Sinabi ni Sec. 37.9E - Mga Kasunduan sa Pagbili ng Nangungupahan

Bahagi ng

Sinabi ni Sec. 37.9E Mga Kasunduan sa Pagbili ng Nangungupahan.

(a) Mga Natuklasan at Layunin. Nasa gitna ng krisis sa pabahay ang San Francisco. Habang patuloy na lumalaki ang pagkakaiba sa pagitan ng renta na kontrolado ng renta at rate ng merkado, ang mga panginoong maylupa ay may mas malaking insentibo upang himukin ang mga nangungupahan sa mga unit na kontrolado ng renta na umalis. Katulad nito, sa pagtaas ng real estate market, maraming panginoong maylupa ang nagbebenta ng kanilang ari-arian nang may kaalaman na ang isang walang tao na unit ay maaaring mag-utos ng mas mataas na presyo ng pagbebenta kaysa sa isang inookupahan.

Sa halip na paalisin ang mga nangungupahan, ang ilang mga panginoong maylupa ay nag-aalok ng mga cash buyout sa mga nangungupahan kapalit ng mga nangungupahan na umaalis sa mga unit. Ang mga ito kung minsan ay tinatawag na mga kasunduan sa pagbili. Kahit na ang mga pagbili na nagkakahalaga ng sampu-sampung libong dolyar ay maaaring mabawi ng isang may-ari ng lupa na nagpapanatili ng pagmamay-ari at muling pagrenta sa mga presyo sa merkado o pagbebenta ng unit. Hindi tulad ng mga walang kasalanan na pagpapaalis, ang mga pagbiling ito ay hindi kinokontrol, at maaaring magbigay-daan sa mga panginoong maylupa na iwasan ang marami sa mga paghihigpit na nalalapat kapag ang isang may-ari ay nagsagawa ng isang walang kasalanan na pagpapaalis. Halimbawa, ang isang may-ari ng lupa na nagsasagawa ng ilang uri ng walang kasalanan na pagpapalayas ay dapat magbigay sa mga nangungupahan ng ilang oras upang umalis, magbigay ng mga pondo sa mga nangungupahan upang mabayaran ang mga gastos sa relokasyon, at payagan ang mga nangungupahan na bumalik sa unit sa ilalim ng mga partikular na pangyayari. Dalawang uri ng mga walang kasalanan na pagpapalayas na ito – ang Ellis Act at ang paglipat ng may-ari ng evictions – naglalaman ng mga paghihigpit sa kung magkano ang renta na maaaring singilin ng may-ari kung ang mga unit ay muling inuupahan kasunod ng pagpapaalis. Ang mga katulad na regulasyon ay hindi umiiral para sa mga pagbili ng nangungupahan.

Ang anekdotal na ebidensya ay nagpapahiwatig na maraming mga buyout na negosasyon ang hindi isinasagawa sa haba ng armas, at kung minsan ang mga panginoong maylupa ay gumagamit ng mga taktika at pananakot na may mataas na presyon upang hikayatin ang mga nangungupahan na lagdaan ang mga kasunduan. Ang ilang mga panginoong maylupa ay nagbabanta sa mga nangungupahan ng pagpapaalis kung hindi nila tinatanggap ang mga tuntunin ng pagbili. Ang dalas ng mga alok na ito sa pagbili ay tumaas nang malaki kasunod ng pagpasa ng batas ng San Francisco noong 1996 na naghigpit, at sa maraming kaso, ipinagbabawal, ang mga conversion ng condominium kasunod ng walang pagkakamaling pagpapaalis. Sa pamamagitan ng pagbabanta sa isang partikular na walang kasalanan na pagpapaalis at pagkatapos ay kumbinsihin ang isang nangungupahan na umalis sa halip na matanggap ang abiso sa pagpapaalis, maiiwasan ng may-ari ng lupa ang mga paghihigpit sa conversion ng condominium gayundin ang mga paghihigpit sa mga pagsasaayos, pagsasanib, o demolisyon.

