Luật mới yêu cầu chủ nhà theo đuổi một số vụ trục xuất trước tiên phải cung cấp cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo bằng văn bản và thời hạn 10 ngày để khắc phục (cập nhật #1 - 14/3/22)

Cập nhật #3: (ngày 11 tháng 9 năm 2024)

Tòa Phúc thẩm tuyên bố luật về thông báo cảnh báo 10 ngày là vô hiệu.

Cập nhật #2: (ngày 3 tháng 8 năm 2022)

Hiệp hội căn hộ San Francisco và Viện chủ sở hữu tài sản nhỏ của San Francisco đã đệ đơn kiện thách thức tính hợp lệ của luật được mô tả dưới đây. Vụ kiện là Hiệp hội căn hộ San Francisco và những người khác kiện Thành phố và Quận San Francisco, Vụ án Tòa án cấp cao số CPF-22-517718. Vào ngày 23 tháng 3 năm 2022, Tòa án đã ban hành Lệnh tạm thời hoãn thi hành luật cho đến khi giải quyết xong vụ kiện. Vào ngày 22 tháng 7 năm 2022, Tòa án cấp cao đã ban hành quyết định chấp thuận một phần khiếu nại của người thỉnh cầu. Quyết định này ngăn cản Thành phố thực thi luật chỉ đối với các vụ trục xuất dựa trên việc không trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, quyết định này bãi bỏ lệnh tạm hoãn và cho phép thực thi luật đối với các loại trục xuất khác mà phải thông báo cảnh báo trước 10 ngày. Thành phố vẫn chưa cho biết liệu họ có kháng cáo phán quyết hay không.

Sắc lệnh số 18-22 , có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022, yêu cầu chủ nhà thực hiện một số loại trục xuất nhất định trước tiên phải cung cấp cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo bằng văn bản và cơ hội khắc phục. 

Luật trước đây

Sắc lệnh Thuê nhà xác định nhiều “lý do chính đáng” để chủ nhà trục xuất người thuê nhà của họ. Mục 37.9(a)(1)-(6) liên quan đến các tình huống mà người thuê nhà phải chịu trách nhiệm về việc trục xuất: (1) không trả tiền thuê nhà; (2) vi phạm một điều khoản quan trọng của hợp đồng thuê; (3) gây ra hoặc cho phép gây phiền toái nghiêm trọng, liên tục hoặc tái diễn; (4) sử dụng hoặc cho phép sử dụng đơn vị cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào; (5) từ chối ký gia hạn hoặc gia hạn hợp đồng thuê bằng văn bản theo cùng các điều khoản đã tồn tại trước đó; và (6) từ chối cho chủ nhà tiếp cận đơn vị theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương. Nếu người thuê nhà vi phạm một trong những hành vi vi phạm này, chủ nhà có thể có lý do chính đáng để trục xuất. Tuy nhiên, Sắc lệnh Thuê nhà thường không chỉ định chủ nhà phải dành bao nhiêu thời gian để người thuê nhà khắc phục vi phạm trước khi bắt đầu quá trình trục xuất.

Bộ luật này thay đổi những gì?

Văn bản luật có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022 sửa đổi Mục 37.9 của Sắc lệnh Tiền thuê nhà để yêu cầu chủ nhà phải gửi cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo trước 10 ngày và cơ hội để khắc phục trước khi gửi thông báo trục xuất chính thức theo Mục 37.9(a)(1-6). Tuy nhiên, không yêu cầu phải gửi thư cảnh báo trước 10 ngày nếu (a) thời hạn thông báo và khắc phục dài hơn đã áp dụng (ví dụ, theo các điều khoản của hợp đồng cho thuê giữa các bên), (b) người thuê nhà đang gây ra hoặc tạo ra "nguy cơ sắp xảy ra gây tổn hại về thể chất cho người hoặc tài sản"; hoặc (c) chủ nhà đang tìm cách lấy lại quyền sở hữu dựa trên việc không thanh toán tiền thuê nhà đến hạn trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 3 năm 2020 đến ngày 31 tháng 3 năm 2022 ( AB 832 yêu cầu phải có thời hạn thông báo cụ thể trong thời gian đó). Thư cảnh báo mới sẽ được gửi trước thông báo trục xuất chính thức theo Điều 1161 của Bộ luật tố tụng dân sự California, chứ không phải thay thế, và bất kỳ thời gian “khắc phục” bổ sung nào theo yêu cầu của luật Tiểu bang phải được cung cấp ngoài thời gian cảnh báo 10 ngày.

Ngoài ra, luật yêu cầu Rent Board tạo ra một mẫu chuẩn mà chủ nhà có thể sử dụng để cung cấp cảnh báo bắt buộc cho người thuê nhà của họ. Bạn có thể tìm thấy mẫu này tại Trung tâm Biểu mẫu của chúng tôi và có sẵn tại văn phòng của chúng tôi.