Mục 37.9E - Thỏa thuận mua lại của người thuê nhà

Một phần của

Mục 37.9E Thỏa thuận mua lại của người thuê nhà.

(a) Kết quả và Mục đích. San Francisco đang trải qua một cuộc khủng hoảng nhà ở. Khi sự chênh lệch giữa giá thuê được kiểm soát và giá thuê thị trường tiếp tục gia tăng, các chủ nhà càng có động lực lớn hơn để khuyến khích người thuê nhà ở các căn hộ được kiểm soát giá thuê chuyển đi. Tương tự, với thị trường bất động sản tăng vọt, nhiều chủ nhà đang bán tài sản của họ với nhận thức rằng một căn hộ trống có thể bán được với giá cao hơn đáng kể so với một căn hộ đang có người ở.

Thay vì đuổi người thuê nhà, một số chủ nhà đề nghị trả tiền bồi thường cho người thuê để đổi lấy việc người thuê rời khỏi căn hộ cho thuê. Những thỏa thuận này đôi khi được gọi là thỏa thuận mua lại. Ngay cả những khoản bồi thường trị giá hàng chục nghìn đô la cũng có thể được chủ nhà thu hồi bằng cách giữ quyền sở hữu và cho thuê lại với giá thị trường hoặc bán căn hộ. Không giống như việc đuổi người thuê nhà không cần lý do, những thỏa thuận mua lại này không bị kiểm soát và có thể cho phép chủ nhà lách luật nhiều hạn chế áp dụng khi chủ nhà thực hiện việc đuổi người thuê nhà không cần lý do. Ví dụ, một chủ nhà thực hiện một số loại đuổi người thuê nhà không cần lý do phải cho người thuê một khoảng thời gian nhất định để chuyển đi, cung cấp tiền cho người thuê để trang trải chi phí di dời và cho phép người thuê chuyển trở lại căn hộ trong những trường hợp cụ thể. Hai loại đuổi người thuê nhà không cần lý do – Đạo luật Ellis và đuổi người thuê nhà bằng cách cho người thuê chuyển vào – có những hạn chế về mức tiền thuê mà chủ nhà có thể tính nếu căn hộ được cho thuê lại sau khi đuổi người thuê. Các quy định tương tự không tồn tại đối với việc mua lại tiền bồi thường từ người thuê.

Các bằng chứng không chính thức cho thấy nhiều cuộc đàm phán mua lại không được tiến hành một cách công bằng, và chủ nhà đôi khi sử dụng các chiến thuật gây áp lực cao và đe dọa để buộc người thuê nhà ký thỏa thuận. Một số chủ nhà đe dọa đuổi người thuê nhà nếu họ không chấp nhận các điều khoản mua lại. Tần suất các đề nghị mua lại này tăng lên đáng kể sau khi một đạo luật của San Francisco được thông qua vào năm 1996, trong đó hạn chế, và trong nhiều trường hợp cấm, việc chuyển đổi chung cư sau khi đuổi người thuê nhà không do lỗi của họ. Bằng cách đe dọa đuổi người thuê nhà không do lỗi của họ và sau đó thuyết phục người thuê nhà rời đi thay vì nhận thông báo đuổi nhà, chủ nhà sẽ tránh được các hạn chế về chuyển đổi chung cư cũng như các hạn chế về cải tạo, sáp nhập hoặc phá dỡ.

Những chiến thuật này đôi khi dẫn đến việc người thuê nhà ký kết các thỏa thuận bồi thường mà không hiểu rõ quyền lợi của mình và không tham khảo ý kiến của người tư vấn về quyền lợi người thuê nhà. Số tiền bồi thường rất khác nhau và trong một số trường hợp, thậm chí còn thấp hơn mức trợ cấp tái định cư tối thiểu bắt buộc phải trả cho tất cả các trường hợp bị đuổi khỏi nhà không do lỗi của người thuê. Người khuyết tật, người cao tuổi và người mắc bệnh hiểm nghèo đặc biệt dễ bị tổn thương và có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm nhà ở mới.

