Mga Pagpapalayas Batay sa May-ari o Kamag-anak na Paglipat

Maaaring mabawi ng kasero ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit para sa pagtira ng may-ari o isang kamag-anak ng may-ari para gamitin bilang kanilang pangunahing tirahan sa loob ng hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan. Ang isang kamag-anak na paglipat-paalis ay pinahihintulutan lamang para sa ilang malalapit na kamag-anak ng may-ari, kabilang ang isang anak, magulang, lolo't lola, apo, kapatid o asawa ng may-ari o asawa ng naturang mga relasyon. Kasama sa terminong “asawa” ang mga kasosyo sa tahanan. Gayunpaman, ang mga may-ari na nagpapaalis para sa mga kamag-anak na ito na lumipat ay dapat na nakatira na sa gusali o lumipat sa gusali kasabay ng kamag-anak.

Karaniwang pinahihintulutan ng Ordinansa ang pagpapaalis ng mga nangungupahan mula sa isang yunit lamang sa bawat gusali para sa paggamit at pagtira ng may-ari. Kung ang isang nangungupahan ay pinaalis dahil sa pagtira ng may-ari pagkatapos ng Disyembre 18, 1998, ang unit na iyon ay itinalaga bilang ang unit ng may-ari para sa mga layunin ng kasunod na pagpapalayas sa pag-okupa ng may-ari, maliban kung ang kapansanan ng may-ari o iba pang katulad na paghihirap ay humadlang sa pagtira sa unit na iyon.

Ang isang may-ari na gustong paalisin ang isang nangungupahan para sa may-ari o kamag-anak na occupancy ay dapat magkaroon ng hindi bababa sa 25% na interes sa ari-arian, kung ang interes sa pagmamay-ari ay naitala pagkatapos ng Pebrero 21, 1991. Kung ang pagmamay-ari ay naitala noong o bago ang Pebrero 21, 1991, kung gayon ang may-ari ay kinakailangan lamang na magkaroon ng 10% na minimum na interes. Maaaring pagsamahin ng mga domestic partner ang kanilang mga interes upang makamit ang kinakailangang 10% o 25% na interes upang sakupin ang isang unit.

Ang mga nangungupahan na hindi bababa sa 60 taong gulang o nakakatugon sa mga alituntunin ng kapansanan para sa pederal na Supplemental Security Income at nakatira sa unit nang hindi bababa sa 10 taon, o mga nangungupahan na may malubhang karamdaman at nakatira sa unit nang hindi bababa sa 5 taon, ay may protektadong katayuan at hindi maaaring paalisin para sa may-ari o higit na kamag-anak ng may-ari na lumipat sa isang gusali o may higit na kamag-anak na 2 unit. Gayunpaman, ang mga nangungupahan na sana ay may protektadong katayuan ay maaaring paalisin kung ang unit ay ang tanging paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa gusali, o kung ang kwalipikadong kamag-anak ng may-ari na lilipat ay 60 taong gulang o mas matanda at ang bawat paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa parehong gusali (maliban sa unit na inookupahan ng may-ari ng bahay) ay protektado ng status na inookupahan ng isang nangungupahan. Isang misdemeanor ang tumanggi sa pagrenta sa isang nakatatanda dahil ang taong iyon ay magkakaroon ng mga karapatan sa ilalim ng Rent Ordinance.

Bilang karagdagan, ang sinumang nangungupahan na nanirahan sa isang unit sa loob ng 12 buwan o higit pa ay hindi maaaring paalisin para lumipat ang isang may-ari o kamag-anak sa taon ng pasukan para sa San Francisco Unified School District, kung ang isang batang wala pang 18 taong gulang o isang taong nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco ay naninirahan sa rental unit, ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon sa pamilya sa isang nangungupahan sa isang nangungupahan.

Ang sinumang nangungupahan na nagsasabing may protektadong katayuan ay dapat na ipaalam sa may-ari ang protektadong katayuan ng nangungupahan sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang alinman sa abiso na umalis o nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng nangungupahan. Dapat ding isama ng nangungupahan ang ebidensyang sumusuporta sa pag-aangkin ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay walang protektadong katayuan. Ang mga may-ari na gustong mabawi ang pagmamay-ari ng paupahang unit para sa may-ari o kamag-anak na occupancy ay maaaring tumutol sa paghahabol ng nangungupahan ng protektadong katayuan alinman sa pamamagitan ng paghahain ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paglilitis sa pagpapaalis sa korte.

