La nueva legislación exige que los propietarios que persigan ciertos desalojos proporcionen primero al inquilino una carta de advertencia por escrito y un período de 10 días para subsanar la situación (actualización n.° 1: 14/3/22)

Actualización n.° 3: (11 de septiembre de 2024)

Tribunal de Apelaciones invalida legislación que establece aviso de advertencia de 10 días.

Actualización n.° 2: (3 de agosto de 2022)

La Asociación de Apartamentos de San Francisco y los Pequeños Propietarios del Instituto de San Francisco presentaron una demanda impugnando la validez de la legislación que se describe a continuación. El caso es San Francisco Apartment Assoc. et al. v. City and County of San Francisco, Caso del Tribunal Superior N.º CPF-22-517718. El 23 de marzo de 2022, el Tribunal emitió una Orden que suspendía temporalmente la legislación en espera de la resolución del caso. El 22 de julio de 2022, el Tribunal Superior emitió una decisión que concedía parcialmente la impugnación de los peticionarios. La decisión impide a la Ciudad hacer cumplir la legislación únicamente con respecto a los desalojos basados en el impago del alquiler. Sin embargo, la decisión levanta la suspensión temporal y permite que la legislación se haga cumplir con respecto a otros tipos de desalojos para los que se requiere un aviso de advertencia de 10 días. La Ciudad aún no ha indicado si apelará la sentencia.

La Ordenanza No. 18-22 , que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022, requiere que los propietarios que inicien ciertos tipos de desalojos proporcionen primero al inquilino una carta de advertencia por escrito y una oportunidad para remediar la situación. 

Ley anterior

La Ordenanza sobre el alquiler identifica varias “causas justas” para que los propietarios desalojen a sus inquilinos. Las secciones 37.9(a)(1)-(6) incluyen situaciones en las que el inquilino es culpable del desalojo: (1) no pagar el alquiler; (2) violar un término material del contrato de alquiler; (3) cometer o permitir una molestia que sea grave, continua o recurrente; (4) usar o permitir que la unidad se use para cualquier propósito ilegal; (5) negarse a ejecutar una extensión o renovación por escrito del contrato de alquiler bajo los mismos términos que existían anteriormente; y (6) negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad según lo exija la ley estatal o local. Si el inquilino comete una de estas violaciones, el propietario puede tener una causa justa para desalojarlo. Sin embargo, la Ordenanza sobre el alquiler no especifica generalmente cuánto tiempo debe darle el propietario al inquilino para subsanar la violación antes de comenzar el proceso de desalojo.

¿Qué cambia esta legislación?

La legislación que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022 modifica la Sección 37.9 de la Ordenanza sobre Alquileres para exigir que los propietarios le den al inquilino una carta de advertencia de 10 días y la oportunidad de subsanar el desalojo antes de entregarle un aviso formal de desalojo según las Secciones 37.9(a)(1-6). Sin embargo, no se requiere una carta de advertencia de 10 días si (a) ya se aplica un período de notificación y subsanación más largo (por ejemplo, según los términos del contrato de arrendamiento entre las partes), (b) el inquilino está causando o creando un “riesgo inminente de daño físico a personas o bienes”; o (c) el propietario está tratando de recuperar la posesión en función del impago del alquiler que venció entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2022 ( la AB 832 exige un período de notificación específico durante ese tiempo). La nueva carta de advertencia precedería a un aviso de desalojo formal según el Código de Procedimiento Civil de California §1161, no lo reemplazaría, y cualquier período de “curación” adicional requerido por la ley estatal debe proporcionarse además del período de advertencia de 10 días.

Además, la legislación exige que la Junta de Alquileres cree un formulario estándar que los propietarios puedan utilizar para proporcionar la advertencia requerida a sus inquilinos. El formulario se puede encontrar aquí en nuestro Centro de Formularios y está disponible en nuestra oficina.