Mục đích chính của Mục 37.9E này là tăng tính công bằng của các cuộc đàm phán và thỏa thuận mua lại bằng cách yêu cầu chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà một tuyên bố về quyền của họ và cho phép người thuê nhà hủy bỏ thỏa thuận mua lại trong tối đa 45 ngày sau khi ký thỏa thuận, do đó giảm khả năng chủ nhà gây sức ép buộc người thuê nhà ký thỏa thuận mua lại mà không cho người thuê nhà đủ thời gian để tham khảo ý kiến của chuyên gia về quyền của người thuê nhà. Một mục tiêu khác của sắc lệnh này là giúp Thành phố thu thập dữ liệu về các thỏa thuận mua lại. Thành phố thiếu thông tin toàn diện về số lượng, địa điểm và các điều khoản của các thỏa thuận mua lại. Sự thiếu hụt thông tin này ngăn cản Thành phố hiểu được mức độ di dời thực sự của người thuê nhà tại San Francisco.

(b) Phạm vi áp dụng của Mục. Bất chấp Mục 37.3 hoặc bất kỳ điều khoản nào khác trong luật Thành phố, Mục 37.9E này sẽ áp dụng cho tất cả chủ nhà và người thuê nhà của các đơn vị cho thuê như được định nghĩa trong Mục 37.2(r).

“Thỏa thuận mua lại” có nghĩa là một thỏa thuận trong đó chủ nhà trả tiền hoặc khoản bồi thường khác cho người thuê để họ rời khỏi căn hộ cho thuê. Một thỏa thuận để giải quyết vụ kiện chiếm giữ bất hợp pháp đang chờ xử lý sẽ không được coi là “Thỏa thuận mua lại”. Một thỏa thuận cho người thuê chuyển đến một căn hộ thay thế theo Mục 317.2(d)(2)(D)(ii), tiểu mục a. của Bộ luật Quy hoạch, cũng sẽ không được coi là “Thỏa thuận mua lại”.

“Đàm phán mua lại” có nghĩa là bất kỳ cuộc thảo luận hoặc mặc cả nào, dù bằng miệng hay bằng văn bản, giữa chủ nhà và người thuê nhà liên quan đến khả năng ký kết Thỏa thuận mua lại.

(d) Yêu cầu công bố thông tin trước khi đàm phán mua lại. Trước khi bắt đầu đàm phán mua lại một căn hộ cho thuê, chủ nhà phải cung cấp cho mỗi người thuê nhà trong căn hộ đó một bản công bố thông tin bằng văn bản, trên mẫu đơn do Hội đồng Thuê nhà xây dựng và phê duyệt, trong đó phải bao gồm những điều sau:

(1) Tuyên bố rằng người thuê có quyền không tham gia vào Thỏa thuận mua lại hoặc Đàm phán mua lại;

(2) Một tuyên bố rằng người thuê có thể chọn tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký Thỏa thuận mua lại hoặc Đàm phán mua lại;

(3) Tuyên bố rằng người thuê có thể hủy Thỏa thuận mua lại trong thời hạn tối đa 45 ngày sau khi Thỏa thuận mua lại được thực hiện đầy đủ;

(4) Một tuyên bố rằng người thuê nhà có thể đến Ban cho thuê nhà để biết thông tin về các Thỏa thuận mua lại khác trong khu phố của người thuê nhà;

(5) Danh sách các tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà và thông tin liên lạc của họ;

(6) Một tuyên bố rằng thông tin về quyền của người thuê nhà có sẵn tại văn phòng Ban cho thuê nhà, thông qua số điện thoại tư vấn và trên trang web của ban;

(7) Một tuyên bố giải thích những hàm ý pháp lý theo Mục 1396(e)(4) của Bộ luật Phân khu đối với chủ nhà ký kết một hoặc nhiều Thỏa thuận Mua lại;

(8) Nếu chủ nhà là một thực thể, tên của tất cả mọi người trong thực thể đó sẽ tiến hành Đàm phán mua lại, cũng như tên của tất cả mọi người trong thực thể đó sẽ có thẩm quyền ra quyết định đối với các điều khoản của Thỏa thuận mua lại;

(9) Bất kỳ thông tin nào khác do Hội đồng cho thuê yêu cầu phù hợp với mục đích và quy định của Mục 37.9E này;

(10) Một khoảng trống để người thuê nhà ký và ghi ngày chủ nhà cung cấp thông tin tiết lộ cho người thuê nhà; và

(11) Thông tin do Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng cung cấp liên quan đến tác động của việc mua lại đối với quyền lợi của người thuê nhà đối với các chương trình nhà ở giá rẻ của Thành phố.

