Sec. 37.9E - Contratos de compra de vivienda por parte de inquilinos

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Sec. 37.9E Contratos de compra de inquilinos.

(a) Hallazgos y propósito. San Francisco se encuentra en medio de una crisis de vivienda. A medida que la disparidad entre los alquileres regulados y los de mercado continúa creciendo, los propietarios tienen mayores incentivos para inducir a los inquilinos de viviendas reguladas a mudarse. De igual manera, con el mercado inmobiliario en alza, muchos propietarios venden sus propiedades sabiendo que una vivienda desocupada puede alcanzar un precio de venta significativamente mayor que una ocupada.

En lugar de desalojar a los inquilinos, algunos propietarios ofrecen indemnizaciones en efectivo a cambio de que desocupen las unidades de alquiler. Estos contratos se denominan a veces contratos de rescisión. Incluso indemnizaciones de decenas de miles de dólares pueden ser recuperadas si el propietario conserva la propiedad y vuelve a alquilar la unidad a precios de mercado o la vende. A diferencia de los desalojos sin culpa, estas indemnizaciones no están reguladas y permiten a los propietarios eludir muchas de las restricciones que se aplican cuando se ejecuta un desalojo sin culpa. Por ejemplo, un propietario que ejecuta algunos tipos de desalojos sin culpa debe dar a los inquilinos un plazo determinado para mudarse, proporcionarles fondos para cubrir los gastos de reubicación y permitirles volver a la unidad en determinadas circunstancias. Dos tipos de estos desalojos sin culpa —la Ley Ellis y los desalojos por mudanza del propietario— contienen restricciones sobre el alquiler que puede cobrar un propietario si las unidades se vuelven a alquilar tras el desalojo. No existen regulaciones análogas para las compras por parte de los inquilinos.

La evidencia anecdótica indica que muchas negociaciones de compraventa no se llevan a cabo en igualdad de condiciones, y los arrendadores a veces emplean tácticas de alta presión e intimidación para inducir a los inquilinos a firmar los acuerdos. Algunos arrendadores amenazan a los inquilinos con el desalojo si no aceptan los términos de la compraventa. La frecuencia de estas ofertas de compraventa aumentó significativamente tras la aprobación de una ley en San Francisco en 1996 que restringió, y en muchos casos prohibió, las conversiones de condominios tras desalojos sin culpa. Al amenazar con un desalojo sin culpa específico y luego convencer al inquilino de que desaloje en lugar de recibir la notificación de desalojo, el arrendador evitará las restricciones a la conversión de condominios, así como las restricciones a las renovaciones, fusiones o demoliciones.

Estas tácticas a veces resultan en que los inquilinos firmen acuerdos de rescisión sin comprender plenamente sus derechos y sin consultar a un asesor especializado en derechos de inquilinos. Estas rescisión varían considerablemente en importes y, en algunos casos, incluso son inferiores a las prestaciones mínimas de reubicación que se exigen en todos los desalojos sin culpa. Los inquilinos con discapacidad, personas mayores o con enfermedades graves pueden ser especialmente vulnerables y enfrentarse a mayores obstáculos para conseguir una nueva vivienda.

El objetivo principal de esta Sección 37.9E es aumentar la equidad de las negociaciones y los acuerdos de compra al exigir a los propietarios que proporcionen a los inquilinos una declaración de sus derechos y permitir que los inquilinos rescindan un acuerdo de compra hasta 45 días después de firmar el acuerdo, reduciendo así la probabilidad de que los propietarios presionen a los inquilinos para que firmen acuerdos de compra sin permitirles tiempo suficiente para consultar con un especialista en derechos de los inquilinos. Otro objetivo de esta ordenanza es ayudar a la Ciudad a recopilar datos sobre los acuerdos de compra. La Ciudad carece de información completa sobre la cantidad, la ubicación y los términos de los acuerdos de compra. Esta falta de información impide que la Ciudad comprenda el verdadero nivel de desplazamiento de inquilinos en San Francisco.

