa ika-46 na araw pagkatapos maisagawa ang Kasunduan sa Pagbili ng lahat ng partido, at hindi lalampas sa 59 na araw pagkatapos maisagawa ang kasunduan ng lahat ng partido. Pagkatapos ng ika-59 na araw, maaaring maghain ang may-ari ng lupa o ang nangungupahan ng kopya ng Kasunduan sa Pagbili. Gayunpaman, kahit na may sinumang partido na naghain ng Kasunduan sa Pagbili pagkatapos ng ika-59 na araw, kung ang may-ari ng lupa ay hindi naghain ng kopya pagsapit ng ika-59 na araw, ang anumang probisyon ng Kasunduan sa Pagbili kung saan tinalikuran ng nangungupahan ang kanilang mga karapatan o binawi ang mga paghahabol ay hindi magiging epektibo at magiging walang bisa sa pagpili ng nangungupahan, at ang nangungupahan ay may karapatan sa lahat ng remedyo na pinahihintulutan ng batas; gayunpaman, sa kondisyon na ang mga nasabing remedyo ay hindi kasama ang pagpapaalis ng isang kasunod na nangungupahan sa unit. Ang mga Kasunduan sa Pagbili na pinawalang-bisa sa ilalim ng subsection (g) ay hindi kailangang ihain sa Rent Board.

(i) Pag-post ng mga Kasunduan sa Pagbili. Ang Rent Board ay gagawa ng isang database na maaaring hanapin na may impormasyong natanggap mula sa mga paghahain sa ilalim ng subsection (h). Ang database ay dapat na ma-access ng publiko sa opisina ng Rent Board at dapat magsama ng isang kopya ng lahat ng mga paghahain na natanggap sa ilalim ng subsection (h). Bago mag-post ng isang kopya ng anumang paghahain na natanggap sa ilalim ng subsection (h) sa database nito, dapat i-redect ng Rent Board ang lahat ng impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan.

(j) Taunang ulat. Ang Rent Board ay magbibigay ng taunang ulat sa Board of Supervisors tungkol sa pagpapatupad ng Seksyon 37.9E na ito. Ang unang ulat ay dapat makumpleto bago ang Enero 31, 2016, at ang mga kasunod na ulat ay dapat makumpleto bago ang Enero 31 sa mga susunod na taon. Ang ulat ay dapat magsama, ngunit hindi limitado sa, isang listahan ng lahat ng mga yunit na naging paksa ng mga Kasunduan sa Pagbili na naiulat sa Rent Board sa ilalim ng subsection (h). Ang Rent Board ay magpo-post ng bawat isa sa mga taunang ulat na ito sa website nito.

(k) Mga Parusa at Pagpapatupad.

(1) Ang isang nangungupahan na nagbakante ng isang unit batay sa isang Kasunduan sa Pagbili ay maaaring magsampa ng sibil na aksyon laban sa may-ari sa San Francisco Superior Court dahil sa hindi pagsunod sa mga kinakailangan na itinakda sa mga subsection (d) at (f). Ang may-ari ay mananagot para sa mga pinsala ng nangungupahan. Bilang karagdagan, ang parusa para sa paglabag sa subsection (d) ay hanggang $500. Ang parusa para sa isang paglabag sa subsection (f) ay dapat na hanggang 50% ng mga pinsala ng nangungupahan. Dapat igawad ng hukuman ang mga makatwirang bayad sa abogado sa sinumang nangungupahan na siyang nangingibabaw na partido sa isang aksyong sibil na dinala sa ilalim ng subsection na ito (k)(1).