Chủ nhà phải lưu giữ một bản sao của mỗi mẫu tiết lộ đã ký trong năm năm, cùng với hồ sơ về ngày chủ nhà cung cấp thông tin tiết lộ cho mỗi người thuê nhà và phương thức dịch vụ mà chủ nhà sử dụng (thư thường, thư điện tử, giao tận tay, v.v.).

(12) Thông tin do Sở Quy hoạch cung cấp liên quan đến tác động của việc mua lại đối với quyền được hỗ trợ di dời và các lợi ích khác của người thuê nhà nếu tài sản được tái phát triển.

(e) Thông báo cho Hội đồng Thuê nhà. Sau khi cung cấp các thông tin được yêu cầu theo tiểu mục (d) và trước khi bắt đầu Đàm phán Mua lại, chủ nhà phải nộp cho Hội đồng Thuê nhà một bản tuyên bố được lập dưới hình thức cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật, trên mẫu đơn do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị, trong đó nêu rõ các thông tin sau:

(1) Tên, địa chỉ kinh doanh, địa chỉ email kinh doanh và số điện thoại kinh doanh của chủ nhà;

(2) Tên của mỗi người thuê nhà (nếu biết) mà chủ nhà dự định tham gia vào Đàm phán mua lại;

(3) Địa chỉ của đơn vị cho thuê có thể là chủ đề của Đàm phán mua lại, cùng với Số thửa đất của Người thẩm định (lô và khối) của tòa nhà nơi đơn vị tọa lạc; và

(4) Ngày mà chủ nhà cung cấp cho mỗi người thuê nhà thông tin tiết lộ theo yêu cầu của tiểu mục (d) và phương pháp phục vụ mà chủ nhà sử dụng.

Hội đồng Thuê nhà sẽ công khai thông tin có trong mẫu này, ngoại trừ việc Hội đồng Thuê nhà sẽ biên tập lại mọi thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà.

(f) Yêu cầu đối với Thỏa thuận Mua lại. Mỗi Thỏa thuận Mua lại phải:

(1) Phải được lập thành văn bản. Thỏa thuận có thể được thực hiện không sớm hơn 30 ngày sau khi bắt đầu Đàm phán mua lại. Chủ nhà sẽ cung cấp cho mỗi người thuê một bản sao của Thỏa thuận mua lại tại thời điểm người thuê thực hiện Thỏa thuận.

(2) Bao gồm câu tuyên bố sau đây bằng chữ in đậm với cỡ chữ ít nhất 14 điểm ở vị trí gần chỗ dành cho chữ ký của người thuê nhà. “Bạn, người thuê nhà, có thể hủy bỏ hợp đồng này bất cứ lúc nào vào hoặc trước ngày thứ 45 kể từ khi tất cả các bên đã ký kết hợp đồng này. Để hủy bỏ hợp đồng này, hãy gửi thư hoặc giao trực tiếp một thông báo có chữ ký và ngày tháng nêu rõ rằng bạn, người thuê nhà, đang hủy bỏ hợp đồng này, hoặc những từ ngữ có ý nghĩa tương tự. Thông báo phải được gửi đến: (Tên chủ nhà) tại (Địa chỉ của chủ nhà). Nếu bạn không hủy bỏ hợp đồng này trước ngày thứ 45 kể từ khi tất cả các bên đã ký kết hợp đồng, chủ nhà sẽ phải nộp một bản sao hợp đồng cho Hội đồng Thuê nhà chậm nhất là vào ngày thứ 59 kể từ khi tất cả các bên đã ký kết hợp đồng. Nếu chủ nhà không nộp hợp đồng trước ngày thứ 59, bạn có thể nộp một bản sao, và bạn cũng có quyền hủy bỏ bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng mà bạn đã từ bỏ quyền hoặc miễn trừ trách nhiệm. Bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng này nhằm mục đích hạn chế, ràng buộc hoặc ngăn cản bạn nộp một bản sao và/hoặc thực hiện các quyền lựa chọn này nếu chủ nhà không nộp trước ngày thứ 59, sẽ bị vô hiệu và không thể thi hành.” Ngay sau dòng chữ này, sẽ có một dòng để mỗi người thuê nhà ký tên viết tắt của mình.