(b) Aplicabilidad de la Sección. Sin perjuicio de lo dispuesto en la Sección 37.3 o cualquier otra disposición de la legislación municipal, la presente Sección 37.9E se aplicará a todos los arrendadores e inquilinos de viviendas de alquiler, según se define en la Sección 37.2(r).

"Contrato de Compraventa" se refiere a un acuerdo en el que el arrendador paga al inquilino dinero u otra contraprestación para que desaloje la unidad de alquiler. Un acuerdo para resolver una demanda de desalojo pendiente no se considerará un "Contrato de Compraventa". Un acuerdo para que un inquilino se mude a una unidad sustituta según el artículo 317.2(d)(2)(D)(ii), inciso a. del Código de Planificación, tampoco se considerará un "Contrato de Compraventa".

“Negociaciones de compra” significa cualquier discusión o negociación, ya sea oral o escrita, entre un propietario y un inquilino con respecto a la posibilidad de celebrar un acuerdo de compra.

(d) Divulgación requerida antes de las Negociaciones de Compra. Antes de iniciar las Negociaciones de Compra de una unidad de alquiler, el arrendador deberá proporcionar a cada inquilino de dicha unidad una declaración escrita, en un formulario desarrollado y autorizado por la Junta de Alquileres, que incluirá lo siguiente:

(1) Una declaración de que el inquilino tiene derecho a no celebrar un acuerdo de compra o negociaciones de compra;

(2) Una declaración de que el inquilino puede optar por consultar con un abogado antes de celebrar un acuerdo de compra o negociaciones de compra;

(3) Una declaración de que el inquilino puede rescindir el Acuerdo de Compra hasta 45 días después de que el Acuerdo de Compra se haya ejecutado por completo;

(4) Una declaración de que el inquilino puede visitar la Junta de Alquiler para obtener información sobre otros Acuerdos de Compra en el vecindario del inquilino;

(5) Una lista de organizaciones de derechos de los inquilinos y su información de contacto;

(6) Una declaración de que la información sobre los derechos de los inquilinos está disponible en la oficina de la Junta de Alquiler, a través de su número de teléfono de asesoramiento y en su sitio web;

(7) Una declaración que explique las implicaciones legales bajo la Sección 1396(e)(4) del Código de Subdivisión para un propietario que celebra uno o más Acuerdos de Compra;

(8) Si el propietario es una entidad, los nombres de todas las personas dentro de esa entidad que llevarán a cabo las negociaciones de compra, así como los nombres de todas las personas dentro de esa entidad que tendrán autoridad para tomar decisiones sobre los términos del acuerdo de compra;

(9) Cualquier otra información requerida por la Junta de Alquileres de conformidad con los propósitos y disposiciones de esta Sección 37.9E;

(10) Un espacio para que el inquilino firme y escriba la fecha en que el propietario le proporcionó la divulgación al inquilino; y

(11) Información proporcionada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde sobre el impacto de la compra en la elegibilidad del inquilino para los programas de vivienda asequible de la Ciudad.

El propietario deberá conservar una copia de cada formulario de divulgación firmado durante cinco años, junto con un registro de la fecha en que el propietario proporcionó la divulgación a cada inquilino y el método de servicio que utilizó el propietario (correo regular, correo electrónico, entrega en mano, etc.).

(12) Información proporcionada por el Departamento de Planificación sobre el impacto de la compra en la elegibilidad del inquilino para recibir asistencia de reubicación y otros beneficios si la propiedad se reconstruye.

(e) Notificación a la Junta de Alquileres. Tras proporcionar la información requerida por el inciso (d) y antes de iniciar las negociaciones de compra, el arrendador deberá presentar una declaración bajo pena de perjurio ante la Junta de Alquileres, en un formulario preparado por esta, que contenga la siguiente información:

(1) El nombre del propietario, la dirección comercial, la dirección de correo electrónico comercial y el número de teléfono comercial;

(2) El nombre de cada inquilino (si se conoce) con quien el propietario pretende entablar negociaciones de compra;

(3) La dirección de la unidad de alquiler que puede ser objeto de las negociaciones de compra, junto con el número de parcela del tasador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad; y

(4) La fecha en que el propietario proporcionó a cada inquilino la información requerida por el inciso (d), y el método de notificación que utilizó el propietario.