Ang mga taktika na ito kung minsan ay nagreresulta sa pagpasok ng mga nangungupahan sa mga kasunduan sa buyout nang hindi lubos na nauunawaan ang kanilang mga karapatan at hindi kumukunsulta sa isang tagapayo sa karapatan ng mga nangungupahan. Ang mga buyout na ito ay malawak na nag-iiba sa mga halaga at, sa ilang mga kaso, ay mas mababa pa sa minimum na mga benepisyo sa relokasyon na kinakailangang bayaran para sa lahat ng walang kasalanan na pagpapaalis. Ang mga nangungupahan na may kapansanan, nakatatanda, at may malubhang sakit ay maaaring maging partikular na mahina, at maaaring harapin ang mas malalaking hadlang sa pag-secure ng bagong pabahay.

Ang pangunahing layunin ng Seksyon 37.9E na ito ay pataasin ang pagiging patas ng mga negosasyon at kasunduan sa buyout sa pamamagitan ng pag-aatas sa mga panginoong maylupa na magbigay sa mga nangungupahan ng isang pahayag ng kanilang mga karapatan at payagan ang mga nangungupahan na bawiin ang isang kasunduan sa pagbili nang hanggang 45 araw pagkatapos lagdaan ang kasunduan, kaya binabawasan ang posibilidad ng pagdiin ng mga panginoong maylupa sa mga nangungupahan na pumirma sa mga kasunduan sa pagbili nang hindi pinapayagan ang mga nangungupahan ng sapat na oras na kumunsulta sa isang espesyalista sa karapatan ng mga nangungupahan. Ang isa pang layunin ng ordinansang ito ay tulungan ang Lungsod na mangolekta ng data tungkol sa mga kasunduan sa pagbili. Ang Lungsod ay kulang ng komprehensibong impormasyon tungkol sa bilang, lokasyon, at mga tuntunin ng mga kasunduan sa pagbili. Ang kakulangan ng impormasyong ito ay humahadlang sa Lungsod na maunawaan ang tunay na antas ng paglilipat ng nangungupahan sa San Francisco.

(b) Applicability ng Seksyon. Sa kabila ng Seksyon 37.3 o anumang iba pang probisyon sa batas ng Lungsod, ang Seksyon 37.9E na ito ay dapat ilapat sa lahat ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan ng mga unit na inuupahan gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(r).

Ang "Kasunduan sa Pagbili" ay nangangahulugang isang kasunduan kung saan binabayaran ng may-ari ang nangungupahan ng pera o iba pang konsiderasyon upang lisanin ang inuupahang unit. Ang isang kasunduan upang ayusin ang isang nakabinbing aksyong labag sa batas na detainer ay hindi dapat maging isang "Kasunduan sa Pagbili."

Ang ibig sabihin ng “Buyout Negotiations” ay anumang talakayan o pakikipagkasundo, pasalita man o nakasulat, sa pagitan ng kasero at nangungupahan hinggil sa posibilidad ng pagpasok sa isang Kasunduan sa Pagbili.

(d) Kinakailangan ang pagsisiwalat bago ang Buyout Negotiations. Bago simulan ang Buyout Negotiations para sa isang rental unit, ang may-ari ay magbibigay sa bawat nangungupahan sa rental unit na iyon ng nakasulat na pagsisiwalat, sa isang form na binuo at pinahintulutan ng Rent Board, na dapat kasama ang sumusunod:

(1) Isang pahayag na ang nangungupahan ay may karapatang hindi pumasok sa isang Buyout Agreement o Buyout Negotiations;

(2) Isang pahayag na maaaring piliin ng nangungupahan na kumonsulta sa isang abogado bago pumasok sa isang Buyout Agreement o Buyout Negotiations;

(3) Isang pahayag na maaaring bawiin ng nangungupahan ang Kasunduan sa Pagbili nang hanggang 45 araw pagkatapos ganap na maisagawa ang Kasunduan sa Pagbili;

(4) Isang pahayag na maaaring bumisita ang nangungupahan sa Rent Board para sa impormasyon tungkol sa iba pang mga Kasunduan sa Pagbili sa kapitbahayan ng nangungupahan;