(3) Bao gồm các tuyên bố sau đây với cỡ chữ ít nhất là 14 điểm: “Bạn, người thuê nhà, có quyền không tham gia vào thỏa thuận mua lại”; Bạn, người thuê nhà, có thể chọn tham khảo ý kiến luật sư và/hoặc tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà trước khi ký thỏa thuận này. Bạn có thể tìm thấy danh sách các tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà trên trang web của Hội đồng Thuê nhà – www.sfrb.org”; và “Hội đồng Thuê nhà đã tạo ra một cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm công khai, có thể bao gồm thông tin về các thỏa thuận mua lại khác trong khu phố của bạn. Bạn có thể tìm kiếm cơ sở dữ liệu này tại văn phòng của Hội đồng Thuê nhà tại số 25 đường Van Ness.” Ngay sau mỗi tuyên bố, sẽ có một dòng để mỗi người thuê nhà ký tên viết tắt.

(4) Bao gồm các tuyên bố sau đây với cỡ chữ ít nhất là 14 điểm: “Theo Mục 1396(e)(4) của Bộ luật Phân khu San Francisco, chủ sở hữu bất động sản không được chuyển đổi một tòa nhà thành chung cư nếu: (A) người thuê nhà cao tuổi, người khuyết tật hoặc người bị bệnh hiểm nghèo đã rời khỏi căn hộ theo thỏa thuận mua lại sau ngày 31 tháng 10 năm 2014, hoặc (B) hai hoặc nhiều người thuê nhà không phải là người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người bị bệnh hiểm nghèo đã rời khỏi căn hộ theo thỏa thuận mua lại, nếu các thỏa thuận này được ký kết sau ngày 31 tháng 10 năm 2014 và trong vòng mười năm trước khi nộp đơn xin chuyển đổi chung cư. 'Người cao tuổi' là người từ 60 tuổi trở lên và đã cư trú trong căn hộ đó từ mười năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận Mua lại; người thuê nhà 'khuyết tật' là người bị khuyết tật theo Đạo luật Người Mỹ Khuyết tật (Điều 42 Bộ luật Hoa Kỳ Mục 12102) và đã cư trú trong căn hộ đó từ mười năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận Mua lại; và Người thuê nhà 'bị bệnh hiểm nghèo' là người khuyết tật theo Đạo luật Người khuyết tật Hoa Kỳ (Điều 42 Bộ luật Hoa Kỳ Mục 12102) và đang mắc bệnh đe dọa đến tính mạng và đã cư trú trong căn hộ từ năm năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận Mua lại. Bạn có tin rằng mình là người cao tuổi, người khuyết tật hoặc bị bệnh hiểm nghèo theo định nghĩa ở trên không? Có Không Tôi không biết Tôi không muốn nói_____.” Câu hỏi được liệt kê trong tiểu mục (f)(4) này sẽ xuất hiện trong Thỏa thuận Mua lại một lần cho mỗi người thuê nhà là một bên tham gia Thỏa thuận Mua lại. Bên cạnh mỗi câu hỏi sẽ có một dòng để người thuê nhà ký tên viết tắt.

(5) Đối với các Thỏa thuận Mua lại được ký kết vào hoặc sau ngày có hiệu lực của nghị định trong Hồ sơ Hội đồng số 250926, hãy bao gồm tuyên bố sau đây với cỡ chữ ít nhất là 14 điểm: “Theo Mục 317.2 của Bộ luật Quy hoạch, người thuê nhà bị di dời do dự án phá dỡ tòa nhà của họ có thể được hưởng trợ cấp tái định cư hoặc các lợi ích khác. Bằng việc ký kết thỏa thuận này, bạn có thể từ bỏ trợ cấp tái định cư và các lợi ích khác mà bạn đang hoặc có thể được hưởng theo luật.” Ngay sau tuyên bố này, sẽ có một dòng để mỗi người thuê nhà ký tên viết tắt.

(6) Bao gồm địa chỉ của căn hộ cho thuê nói trên, cũng như Số thửa đất của Cơ quan định giá (lô và khối) của tòa nhà nơi căn hộ tọa lạc.

Thỏa thuận mua lại không đáp ứng tất cả các yêu cầu của các tiểu mục (f)(1)-(5) sẽ không có hiệu lực và có thể bị người thuê hủy bỏ bất cứ lúc nào. Thỏa thuận mua lại không bao gồm chữ viết tắt của mỗi người thuê nhà bên cạnh mỗi câu tuyên bố được mô tả trong các tiểu mục (f)(2)-(5), cũng như chữ viết tắt của mỗi người thuê nhà bên cạnh câu trả lời của họ cho câu hỏi được liệt kê trong tiểu mục (f)(4), sẽ không có hiệu lực và có thể bị người thuê hủy bỏ bất cứ lúc nào.