La Junta de Alquiler hará que la información incluida en este formulario esté disponible públicamente, excepto que la Junta de Alquiler redactará toda la información sobre la identidad de los inquilinos.

(f) Requisitos para los Contratos de Compraventa. Todo Contrato de Compraventa deberá:

(1) Ser por escrito. El contrato no podrá celebrarse antes de 30 días después de que hayan comenzado las negociaciones de compra. El propietario deberá entregar a cada inquilino una copia del contrato de compra en el momento en que el inquilino lo firme.

(2) Incluya la siguiente declaración en letras negritas en un tamaño igual al menos a un tipo de letra de 14 puntos cerca del espacio reservado para la firma del(los) inquilino(s). Usted, el inquilino, puede cancelar este contrato en cualquier momento, a más tardar, 45 días después de la firma del mismo por todas las partes. Para cancelarlo, envíe por correo o entregue una notificación firmada y fechada que indique su cancelación, o algo similar. La notificación deberá enviarse a: (Nombre del arrendador) a (Dirección del arrendador). Si no cancela este contrato antes de 45 días después de la firma del mismo por todas las partes, el arrendador deberá presentar una copia del mismo ante la Junta de Alquileres a más tardar 59 días después de la firma del mismo por todas las partes. Si el arrendador no presenta el contrato antes de 59 días, usted podrá presentar una copia, y también tendrá la opción de anular cualquier cláusula del contrato en la que haya renunciado a sus derechos o renunciado a sus reclamaciones. Cualquier disposición de este contrato que pretenda limitar, restringir o impedirle presentar una copia o ejercer estas opciones si el arrendador no lo ha hecho antes de 59 días será nula e inaplicable. Inmediatamente después de esta declaración, habrá una línea para que cada inquilino coloque sus iniciales.

(3) Incluya las siguientes declaraciones en un tamaño de letra de al menos 14 puntos: “Usted, el inquilino, tiene derecho a no firmar un contrato de compraventa”; Usted, el inquilino, puede consultar con un abogado o una organización de defensa de los derechos de los inquilinos antes de firmar este contrato. Puede encontrar una lista de organizaciones de defensa de los derechos de los inquilinos en el sitio web de la Junta de Alquileres: www.sfrb.org”; y “La Junta de Alquileres ha creado una base de datos pública y consultable que puede incluir información sobre otros contratos de compraventa en su vecindario. Puede consultar esta base de datos en la oficina de la Junta de Alquileres, ubicada en 25 Van Ness Avenue”. Inmediatamente después de cada declaración, deberá haber una línea para que cada inquilino escriba sus iniciales.

(4) Incluya las siguientes declaraciones en un tamaño de letra de al menos 14 puntos: “Según la Sección 1396(e)(4) del Código de Subdivisión de San Francisco, el propietario de una propiedad no puede convertir un edificio en un condominio cuando: (A) un inquilino mayor de edad, discapacitado o con una enfermedad catastrófica haya desocupado una unidad en virtud de un acuerdo de compra después del 31 de octubre de 2014, o (B) dos o más inquilinos que no sean mayores de edad, discapacitados o con una enfermedad catastrófica hayan desocupado unidades en virtud de acuerdos de compra, si los acuerdos se celebraron después del 31 de octubre de 2014 y dentro de los diez años anteriores a la solicitud de conversión a condominio. Una 'persona mayor' es una persona que tiene 60 años o más y ha residido en la unidad durante diez años o más al momento del Acuerdo de Compra; un inquilino 'discapacitado' es una persona que está discapacitada según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 12102) y ha estado residiendo en el unidad durante diez años o más al momento del Acuerdo de Compra; y un inquilino con una "enfermedad catastrófica" es una persona discapacitada según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 12102) que padece una enfermedad potencialmente mortal y ha residido en la unidad durante cinco años o más al momento del Acuerdo de Compra. ¿Cree que es mayor de edad, discapacitado o tiene una enfermedad catastrófica según se definen esos términos anteriormente? Sí No No sé Prefiero no decir_____”. La pregunta que figura en esta subsección (f)(4) aparecerá en el Acuerdo de Compra una vez para cada inquilino que sea parte del Acuerdo de Compra. Junto a cada pregunta habrá una línea para que el inquilino escriba sus iniciales.