Ang mga panginoong maylupa ay kinakailangang magbayad ng mga gastos sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis para sa may-ari o kamag-anak na paglipat. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon (isang listahan ng mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa tanggapan ng Rent Board). Ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na naninirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, ay may karapatan sa isang pagbabayad sa relokasyon hanggang sa maximum na pinapayagang halaga ng pagbabayad bawat yunit. Bilang karagdagan, ang bawat matatandang nangungupahan na 60 taong gulang o mas matanda, at bawat may kapansanan na nangungupahan, at bawat sambahayan na may isa o higit pang mga menor de edad na bata, ay may karapatan sa karagdagang bayad. Bawat taon simula Marso 1, 2007, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastos sa relokasyon bawat yunit, ay iniaakma para sa inflation.

Ang may-ari ay kinakailangang magbigay sa lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na paunawa ng mga karapatan sa relokasyon sa o bago ang petsa ng serbisyo ng paunawa sa pagpapaalis at dapat ding magbigay ng kopya ng Ordinansa Seksyon 37.9C. Ang nasabing abiso ay dapat magsama ng isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang landlord ay dapat maghain ng kopya ng notification na ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw pagkatapos ibigay ang notice, kasama ang kopya ng eviction notice at patunay ng serbisyo sa nangungupahan. Sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang claim ng nangungupahan para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan, dapat ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board nang nakasulat ang claim ng nangungupahan at kung dispute o hindi ng landlord ang claim. Gayunpaman, ang Rent Board ay walang awtoridad na tumanggap o magpasya ng mga petisyon tungkol sa paghahabol ng isang nangungupahan para sa karagdagang gastos sa relokasyon batay sa edad, kapansanan o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan. Ang ganitong mga hindi pagkakaunawaan ay dapat malutas sa ibang forum.

Ang isang may-ari na naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari ng isang unit para malipatan ng isang may-ari o kamag-anak, ay dapat gawin ito nang may mabuting loob, nang walang lihim na motibo at may tapat na layunin.

Ang katibayan na ang may-ari ay hindi kumilos nang may mabuting loob sa isang may-ari o kamag-anak na paglipat-sa-pagpalayas ay maaaring kabilangan, ngunit hindi limitado sa, alinman sa mga sumusunod:

• Inulit ng may-ari ng lupa ang serbisyo ng paunawa, o ang paghahain ng aksyon para mabawi ang pagmamay-ari, upang maiwasan ang paglipat sa isang maihahambing na yunit, o upang maiwasang mag-alok sa isang nangungupahan ng kapalit na yunit;
• Nabigo ang may-ari na maghain ng abiso na umalis sa Rent Board;
• Ang landlord o kamag-anak kung saan ang nangungupahan ay pinaalis ay hindi lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan pagkatapos mabawi ng landlord ang pag-aari ng unit at pagkatapos ay okupado ang unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon sa loob ng hindi bababa sa 36 na magkakasunod na buwan;
• Ang may-ari o kamag-anak kung saan pinalayas ang nangungupahan ay walang lehitimong, bona fide na dahilan para hindi lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan at/o pag-okupa sa unit bilang pangunahing lugar ng tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 na magkakasunod na buwan;
• Ang landlord ay hindi naghain ng kinakailangang Statement of Occupancy sa Rent Board;
• Pinaupahan ng may-ari ang unit sa isang bagong nangungupahan sa mas mataas na upa kaysa sa binayaran sana ng inilipat na nangungupahan kung nanatili siya sa patuloy na pag-okupa;
• Nagsilbi ang may-ari ng isang hiwalay na abiso ng paglipat sa pagpapaalis ng may-ari para sa ibang yunit at hindi humingi ng pagpapawalang-bisa o pag-withdraw ng abisong iyon;
• Pinaalis ng may-ari ang mga nangungupahan mula sa maramihang mga paupahang unit sa parehong gusali sa loob ng 180 araw pagkatapos ng serbisyo ng paunawa ng paglipat sa may-ari ng pagpapaalis; at
• Nakumpleto ng landlord ang mga negosasyon sa pagbili alinsunod sa Seksyon 37.9E(c) sa sinumang iba pang mga nangungupahan sa parehong gusali kung saan hinahangad ang pagmamay-ari.

Ang may-ari o kamag-anak ay dapat lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan at naglalayong sakupin ang unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan.

Kung ang isang maihahambing na unit na pag-aari sa parehong gusali ay bakante o naging bakante sa panahon ng paunawa na magwawakas sa pangungupahan, kung gayon ang paunawa ay dapat na ipawalang-bisa.

Ang isang bakanteng, hindi maihahambing na unit na pag-aari sa San Francisco ay dapat ialok sa nangungupahan na pinaalis.