(g) Hủy bỏ Thỏa thuận Mua lại. Người thuê nhà có quyền hủy bỏ Thỏa thuận Mua lại trong vòng 45 ngày kể từ ngày tất cả các bên ký kết thỏa thuận. Để hủy bỏ Thỏa thuận Mua lại theo khoản (g) này, người thuê nhà phải, vào hoặc trước ngày thứ 45 kể từ ngày tất cả các bên ký kết Thỏa thuận Mua lại, gửi trực tiếp, gửi email hoặc gửi qua đường bưu điện một tuyên bố cho chủ nhà cho biết người thuê nhà đã hủy bỏ Thỏa thuận Mua lại.

(h) Nộp Thỏa thuận Mua lại. Chủ nhà phải nộp một bản sao Thỏa thuận Mua lại cho Hội đồng Thuê nhà không sớm hơn ngày thứ 46 sau khi tất cả các bên ký kết Thỏa thuận Mua lại, và không muộn hơn ngày thứ 59 sau khi tất cả các bên ký kết thỏa thuận. Sau ngày thứ 59, chủ nhà hoặc người thuê nhà đều có thể nộp một bản sao Thỏa thuận Mua lại. Tuy nhiên, bất kể bên nào nộp Thỏa thuận Mua lại sau ngày thứ 59 hay không, nếu chủ nhà không nộp một bản sao trước ngày thứ 59, bất kỳ điều khoản nào trong Thỏa thuận Mua lại mà người thuê nhà từ bỏ quyền hoặc miễn trừ khiếu nại sẽ không có hiệu lực và sẽ bị vô hiệu theo lựa chọn của người thuê nhà, và người thuê nhà sẽ được hưởng tất cả các biện pháp khắc phục được pháp luật cho phép; tuy nhiên, các biện pháp khắc phục đó sẽ không bao gồm việc di dời người thuê nhà tiếp theo trong căn hộ. Các Thỏa thuận Mua lại bị hủy bỏ theo khoản (g) không cần phải được nộp cho Hội đồng Thuê nhà.

(i) Đăng tải Thỏa thuận Mua lại. Hội đồng Thuê nhà sẽ tạo một cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm với thông tin nhận được từ các hồ sơ theo tiểu mục (h). Cơ sở dữ liệu này sẽ được công khai tại văn phòng của Hội đồng Thuê nhà và sẽ bao gồm bản sao của tất cả các hồ sơ nhận được theo tiểu mục (h). Trước khi đăng tải bản sao của bất kỳ hồ sơ nào nhận được theo tiểu mục (h) lên cơ sở dữ liệu của mình, Hội đồng Thuê nhà sẽ xóa bỏ tất cả thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà.

(j) Báo cáo thường niên. Ban Quản lý Thuê nhà sẽ cung cấp báo cáo thường niên cho Hội đồng Giám sát về việc thực hiện Mục 37.9E này. Báo cáo đầu tiên phải được hoàn thành trước ngày 31 tháng 1 năm 2016, và các báo cáo tiếp theo phải được hoàn thành trước ngày 31 tháng 1 của các năm tiếp theo. Báo cáo phải bao gồm, nhưng không giới hạn ở, danh sách tất cả các căn hộ đã là đối tượng của Thỏa thuận Mua lại đã được báo cáo cho Ban Quản lý Thuê nhà theo tiểu mục (h). Ban Quản lý Thuê nhà sẽ đăng tải mỗi báo cáo thường niên này trên trang web của mình.

(k) Hình phạt và việc thi hành.

(1) Người thuê nhà đã rời khỏi một đơn vị dựa trên Thỏa thuận mua lại có thể đưa ra hành động dân sự chống lại chủ nhà tại Tòa án cấp cao San Francisco vì không tuân thủ các yêu cầu được nêu trong các tiểu mục (d) và (f). Chủ nhà sẽ phải chịu trách nhiệm về thiệt hại của người thuê nhà. Ngoài ra, hình phạt cho hành vi vi phạm tiểu mục (d) sẽ lên tới 500 đô la. Hình phạt cho hành vi vi phạm tiểu mục (f) sẽ lên tới 50% thiệt hại của người thuê nhà. Tòa án sẽ trao các khoản phí luật sư hợp lý cho bất kỳ người thuê nhà nào là bên thắng kiện trong một vụ kiện dân sự được đưa ra theo tiểu mục này (k)(1).