(2) Ang Abugado ng Lungsod o anumang organisasyon na may tax exempt status sa ilalim ng 26 United States Code Section 501(c)(3) o 501(c)(4) at may pangunahing misyon ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga nangungupahan sa San Francisco ay maaaring magdala isang aksyong sibil laban sa isang landlord sa San Francisco Superior Court dahil sa hindi pagsunod sa subsection (h). Ang isang kasero na lumabag sa subsection (h) ay dapat magbayad sa Lungsod ng administratibong parusa na hanggang $100 bawat araw para sa bawat dokumentong nabigong ihain ng may-ari, ngunit sa anumang pagkakataon ay hindi lalampas sa $20,000 ang kabuuang administratibong parusa ng may-ari sa iisang aksyong sibil. Anumang administratibong mga parusa na nakolekta sa ilalim ng subsection na ito (k)(2) ay dapat ideposito sa Pangkalahatang Pondo ng Lungsod at County ng San Francisco. Dapat igawad ng hukuman ang mga makatwirang bayad at gastos ng abogado sa Abugado ng Lungsod o isang nonprofit na organisasyon na siyang nangingibabaw na partido sa isang aksyong sibil na dinala sa ilalim ng subsection (k)(2) na ito.

(3) Ang isang nangungupahan ay hindi maaaring magdala ng sibil na aksyon sa ilalim ng subsection (k)(1) at ang City Attorney o isang nonprofit na organisasyon ay hindi maaaring magsampa ng sibil na aksyon sa ilalim ng subsection (k)(2) higit sa apat na taon pagkatapos ng petsa ng diumano'y paglabag.

(l) Mga Natuklasan sa Ilalim ng Seksyon 317(d)(8 ng Planning Code). Bilang pagpapalawig ng Seksyon 317(d)(8 ng Planning Code), ang Executive Director ng Rent Board ay magtatatag ng mga pamamaraan para sa isang may-ari o landlord na magpetisyon sa Rent Board para sa isang pagpapasya kung ang isang nangungupahan na bumili ay lubos na sumunod sa mga naaangkop na probisyon ng mga subsection (d)-(f) at (h). Isasaalang-alang ng Rent Board ang malaking pagsunod batay sa kabuuan ng mga katotohanan ngunit maaaring hindi makahanap ng malaking pagsunod tungkol sa mga paglabag na sinadya, sinasadya, o nagtatatag ng isang pattern at kasanayan tungkol sa isang indibidwal na nangungupahan o maraming nangungupahan. Ang nangungupahan ay makakatanggap ng isang abiso ng petisyon sa kanilang huling kilalang address, at ang Rent Board ay magbibigay ng abiso ng petisyon sa anumang non-profit na organisasyon gaya ng inilarawan sa subsection (k)(2) na dati nang humiling ng naturang abiso. Ang nangungupahan, at kung awtorisado ng nangungupahan ang isang non-profit na organisasyon, ay magkakaroon ng pagkakataong tumugon sa petisyon. Ang Executive Director ng Rent Board ay maglalabas ng isang pagpapasya sa loob ng 45 araw pagkatapos matanggap ang petisyon; o kaya naman, maaaring mag-iskedyul ng pagdinig sa harap ng isang Hukom ng Batas Administratibo sa loob ng 45 araw o sa lalong madaling panahon at maglalabas ng desisyon sa loob ng 30 araw pagkatapos ng petsa ng pagdinig. Ang parehong may-ari ng lupa at nangungupahan (kabilang ang isang awtorisadong organisasyong hindi pangkalakal) ay maaaring magbigay ng pasalita o nakasulat na testimonya sa anumang naturang pagdinig. Maaaring iapela ng alinmang partido ang desisyon ng Executive Director sa Rent Board, sa ilalim ng Seksyon 37.8.

[Idinagdag ng Ord. No. 225-14, epektibo noong Marso 7, 2015; inamyendahan ng Ord. No. 36-20 noong Abril 6, 2020, kung saan ang mga seksyon (c) at (i) ay ipinagbawal ng San Francisco Superior Court sa SFAA v. CCSF noong Disyembre 11, 2020 (Case No. CPF-20-517087); Ord. No. 3-26, epektibo noong Pebrero 9, 2026]

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Rent Ordinance .