Desalojos basados en la mudanza del propietario o un familiar

Un propietario puede recuperar la posesión de una unidad de alquiler para que la ocupe el propietario o un familiar del propietario para que la use como residencia principal durante un período de al menos 36 meses continuos. El desalojo por mudanza de un familiar solo se permite para ciertos parientes cercanos del propietario, incluidos un hijo, padre, abuelo, nieto, hermano o el cónyuge del propietario o los cónyuges de dichas relaciones. El término "cónyuge" incluye a las parejas de hecho. Sin embargo, los propietarios que desalojen para que estos familiares se muden al edificio deben vivir ya en el edificio o mudarse al edificio al mismo tiempo que el familiar.

La Ordenanza permite en general el desalojo de inquilinos de una sola unidad por edificio para uso y ocupación del propietario. Cuando un inquilino es desalojado para que ocupe la vivienda después del 18 de diciembre de 1998, esa unidad se designa como unidad del propietario para los desalojos posteriores por ocupación del propietario, a menos que la discapacidad del propietario u otra dificultad similar impida la ocupación de esa unidad.

Un propietario que desee desalojar a un inquilino para que su propietario o un familiar ocupe la vivienda debe tener al menos un 25 % de participación en la propiedad, si la participación de propiedad se registró después del 21 de febrero de 1991. Si la propiedad se registró el 21 de febrero de 1991 o antes, entonces el propietario solo debe tener un interés mínimo del 10 %. Las parejas de hecho pueden combinar sus intereses para alcanzar el 10 % o el 25 % de participación requeridos para ocupar una unidad.

Los inquilinos que tengan al menos 60 años de edad o que cumplan con las pautas de discapacidad para el Ingreso de Seguridad Suplementario federal y que hayan vivido en la unidad al menos 10 años, o los inquilinos que estén gravemente enfermos y que hayan vivido en la unidad al menos 5 años, tienen un estatus protegido y no pueden ser desalojados porque el propietario o un familiar del propietario se muden a un edificio que tenga 2 unidades o más. Sin embargo, los inquilinos que de otro modo tendrían un estatus protegido pueden ser desalojados si la unidad es la única unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o si el familiar calificado del propietario que se mudará tiene 60 años de edad o más y cada unidad de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio (excepto la unidad ocupada por el propietario) está ocupada por un inquilino con estatus protegido. Es un delito menor negarse a alquilar a una persona mayor porque esa persona adquiriría derechos bajo la Ordenanza de Alquileres.

Además, cualquier inquilino que haya residido en una unidad durante 12 meses o más no puede ser desalojado para que un propietario o un familiar se mude durante el año escolar para el Distrito Escolar Unificado de San Francisco, si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad.

Cualquier inquilino que afirme tener un estatus de protección debe notificar al propietario sobre dicho estatus dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del propietario para que declare el estatus de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir evidencia que respalde el reclamo de estatus de protección. El hecho de que el inquilino no presente una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no tiene estatus de protección. Los propietarios que deseen recuperar la posesión de la unidad de alquiler para que la ocupe el propietario o un familiar pueden impugnar el reclamo de estatus de protección del inquilino ya sea presentando una petición ante la Junta de Alquiler o mediante un procedimiento de desalojo en el tribunal.

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados porque el propietario o un familiar se muda a la vivienda. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los montos de pago de reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler). Cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya residido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un pago de reubicación hasta un monto máximo permitido por unidad. Además, cada inquilino mayor de 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más niños menores, tiene derecho a un pago adicional. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.

El propietario debe notificar por escrito a todos los ocupantes de la unidad sobre sus derechos de reubicación antes de la fecha de notificación del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación debe incluir una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y una prueba de la notificación al inquilino. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta de Alquiler por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputa o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquiler no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados en la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar. Dichas disputas deben resolverse en otro foro.

Un propietario que busca recuperar la posesión de una unidad para que un propietario o un familiar se mude a ella, debe hacerlo de buena fe, sin motivos ulteriores y con intenciones honestas.