(5) Isang listahan ng mga organisasyon ng karapatan ng mga nangungupahan at ang kanilang impormasyon sa pakikipag-ugnayan;

(6) Isang pahayag na ang impormasyon tungkol sa mga karapatan ng mga nangungupahan ay makukuha sa opisina ng Rent Board, sa pamamagitan ng numero ng telepono ng pagpapayo nito, at sa website nito;

(7) Isang pahayag na nagpapaliwanag ng mga legal na implikasyon sa ilalim ng Seksyon 1396(e)(4) ng Subdivision Code para sa isang landlord na pumasok sa isa o higit pang Mga Kasunduan sa Pagbili;

(8) Kung ang may-ari ay isang entity, ang mga pangalan ng lahat ng tao sa loob ng entity na iyon na magsasagawa ng Buyout Negotiations, pati na rin ang mga pangalan ng lahat ng tao sa loob ng entity na iyon na magkakaroon ng awtoridad sa paggawa ng desisyon sa mga tuntunin ng Buyout Kasunduan;

(9) Anumang ibang impormasyong hinihingi ng Rent Board na naaayon sa mga layunin at probisyon ng Seksyon 37.9E na ito;

(10) Isang puwang para lagdaan at isulat ng nangungupahan ang petsa na ibinigay ng may-ari ng lupa ang pagsisiwalat sa nangungupahan; at

(11) Impormasyong ibinigay ng Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde tungkol sa epekto ng pagbili sa pagiging karapat-dapat ng nangungupahan para sa mga programa ng lungsod na abot-kayang pabahay.

Ang may-ari ay dapat magtago ng kopya ng bawat nilagdaang form ng pagsisiwalat sa loob ng limang taon, kasama ang isang talaan ng petsa na ibinigay ng may-ari ng bahay ang pagsisiwalat sa bawat nangungupahan at ang paraan ng serbisyo na ginamit ng may-ari (regular na koreo, elektronikong koreo, paghahatid ng kamay, atbp. .).

(e) Abiso ng Rent Board. Pagkatapos ibigay ang mga pagsisiwalat na kinakailangan ng subsection (d) at bago simulan ang Buyout Negotiations, ang landlord ay dapat maghain ng deklarasyon na isinagawa sa ilalim ng parusa ng pagsisinungaling sa Rent Board, sa isang form na inihanda ng Rent Board, na nagbibigay ng sumusunod na impormasyon:

(1) Pangalan ng may-ari, address ng negosyo, email address ng negosyo, at numero ng telepono ng negosyo;

(2) Ang pangalan ng bawat nangungupahan (kung kilala) kung kanino nilalayon ng may-ari na pumasok sa Buyout Negotiations;

(3) Ang address ng rental unit na maaaring paksa ng Buyout Negotiations, kasama ang Assessor's Parcel Number (lot at block) ng gusali kung saan matatagpuan ang unit; at

(4) Ang petsa kung kailan ibinigay ng may-ari ng lupa ang bawat nangungupahan ng pagsisiwalat na kinakailangan ng subsection (d), at ang paraan ng serbisyo na ginamit ng may-ari.

Dapat gawin ng Rent Board na available sa publiko ang impormasyong kasama sa form na ito, maliban na ang Rent Board ay magre-redact ng lahat ng impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan.

(f) Mga Kinakailangan para sa Mga Kasunduan sa Pagbili. Ang bawat Kasunduan sa Pagbili ay dapat:

(1) Maging nakasulat. Ang kasunduan ay maaaring isakatuparan nang hindi mas maaga sa 30 araw pagkatapos magsimula ang Buyout Negotiations. Ang may-ari ay magbibigay sa bawat nangungupahan ng isang kopya ng Kasunduan sa Pagbili sa oras na isagawa ng nangungupahan ang Kasunduan.

