Ang bagong batas ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na humahabol sa ilang partikular na pagpapalayas na magbigay muna sa nangungupahan ng isang nakasulat na liham ng babala at 10-araw na panahon para gumaling (update #1 - 3/14/22)

Update #3: (Setyembre 11, 2024)

Ang Hukuman ng Apela ay Nagpapawalang-bisa sa 10-Araw na Paunawa sa Babala sa Batas.

Update #2: (Agosto 3, 2022)

Nagsampa ng kaso ang San Francisco Apartment Association at Small Property Owners ng San Francisco Institute na hinahamon ang bisa ng batas na inilarawan sa ibaba. Ang kaso ay San Francisco Apartment Assoc. et al. v. Lungsod at County ng San Francisco, Superior Court Case No. CPF-22-517718. Noong Marso 23, 2022, naglabas ang Korte ng Kautusan na pansamantalang nananatili sa batas habang nakabinbin ang pagresolba ng kaso. Noong Hulyo 22, 2022, naglabas ang Superior Court ng desisyon na nagbibigay ng bahagi sa hamon ng mga petitioner. Pinipigilan ng desisyon ang Lungsod na ipatupad ang batas na may kinalaman lamang sa mga pagpapaalis batay sa hindi pagbabayad ng upa. Gayunpaman, inaalis ng desisyon ang pansamantalang pananatili at pinahihintulutan ang batas na ipatupad kaugnay ng iba pang uri ng pagpapaalis kung saan kinakailangan ang 10-araw na babala. Hindi pa ipinahiwatig ng Lungsod kung iaapela nito ang hatol.

Ang Ordinansa Blg. 18-22 , na naging epektibo noong Marso 14, 2022, ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapatuloy sa ilang uri ng pagpapalayas na bigyan muna ang nangungupahan ng nakasulat na liham ng babala at ng pagkakataong gumaling. 

Naunang batas

Tinutukoy ng Rent Ordinance ang iba't ibang "makatarungang dahilan" para paalisin ng mga panginoong maylupa ang kanilang mga nangungupahan. Ang mga seksyon 37.9(a)(1)-(6) ay nagsasangkot ng mga sitwasyon kung saan ang nangungupahan ang may kasalanan sa pagpapaalis: (1) hindi pagbabayad ng renta; (2) paglabag sa isang materyal na termino ng pangungupahan; (3) gumawa o nagpapahintulot sa isang istorbo na matindi, nagpapatuloy, o paulit-ulit; (4) paggamit o pagpapahintulot sa yunit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; (5) pagtanggi na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew ng lease sa ilalim ng parehong mga tuntunin tulad ng dati; at (6) pagtanggi na payagan ang may-ari ng lupain na makapasok sa yunit ayon sa kinakailangan ng batas ng estado o lokal. Kung ang nangungupahan ay gumawa ng isa sa mga paglabag na ito, ang may-ari ng lupa ay maaaring may dahilan lamang upang paalisin. Gayunpaman, ang Rent Ordinance ay hindi karaniwang tumutukoy kung gaano katagal dapat ibigay ng landlord ang nangungupahan upang gamutin ang paglabag bago simulan ang proseso ng pagpapaalis.

Ano ang binabago ng batas na ito?

Ang batas na epektibo noong Marso 14, 2022 ay nagsususog sa Rent Ordinance Section 37.9 para hilingin sa mga panginoong maylupa na bigyan ang nangungupahan ng 10-araw na sulat ng babala at pagkakataong magpagaling bago maghatid ng pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(1-6). Gayunpaman, hindi kinakailangan ang isang 10-araw na liham ng babala kung (a) nalalapat na ang isang mas mahabang paunawa at panahon ng paggamot (halimbawa, sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng mga partido), (b) ang nangungupahan ay nagdudulot o lumilikha ng " napipintong panganib ng pisikal na pinsala sa mga tao o ari-arian”; o (c) ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari batay sa hindi pagbabayad ng upa na dapat bayaran sa pagitan ng Marso 1, 2020 at Marso 31, 2022 (isang partikular na panahon ng paunawa ay kinakailangan ng AB 832 sa panahong iyon). Ang bagong liham ng babala ay mauuna sa isang pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng California §1161, hindi ito papalitan, at anumang karagdagang panahon ng “pagpapagaling” na hinihiling ng batas ng Estado ay dapat ibigay bilang karagdagan sa 10-araw na panahon ng babala.

Bilang karagdagan, ang batas ay nag-aatas sa Rent Board na lumikha ng karaniwang form na maaaring gamitin ng mga panginoong maylupa upang magbigay ng kinakailangang babala sa kanilang mga nangungupahan. Ang form ay matatagpuan dito sa aming Forms Center at available sa aming opisina.