(5) Con respecto a los Contratos de Compraventa celebrados a partir de la fecha de entrada en vigor de la ordenanza del expediente de la Junta n.° 250926, incluya la siguiente declaración en un tamaño de letra de al menos 14 puntos: «Según el artículo 317.2 del Código de Planificación, un inquilino desplazado por un proyecto de demolición de su edificio podría tener derecho a asistencia para la reubicación u otros beneficios. Al celebrar este contrato, podría renunciar a la asistencia para la reubicación y otros beneficios a los que tiene o podría llegar a tener derecho por ley». Inmediatamente después de esta declaración, deberá haber una línea para que cada inquilino escriba sus iniciales.

(6) Incluya la dirección de la unidad de alquiler en cuestión, así como el número de parcela del tasador (lote y manzana) del edificio donde se encuentra la unidad.

Un Contrato de Compraventa que no cumpla con todos los requisitos de los apartados (f)(1) a (5) no surtirá efecto y podrá ser rescindido por el inquilino en cualquier momento. Un Contrato de Compraventa que no incluya las iniciales de cada inquilino junto a cada una de las declaraciones descritas en los apartados (f)(2) a (5), así como las iniciales de cada inquilino junto a su respuesta a la pregunta del apartado (f)(4), no surtirá efecto y podrá ser rescindido por el inquilino en cualquier momento.

(g) Rescisión de Contratos de Compraventa. El inquilino tendrá derecho a rescindir un Contrato de Compraventa hasta 45 días después de su firma por todas las partes. Para rescindir un Contrato de Compraventa conforme a este apartado (g), el inquilino deberá, a más tardar 45 días después de su firma por todas las partes, entregar en mano, enviar por correo electrónico o enviar por correo postal una declaración al arrendador indicando que ha rescindido el Contrato de Compraventa.

(h) Presentación de Contratos de Compraventa. El arrendador deberá presentar una copia del Contrato de Compraventa ante la Junta de Alquileres no antes del día 46 de su firma por todas las partes, ni después de los 59 días de su firma. Después del día 59, tanto el arrendador como el inquilino podrán presentar una copia del Contrato de Compraventa. Sin embargo, independientemente de si alguna de las partes presenta el Contrato de Compraventa después del día 59, si el arrendador no ha presentado una copia para ese día, cualquier disposición del Contrato de Compraventa en la que el inquilino haya renunciado a sus derechos o liberado sus reclamaciones no surtirá efecto y será nula a opción del inquilino, quien tendrá derecho a todos los recursos autorizados por la ley; siempre que dichos recursos no incluyan el desplazamiento de un inquilino posterior en la unidad. Los Contratos de Compraventa rescindidos según el inciso (g) no necesitan presentarse ante la Junta de Alquileres.

(i) Publicación de los Contratos de Compraventa. La Junta de Alquileres creará una base de datos consultable con la información recibida de las solicitudes presentadas conforme al apartado (h). La base de datos será accesible al público en la oficina de la Junta de Alquileres e incluirá una copia de todas las solicitudes recibidas conforme al apartado (h). Antes de publicar en su base de datos una copia de cualquier solicitud recibida conforme al apartado (h), la Junta de Alquileres eliminará toda la información relativa a la identidad de los inquilinos.

(j) Informe anual. La Junta de Alquileres presentará un informe anual a la Junta de Supervisores sobre la implementación de esta Sección 37.9E. El primer informe deberá completarse antes del 31 de enero de 2016, y los informes subsiguientes deberán completarse antes del 31 de enero de los años siguientes. El informe incluirá, entre otros, una lista de todas las unidades que hayan sido objeto de Acuerdos de Compra Total que se hayan notificado a la Junta de Alquileres según el inciso (h). La Junta de Alquileres publicará cada uno de estos informes anuales en su sitio web.