(2) Isama ang sumusunod na pahayag sa mga naka-bold na letra sa laki na katumbas ng hindi bababa sa 14-point type na malapit sa espasyong nakalaan para sa lagda ng (mga) nangungupahan. “Ikaw, ang nangungupahan, ay maaaring kanselahin ang kasunduang ito anumang oras sa o bago ang ika-45 araw pagkatapos na lagdaan ng lahat ng partido ang kasunduang ito. Upang kanselahin ang kasunduang ito, magpadala ng koreo o maghatid ng nalagdaan at may petsang paunawa na nagsasaad na ikaw, ang nangungupahan, ay kinakansela ang kasunduang ito, o mga salita na may katulad na epekto. Ang paunawa ay dapat ipadala sa: (Pangalan ng may-ari) sa (Address ng landlord). Kung hindi mo kanselahin ang kasunduang ito sa ika-45 araw pagkatapos lagdaan ng lahat ng partido ang kasunduan, kakailanganin ng landlord na maghain ng kopya ng kasunduan sa Rent Board nang hindi lalampas sa ika-59 na araw pagkatapos lagdaan ng lahat ng partido ang kasunduan. Kung ang may-ari ay hindi naghain ng kasunduan sa ika-59 na araw, maaari kang maghain ng kopya, at magkakaroon ka rin ng opsyon na pawalang-bisa ang anumang wika sa kasunduan kung saan tinalikuran mo ang iyong mga karapatan o naglabas ng mga paghahabol. Anumang probisyon ng kasunduang ito na naglalayong limitahan, higpitan, o pigilan ka sa paghahain ng kopya at/o paggamit ng mga opsyong ito kung hindi pa naghain ang may-ari ng lupa sa ika-59 na araw, ay magiging walang bisa at hindi maipapatupad.” Kaagad pagkatapos ng pahayag na ito, magkakaroon ng linya para sa bawat nangungupahan upang idikit ang kanyang mga inisyal.

(3) Isama ang mga sumusunod na pahayag sa laki na katumbas ng hindi bababa sa 14-point na uri: "Ikaw, ang nangungupahan, ay may karapatang hindi pumasok sa isang kasunduan sa pagbili"; Ikaw, ang nangungupahan, ay maaaring pumili na kumunsulta sa isang abogado at/o isang organisasyon ng mga karapatan ng mga nangungupahan bago lagdaan ang kasunduang ito. Makakahanap ka ng listahan ng mga organisasyon ng karapatan ng mga nangungupahan sa website ng Rent Board – www.sfrb.org”; at “Gumawa ang Rent Board ng isang pampublikong magagamit, nahahanap na database na maaaring magsama ng impormasyon tungkol sa iba pang mga kasunduan sa pagbili sa iyong kapitbahayan. Maaari mong hanapin ang database na ito sa opisina ng Rent Board sa 25 Van Ness Avenue, Suite 320.” Kaagad pagkatapos ng bawat pahayag, magkakaroon ng linya para sa bawat nangungupahan upang idikit ang kanyang mga inisyal.

(4) Isama ang mga sumusunod na pahayag sa laki na katumbas ng hindi bababa sa 14-point type: “Sa ilalim ng Seksyon 1396(e)(4) ng Subdivision Code ng San Francisco, hindi maaaring gawing condominium ang isang may-ari ng ari-arian kung saan: (A ) isang nakatatanda, may kapansanan, o may malubhang sakit na nangungupahan ay nagbakante ng isang yunit sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili pagkatapos ng Oktubre 31, 2014, o (B) dalawa o higit pang mga nangungupahan na ay hindi nakatatanda, may kapansanan, o may malubhang sakit na may mga nabakanteng unit sa ilalim ng mga kasunduan sa pagbili, kung ang mga kasunduan ay ipinasok pagkatapos ng Oktubre 31, 2014 at sa loob ng sampung taon bago ang aplikasyon sa conversion ng condominium. Ang 'senior' ay isang taong 60 taong gulang o mas matanda at naninirahan sa unit sa loob ng sampung taon o higit pa sa panahon ng Buyout Agreement; ang 'may kapansanan' na nangungupahan ay isang taong may kapansanan sa ilalim ng Americans with Disabilities Act (Title 42 United States Code Section 12102) at naninirahan sa unit sa loob ng sampung taon o higit pa sa panahon ng Buyout Agreement; at isang 'catastrophically ill' na nangungupahan ay isang taong may kapansanan sa ilalim ng Americans with Disabilities Act (Title 42 United States Code Section 12102) at nagdurusa sa isang sakit na nagbabanta sa buhay at naninirahan sa unit sa loob ng limang taon o higit pa sa ang oras ng Buyout Agreement. Naniniwala ka ba na ikaw ay nakatatanda, may kapansanan, o may malubhang karamdaman habang ang mga terminong iyon ay tinukoy sa itaas? Oo Hindi hindi ko alam Mas gusto kong hindi sabihin_____." Ang tanong na nakalista sa subsection na ito (f)(4) ay lalabas sa Buyout Agreement nang isang beses para sa bawat tenant na isang partido sa Buyout Agreement. Sa tabi ng bawat tanong ay dapat na isang linya para sa nangungupahan upang idikit ang kanyang mga inisyal.