La evidencia de que el propietario no ha actuado de buena fe en un desalojo de un propietario o familiar puede incluir, entre otras, cualquiera de las siguientes:

• El propietario programa la entrega del aviso o la presentación de una acción para recuperar la posesión, de modo de evitar mudarse a una unidad comparable o de evitar ofrecerle al inquilino una unidad de reemplazo;
• El propietario no ha presentado el aviso de desalojo ante la Junta de Alquiler;
• El propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino no se mudó a la unidad dentro de los tres meses posteriores a que el propietario recuperó la posesión de la unidad y luego ocupó la unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos;
• El propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino carece de una razón legítima y de buena fe para no mudarse a la unidad dentro de tres meses y/o ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses consecutivos;
• El propietario no presentó una Declaración de ocupación requerida ante la Junta de Alquiler;
• El propietario alquiló la unidad a un nuevo inquilino por un alquiler más alto que el que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en ocupación continua;
• El propietario entregó un aviso de desalojo por separado para un propietario que se muda a una unidad diferente y no solicitó la rescisión o retiro de ese aviso;
• El propietario desalojó a los inquilinos de varias unidades de alquiler en el mismo edificio dentro de los 180 días posteriores a la notificación del aviso de desalojo por mudanza del propietario; y
• El propietario completó las negociaciones de compra de conformidad con la Sección 37.9E(c) con cualquier otro inquilino en el mismo edificio donde se busca la posesión.

El propietario o familiar debe mudarse a la unidad dentro de los tres meses y tener la intención de ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses continuos.

Si una unidad comparable propiedad del mismo edificio está vacante o queda vacante durante el período del aviso que termina el arrendamiento, entonces el aviso debe ser rescindido.

Se debe ofrecer al inquilino que está siendo desalojado una unidad vacante y no comparable que sea de su propiedad en San Francisco.

Si la unidad de alquiler se ofrece en alquiler durante los cinco años posteriores a la notificación de desalojo, el arrendador debe ofrecer primero la unidad al inquilino desalojado y presentar una copia de la oferta de realquiler ante la Junta de Alquileres dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la oferta. El inquilino tiene 30 días a partir de la recepción de la oferta para notificar al arrendador su aceptación o rechazo y, en caso de aceptarla, deberá volver a ocupar la unidad dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la oferta.

Si el propietario vuelve a alquilar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los cinco años posteriores a la notificación, el alquiler inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en la ocupación, más cualquier aumento permitido.

Además de las sanciones penales, si un arrendador ha vuelto a alquilar una unidad dentro de los cinco años posteriores a la notificación de desalojo del propietario o familiar y cobra a un nuevo inquilino una renta excesiva, este puede demandar al arrendador para obtener una medida cautelar o una indemnización por daños y perjuicios equivalente a no menos del triple del monto del alquiler cobrado en exceso. Las organizaciones sin fines de lucro de San Francisco que defienden los derechos de los inquilinos también tienen legitimidad, en ciertas circunstancias, para interponer una acción civil para obtener una medida cautelar o una indemnización por daños y perjuicios contra un arrendador que haya cobrado un alquiler en exceso a un nuevo inquilino tras el desalojo del propietario o familiar.

Existen requisitos obligatorios de notificación sobre el uso de una unidad de alquiler tras la notificación de desalojo por mudanza del propietario. Los arrendadores deben presentar ante la Junta de Alquileres una Declaración de Ocupación con al menos dos documentos justificativos correspondientes a los cinco años siguientes a la recuperación de la posesión de la unidad, a menos que la Declaración de Ocupación indique que el arrendador ya no intenta recuperar la posesión de la unidad y la Junta de Alquileres haya accedido a su solicitud escrita de rescisión del aviso de desalojo. En este caso, no es necesario presentar ninguna otra Declaración de Ocupación. Las sanciones administrativas por no presentar la Declaración de Ocupación o la documentación justificativa requeridas son obligatorias, por un importe de 250 $ por la primera infracción, 500 $ por la segunda y 1000 $ por cada infracción posterior.

La Junta de Alquileres enviará una copia de cada Declaración de Ocupación al inquilino desplazado a la dirección registrada en la Junta, o un aviso indicando que el arrendador no presentó la Declaración de Ocupación requerida. La Junta de Alquileres también enviará un aviso anual a la unidad de la que fue desplazado el inquilino, indicando el alquiler máximo de la unidad.

Cada mes, la Junta de Alquileres seleccionará una muestra aleatoria del 10% de todas las Declaraciones de Ocupación presentadas ante ella, compilará una lista de todas las unidades para las que no se presentó la Declaraciones de Ocupación requerida y la remitirá al Fiscal de Distrito para su investigación. Todo arrendador que cobre una renta excesiva por una unidad dentro de los cinco años posteriores a la notificación de desalojo para la mudanza del propietario o un familiar incurrirá en un delito menor y será sancionado con una multa obligatoria de $1,000 por cada mes o fracción de mes que cobre una renta excesiva. Además de la multa obligatoria, el arrendador también podrá ser sancionado con prisión en la Cárcel del Condado por un período no mayor a seis meses.

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