(k) Sanciones y Ejecución.

(1) Un inquilino que haya desocupado una unidad en virtud de un contrato de compra puede presentar una demanda civil contra el propietario en el Tribunal Superior de San Francisco por incumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados (d) y (f). El propietario será responsable de los daños y perjuicios del inquilino. Además, la multa por la infracción del apartado (d) será de hasta 500 dólares. La multa por la infracción del apartado (f) será de hasta el 50% de los daños y perjuicios del inquilino. El tribunal concederá honorarios razonables de abogados a cualquier inquilino que sea la parte vencedora en una demanda civil interpuesta en virtud de este apartado (k)(1).

(2) El Procurador de la Ciudad o cualquier organización con estatus de exención de impuestos bajo la Sección 501(c)(3) o 501(c)(4) del Título 26 del Código de los Estados Unidos y con la misión principal de proteger los derechos de los inquilinos en San Francisco puede iniciar una acción civil contra un propietario en el Tribunal Superior de San Francisco por incumplimiento de la subsección (h). Un propietario que haya violado la subsección (h) deberá pagar a la Ciudad una multa administrativa de hasta $100 por día por cada documento que el propietario no haya presentado, pero en ningún caso la multa administrativa total del propietario en una sola acción civil excederá los $20,000. Cualquier multa administrativa cobrada bajo esta subsección (k)(2) se depositará en el Fondo General de la Ciudad y el Condado de San Francisco. El tribunal otorgará honorarios y costos de abogado razonables al Procurador de la Ciudad o una organización sin fines de lucro que sea la parte ganadora en una acción civil interpuesta bajo esta subsección (k)(2).

(3) Un inquilino no puede iniciar una acción civil bajo la subsección (k)(1) y el Fiscal de la Ciudad o una organización sin fines de lucro no puede iniciar una acción civil bajo la subsección (k)(2) más de cuatro años después de la fecha de la supuesta violación.

(l) Hallazgos bajo la Sección 317(d)(8) del Código de Planificación. En cumplimiento de la Sección 317(d)(8) del Código de Planificación, el Director Ejecutivo de la Junta de Alquiler establecerá procedimientos para que un propietario o arrendador solicite a la Junta de Alquiler una determinación sobre si la compra de una vivienda por parte de un inquilino cumplió sustancialmente con las disposiciones aplicables de las subsecciones (d)-(f) y (h). La Junta de Alquiler considerará el cumplimiento sustancial con base en la totalidad de los hechos, pero no podrá encontrar cumplimiento sustancial en cuanto a violaciones que fueron intencionales, deliberadas o que establecen un patrón y práctica en cuanto a un inquilino individual o múltiples inquilinos. El inquilino recibirá una notificación de la petición en su último domicilio conocido, y la Junta de Alquiler notificará la petición a cualquier organización sin fines de lucro como se describe en la subsección (k)(2) que haya solicitado previamente dicha notificación. El inquilino, y si el inquilino lo autoriza, una organización sin fines de lucro, tendrá la oportunidad de responder a la petición. El Director Ejecutivo de la Junta de Alquiler emitirá una determinación dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la petición; o, alternativamente, podrá programar una audiencia ante un Juez Administrativo dentro de los 45 días o tan pronto como sea posible y emitirá una determinación dentro de los 30 días posteriores a la fecha de la audiencia. Tanto el arrendador como el inquilino (incluida una organización sin fines de lucro autorizada) podrán prestar testimonio oral o escrito en dicha audiencia. Cualquiera de las partes podrá apelar la decisión del Director Ejecutivo ante la Junta de Alquileres, conforme al Artículo 37.8.

[Añadido por la Ordenanza Núm. 225-14, vigente desde el 7 de marzo de 2015; modificado por la Ordenanza Núm. 36-20 el 6 de abril de 2020, cuyos apartados (c) e (i) fueron prohibidos por el Tribunal Superior de San Francisco en el caso SFAA v. CCSF el 11 de diciembre de 2020 (Caso Núm. CPF-20-517087); Ordenanza Núm. 3-26, vigente desde el 9 de febrero de 2026]

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