(2) Luật sư Thành phố hoặc bất kỳ tổ chức nào có tình trạng miễn thuế theo Mục 501(c)(3) hoặc 501(c)(4) của Bộ luật Hoa Kỳ 26 và có sứ mệnh chính là bảo vệ quyền của người thuê nhà tại San Francisco có thể đưa ra hành động dân sự chống lại chủ nhà tại Tòa án cấp cao San Francisco vì không tuân thủ khoản (h). Chủ nhà vi phạm khoản (h) phải trả cho Thành phố khoản tiền phạt hành chính lên tới 100 đô la mỗi ngày cho mỗi tài liệu mà chủ nhà không nộp, nhưng trong mọi trường hợp, tổng số tiền phạt hành chính của chủ nhà trong một vụ kiện dân sự không được vượt quá 20.000 đô la. Bất kỳ khoản tiền phạt hành chính nào được thu theo khoản (k)(2) này sẽ được gửi vào Quỹ chung của Thành phố và Quận San Francisco. Tòa án sẽ trao các khoản phí và chi phí luật sư hợp lý cho Luật sư Thành phố hoặc một tổ chức phi lợi nhuận là bên thắng kiện trong vụ kiện dân sự được đưa ra theo khoản (k)(2) này.

(3) Người thuê nhà không được đưa ra hành động dân sự theo khoản (k)(1) và Luật sư thành phố hoặc tổ chức phi lợi nhuận không được đưa ra hành động dân sự theo khoản (k)(2) sau hơn bốn năm kể từ ngày vi phạm bị cáo buộc.

(l) Kết luận theo Mục 317(d)(8) của Bộ luật Quy hoạch. Để thực hiện Mục 317(d)(8) của Bộ luật Quy hoạch, Giám đốc Điều hành Hội đồng Thuê nhà sẽ thiết lập các thủ tục để chủ sở hữu hoặc chủ nhà đệ đơn lên Hội đồng Thuê nhà để xác định xem việc mua lại của người thuê nhà có tuân thủ đáng kể các quy định hiện hành của các tiểu mục (d)-(f) và (h) hay không. Hội đồng Thuê nhà sẽ xem xét việc tuân thủ đáng kể dựa trên toàn bộ sự kiện nhưng không được coi là tuân thủ đáng kể đối với các vi phạm có chủ ý, cố tình hoặc thiết lập một mô hình và thực tiễn đối với một người thuê nhà hoặc nhiều người thuê nhà. Người thuê nhà sẽ nhận được thông báo về đơn kiến nghị tại địa chỉ cuối cùng được biết của họ, và Hội đồng Thuê nhà sẽ thông báo về đơn kiến nghị cho bất kỳ tổ chức phi lợi nhuận nào được mô tả trong tiểu mục (k)(2) đã yêu cầu thông báo đó trước đây. Người thuê nhà, và nếu được người thuê nhà ủy quyền, một tổ chức phi lợi nhuận, sẽ có cơ hội phản hồi đơn kiến nghị. Giám đốc Điều hành Hội đồng Thuê nhà sẽ đưa ra quyết định trong vòng 45 ngày sau khi nhận được đơn kiến nghị; Hoặc phương án khác, có thể lên lịch một phiên điều trần trước Thẩm phán Luật Hành chính trong vòng 45 ngày hoặc sớm nhất có thể và sẽ đưa ra quyết định trong vòng 30 ngày kể từ ngày diễn ra phiên điều trần. Cả chủ nhà và người thuê nhà (bao gồm cả tổ chức phi lợi nhuận được ủy quyền) đều có thể cung cấp lời khai bằng miệng hoặc bằng văn bản tại bất kỳ phiên điều trần nào như vậy. Bất kỳ bên nào cũng có thể kháng cáo quyết định của Giám đốc Điều hành lên Hội đồng Thuê nhà, theo Mục 37.8.

[Được bổ sung bởi Nghị định số 225-14, có hiệu lực ngày 7 tháng 3 năm 2015; được sửa đổi bởi Nghị định số 36-20 ngày 6 tháng 4 năm 2020, trong đó các phần (c) và (i) đã bị Tòa án cấp cao San Francisco ra lệnh tạm dừng trong vụ SFAA kiện CCSF ngày 11 tháng 12 năm 2020 (Vụ án số CPF-20-517087); Nghị định số 3-26, có hiệu lực ngày 9 tháng 2 năm 2026]

Trở lại

Quay lại trang Sắc lệnh Thuê nhà .