(5) Isama ang address ng inuupahang unit, gayundin ang Assessor's Parcel Number (lot at block) ng gusali kung saan matatagpuan ang unit.

Ang isang Kasunduan sa Pagbili na hindi nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng mga subsection (f)(1)-(4) ay hindi magiging epektibo at maaaring ipawalang-bisa ng nangungupahan anumang oras. Isang Kasunduan sa Pagbili na hindi kasama ang mga inisyal ng bawat nangungupahan sa tabi ng bawat isa sa mga pahayag na inilarawan sa mga subsection (f)(2)-(4), gayundin ang mga inisyal ng bawat nangungupahan sa tabi ng kanyang ang sagot sa tanong na nakalista sa subsection (f)(4), ay hindi magiging epektibo at maaaring ipawalang-bisa ng nangungupahan anumang oras.

(g) Pagbawi ng mga Kasunduan sa Pagbili. Ang isang nangungupahan ay may karapatan na bawiin ang isang Kasunduan sa Pagbili hanggang sa at kabilang ang 45 araw pagkatapos ng pagpapatupad nito ng lahat ng partido. Upang mapawalang-bisa ang isang Kasunduan sa Pagbili sa ilalim ng subsection na ito (g), ang nangungupahan ay dapat, sa o bago ang ika-45 araw pagkatapos ng pagpapatupad ng Kasunduan sa Pagbili ng lahat ng partido, maghatid ng kamay, mag-email, o maglagay sa koreo ng isang pahayag sa may-ari. na nagpapahiwatig na binawi ng nangungupahan ang Kasunduan sa Pagbili.

(h) Paghahain ng mga Kasunduan sa Pagbili. Dapat maghain ang may-ari ng isang kopya ng Kasunduan sa Pagbili sa Lupon ng Pagpapaupa nang hindi lalampas sa ika-46 na araw pagkatapos isagawa ng lahat ng partido ang Kasunduan sa Pagbili, at hindi lalampas sa 59 araw pagkatapos maisagawa ng lahat ng partido ang kasunduan. Pagkatapos ng ika-59 na araw, maaaring maghain ang may-ari o ang nangungupahan ng kopya ng Kasunduan sa Pagbili. Gayunpaman, hindi alintana kung ang anumang partido ay naghain ng Kasunduan sa Pagbili pagkatapos ng ika-59 na araw, kung ang may-ari ay hindi naghain ng kopya sa ika-59 na araw, ang anumang probisyon ng Kasunduan sa Pagbili kung saan ang nangungupahan ay isinuko ang kanilang mga karapatan o naglabas ng mga paghahabol ay hindi magiging epektibo at ay walang bisa sa opsyon ng nangungupahan, at ang nangungupahan ay may karapatan sa lahat ng mga remedyo na pinahintulutan ng batas; sa kondisyon, gayunpaman, na ang nasabing mga remedyo ay hindi dapat isama ang paglilipat ng isang kasunod na nangungupahan sa unit. Ang mga Kasunduan sa Pagbili na binawi sa ilalim ng subsection (g) ay hindi kailangang isampa sa Rent Board.