Kung ang paupahang yunit ay ialok para rentahan sa loob ng limang taon kasunod ng paghahatid ng abiso ng pag-alis, dapat munang ialok ng may-ari ng lupa ang yunit sa nangungupahang nawalan ng tirahan at dapat maghain ang may-ari ng lupa ng kopya ng alok na muling paupahan sa Rent Board sa loob ng 15 araw mula sa alok. Ang nangungupahan ay may 30 araw mula sa pagtanggap ng alok upang ipaalam sa may-ari ng lupa ang pagtanggap o pagtanggi sa alok at, kung tinanggap, dapat muling okupahan ang yunit sa loob ng 45 araw mula sa pagtanggap ng alok.

Kung muling paupahan ng kasero ang unit sa nangungupahang nawalan ng tirahan o sa isang bagong nangungupahan sa loob ng limang taon pagkatapos maihatid ang abiso, ang unang upa ay hindi hihigit sa babayaran sana ng nangungupahang nawalan ng tirahan kung nanatili pa rin itong nakatira, kasama ang anumang pinapayagang pagtaas.

Bukod sa mga parusang kriminal, sa mga kaso kung saan muling umupa ang isang may-ari ng bahay sa loob ng limang taon matapos maibigay ang abiso ng pagpapaalis ng may-ari o kamag-anak na lumipat at sinisingil ang bagong nangungupahan ng labis na upa, maaaring kasuhan ng nangungupahan ang may-ari ng bahay para sa injunctive relief at/o mga danyos na hindi bababa sa tatlong beses ng halaga ng sobrang upa na nakolekta. Ang mga non-profit na organisasyon para sa karapatan ng nangungupahan sa San Francisco ay mayroon ding katayuan sa ilang mga pagkakataon na magsampa ng kasong sibil para sa injunctive relief at/o mga danyos laban sa isang may-ari ng bahay na nakakolekta ng sobrang upa mula sa isang bagong nangungupahan kasunod ng pagpapaalis ng may-ari o kamag-anak na lumipat.

May mga mandatoryong kinakailangan sa pag-uulat tungkol sa paggamit ng paupahang yunit kasunod ng pagpapadala ng abiso ng pagpapaalis sa paglipat ng may-ari. Kinakailangang maghain ang mga may-ari ng lupa sa Rent Board ng isang Pahayag ng Pagtitira na may kasamang kahit man lang 2 anyo ng sumusuportang dokumentasyon para sa limang taong panahon kasunod ng pagbawi ng pagmamay-ari ng yunit, maliban na lang kung isinisiwalat ng Pahayag ng Pagtitira na hindi na nagsisikap ang may-ari na mabawi ang pagmamay-ari ng yunit at pinagbigyan na ng Rent Board ang nakasulat na kahilingan ng may-ari ng lupa para sa pagpapawalang-bisa ng abiso ng pag-alis, kung saan hindi na kailangang maghain ng karagdagang Pahayag ng Pagtitira. Ang mga administratibong parusa para sa hindi paghahain ng kinakailangang Pahayag ng Pagtitira at/o sumusuportang dokumentasyon ay mandatoryo sa halagang $250 para sa unang paglabag, $500 para sa pangalawang paglabag, at $1,000 para sa bawat kasunod na paglabag.

Magpapadala ang Rent Board ng kopya ng bawat Statement of Occupancy sa nangungupahang nawalan ng tirahan sa adres na nakatala sa Rent Board, o isang abiso na hindi isinumite ng landlord ang kinakailangang Statement of Occupancy. Magpapadala rin ang Rent Board ng taunang abiso sa unit kung saan nawalan ng tirahan ang nangungupahan na nagsasaad ng pinakamataas na upa para sa unit.

Bawat buwan, pipili ang Rent Board ng random na sample na 10% ng lahat ng Statement of Occupancy na isinampa sa Rent Board, at bubuuin ang isang listahan ng lahat ng unit na hindi naisumite ang kinakailangang Statement of Occupancy at ipapadala ang mga ito sa District Attorney para sa imbestigasyon. Ang sinumang landlord na naniningil ng labis na upa para sa isang unit sa loob ng limang taon pagkatapos maihatid ang isang abiso na lisanin ang tirahan para sa paglipat ng may-ari o kamag-anak ay nagkasala ng isang misdemeanor at parurusahan ng mandatoryong multa na $1,000 para sa bawat buwan o bahagi nito na sinisingil ng landlord ng labis na upa. Bukod sa mandatoryong multa, ang landlord ay maaari ring parusahan ng pagkabilanggo sa County Jail sa loob ng hindi hihigit sa anim na buwan.

Mga Tag: Paksa 204