(i) Pag-post ng mga Kasunduan sa Pagbili. Ang Rent Board ay dapat lumikha ng isang mahahanap na database na may impormasyong natanggap mula sa mga paghahain sa ilalim ng subsection (h). Ang database ay dapat ma-access ng publiko sa opisina ng Rent Board at dapat magsama ng kopya ng lahat ng mga file na natanggap sa ilalim ng subsection (h). Bago mag-post ng kopya ng anumang pag-file na natanggap sa ilalim ng subsection (h) sa database nito, dapat i-redact ng Rent Board ang lahat ng impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan.

(j) Taunang ulat. Ang Rent Board ay dapat magbigay ng taunang ulat sa Board of Supervisors tungkol sa pagpapatupad nitong Seksyon 37.9E. Ang unang ulat ay dapat kumpletuhin sa Enero 31, 2016, at ang mga kasunod na ulat ay dapat kumpletuhin sa Enero 31 sa mga susunod na taon. Ang ulat ay dapat magsama, ngunit hindi limitado sa, isang listahan ng lahat ng mga yunit na naging paksa ng Mga Kasunduan sa Pagbili na naiulat sa Lupon ng Pagpapaupa sa ilalim ng subsection (h). Dapat i-post ng Rent Board ang bawat isa sa mga taunang ulat na ito sa website nito.

(k) Mga Parusa at Pagpapatupad.

(1) Ang isang nangungupahan na nagbakante ng isang unit batay sa isang Kasunduan sa Pagbili ay maaaring magsampa ng sibil na aksyon laban sa may-ari sa San Francisco Superior Court dahil sa hindi pagsunod sa mga kinakailangan na itinakda sa mga subsection (d) at (f). Ang may-ari ay mananagot para sa mga pinsala ng nangungupahan. Bilang karagdagan, ang parusa para sa paglabag sa subsection (d) ay hanggang $500. Ang parusa para sa isang paglabag sa subsection (f) ay dapat na hanggang 50% ng mga pinsala ng nangungupahan. Dapat igawad ng hukuman ang mga makatwirang bayad sa abogado sa sinumang nangungupahan na siyang nangingibabaw na partido sa isang aksyong sibil na dinala sa ilalim ng subsection na ito (k)(1).

(2) Ang Abugado ng Lungsod o anumang organisasyon na may tax exempt status sa ilalim ng 26 United States Code Section 501(c)(3) o 501(c)(4) at may pangunahing misyon ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga nangungupahan sa San Francisco ay maaaring magdala isang aksyong sibil laban sa isang landlord sa San Francisco Superior Court dahil sa hindi pagsunod sa subsection (h). Ang isang kasero na lumabag sa subsection (h) ay dapat magbayad sa Lungsod ng administratibong parusa na hanggang $100 bawat araw para sa bawat dokumentong nabigong ihain ng may-ari, ngunit sa anumang pagkakataon ay hindi lalampas sa $20,000 ang kabuuang administratibong parusa ng may-ari sa iisang aksyong sibil. Anumang administratibong mga parusa na nakolekta sa ilalim ng subsection na ito (k)(2) ay dapat ideposito sa Pangkalahatang Pondo ng Lungsod at County ng San Francisco. Dapat igawad ng hukuman ang mga makatwirang bayad at gastos ng abogado sa Abugado ng Lungsod o isang nonprofit na organisasyon na siyang nangingibabaw na partido sa isang aksyong sibil na dinala sa ilalim ng subsection (k)(2) na ito.

(3) Ang isang nangungupahan ay hindi maaaring magdala ng sibil na aksyon sa ilalim ng subsection (k)(1) at ang City Attorney o isang nonprofit na organisasyon ay hindi maaaring magsampa ng sibil na aksyon sa ilalim ng subsection (k)(2) higit sa apat na taon pagkatapos ng petsa ng diumano'y paglabag.

[Idinagdag ni Ord. 225-14, operatiba Marso 7, 2015; susugan ni Ord. No. 36-20 noong Abril 6, 2020, kung saan ang mga seksyon (c) at (i) ay ipinag-utos ng San Francisco Superior Court sa SFAA laban sa CCSF noong Disyembre 11, 2020 (Case No. CPF-20-517087) – ang mga iniutos na seksyon ay na-annotate dito para sa kaginhawaan ng publiko]

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Rent Ordinance .